海淀四环在售楼盘「海淀房产」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的海淀四环在售楼盘「海淀房产」整理了以下内容，希望能够有助于您了解海淀四环在售楼盘「海淀房产」。

近日，北京市发改委公示了关于海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0061等地块项目核准的批复。

预示着该地块入市节奏将加快。

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地块详解

该地块位于海淀西北旺镇，永丰地铁站东侧约2.5公里。

今年2月25日，经过72轮激战，华润 北科建 中交以76亿元夺得，整体楼面价格4.67万/㎡，实际住宅部分成交楼面价约5.4万/㎡（粗算整体地块楼面价为5.65万/㎡），溢价率达到25.95%，预计售价8万 。

在该地块土拍前11天，2月14日首开 华润 住总 中交联合体经过52轮，以54.4亿元摘得同位置的HD00-0403-0043、0049地块，溢价率26.22%，成交楼面价5.06万/㎡。11天，楼面价涨了4000元。

回到本次讲的地块，该地块总用地面积67310平方米，规划建筑面积162845平方米，其中住宅用地规划建筑面积135025平方米。

根据地块规划：

HD00-0403-0061、0050为居住用地；

HD00-0403-0031 地块中将建设 1 万平方米商业用房，含派出所、文化及社区管理用房、邮政所等；

HD00-0403-0040 地块将建设医院（社区卫生服务中心）

HD00-0403-0046 地块将建设养老设施（养老院），为非营利性养老机构，用于解决该区域养老服务设施供给的不足，并与住宅建设同步验收、同步交付使用。

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周边配套解析

地块周边交通便利；轨道交通有地铁16号线、昌平线，以及即将开工的地铁13号线拆分；距离最近的就是地铁站永丰站和永丰南站，步行大约20分钟。道路交通距离京新高速1.2公里，可直达北五环五彩城购物中心；距离京藏高速3公里，可直上北三环。

学校方面，区域内有清华附中永丰学校小学部、红英小学六里屯校区、永丰中心小学等小学；中学：清华大学附属中学永丰学校；。

西北旺的商业便利，有昌发展万科广场、蓝岛金隅百货等多个大型商场。西北旺地铁站的华润万象汇已经动工，附近还有海淀山后规划的大悦城，商业配套非常丰富。

北京积水潭医院回龙观院区、北京回龙观医院等都在项目周边，附近还规划了一个北部医疗中心，是北医三院 海淀妇幼的北院区，今年年初工程项目已批复，预计年内就有望开工。

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板块解析

首先，从大的层面来讲，海淀住宅用地非常稀缺，2010年-2019年这十年，北京合计成交了住宅地块541宗，其中商品房住宅地块432宗，海淀仅20宗。

数据是最能说明问题的，北京市场无论供应还是库存，除了东西城，海淀是最稀缺的。但是海淀的产业资源和教育资源又非常拔萃，北京16区每年的生产总值，海淀几乎每年都是第一。

所以海淀不缺购房需求，缺的是好房子。

从位置看，西北旺板块位于西北五环，虽然在五环外，但这里却是海淀产业发展的核心地带，也是互联网的“宇宙中心”。

包括百度、联想、网易、新浪、滴滴、腾讯等互联网巨头扎堆于此，聚集了大量高知高智的互联网科技人才。

（仔细看图，全是“钱”）

同时，中关村软件园、永丰产业基地、中关村集成电路设计园、用友产业园等产业园区已形成集群效应，可以说，中国互联网的半壁江山都在这儿。

这么多的互联网企业在这，企业员工形成了庞大的购房群体，西北旺一定是北京最具潜力的板块之一。

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周边新房二手房

新房：西山锦绣府&京投发展·岚山，5万

海淀新房不多，周边关注度高的有5个，其中翠湖三杰目前已经基本售罄，购房者有希望买的只有西山锦绣府和京投发展·岚山。

西山锦绣府位于西北旺地铁站西侧，目前还有6016地块待售，户型为89平三居、155平和180平四居，限均价58622元/平。

京投发展·岚山位于16号线地铁首站北安河，目前待售，售楼处暂未开放，主力户型为89平两居和123平三居，限均价55188元/平，看户型请戳：饭总选房|户型曝光，海淀邻铁房5.5万

值得注意的是，该地块在规划文件中显示，项目的住宅为海淀区政府回购，所以很多购房者担心不对外销售，据小道消息，该项目是有房源对外的。

二手房：板块均价8万

西北旺地铁站附近的二手房均价，绿中介数据显示：如万科如园8.6万，中海枫涟山庄8.1万，秋露园7.6万。

再往北，该地块附近的首创天阅西山均价7.8万，百旺府6.6万，航天城小区6.8万。

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我的建议

昨日的文章：我们写了这12个新盘即将入市！你可得盯紧了|饭总选房，可以看到，适合刚需上车的还是以限竞房为主。

从供地角度看，不限价的比例大幅增加，占比3/4，意味着从2021年开始，限竞房，尤其是好位置性价比高的限竞房将越来越少。

纵然限竞房已经开始曝出质量门问题，但不得不说，限竞房的价格在一定程度上对刚需是友好的，至于品质，建议你一定要谨慎选择。

下半年可能是刚需在好位置新房里还能挑一挑的最后机会，明年大量不限价入市之后，价格就没那么友好了。