专家分析:全款买房还是贷款买房这才是真相呢「贷款还是全款」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的专家分析:全款买房还是贷款买房这才是真相呢「贷款还是全款」整理了以下内容，希望能够有助于您了解专家分析:全款买房还是贷款买房这才是真相呢「贷款还是全款」。

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：房姐您好，想问一下手里有二百万左右，可否找垫资公司借款三百万，全款二套，然后在抵押还垫资？这样操作风险大吗？

回答：问题不大，和你说下注意的点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。

提问：房姐您好! 我和男朋友在国外生活多年，今年初刚搬回北京，最近打算领证结婚。男朋友是外国籍，刚回国工作不满一年，高净值人士。在中国无房无贷无信用记录，无缴税记录。我在北京有公司，持外国绿卡，保留中国籍。我在北京有一房一贷，贷款还有40w。不是京籍，没有房票。我们财务自由，目前租房子住，自由但不稳定，住舒服了一个地方，房东要卖房子，我们就得走人，这是我们最烦恼的。为了孩子未来生活更稳定些，我也在考虑在孙河或中央别墅区买套别墅或大平层。您觉得我们现阶段有买房的必要吗? 如果买，我俩都没有房票，怎么买法?

回答：外籍国内工作1年后可以购买一套。不过两年外籍贷款会有些困难。外籍可以上外籍学校，基本都在朝阳-顺义一带。可以查下公司是否符合办理北京工作居住证，也可以破限购

提问：房姐好，关注很久了，有个问题需要咨询，一直很纠结。北京首套首贷，2020一月社保满五有资格；目前看中百子湾金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手头现金250W，月收入流水目前实开的话只有1w左右，不知道有没有办法能上车。首付应该没太大问题，主要是月供问题感觉压力太大。也考虑过暂时放弃在北京买房子，之后去外地，但是又不甘心，此外东四环这边其他地方没有特别看好上车的盘（比较看重物业和环境），不知道有没有推荐。

回答：金都杭城基本没有什么让人购买的欲望，价格毫无优势。250万现金再北京可以买很多不错的标的。既然你看重物业环境那更不应该买百子湾角落里的房子。北京买房有一点基础背景要了解，800万以内的房产，是市场选择买家，一套各方面美好的房子，价格一定不美好。

提问：亲爱的房姐，本人在望京上班，有京二套指标，手中只有300W，想买昌平区未来金茂府的悦公馆89平小三居限竟房，您觉得好吗？如果不妥您推荐哪里？非常感谢

回答：未来金茂府位置并不好，而且限竟房，想兼顾投资不要碰300首付全款抵押能买700左右房产，不如看看望京，金台路，平乐园片区

提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！

回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的

提问：有一套丰台马家楼1号院青秀城的两居（两卫），南北通透，采光好，顶层，装修好，大概单价多少钱出比较合适？

回答：青秀城的优点是房子比较新。缺点也比较明显，南边挨着四环，东面京开高速，小区缩在分割出来的角落里，地形较差。相对来说，6.5-7万是比较合理的价格。

提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元/平/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。小区只有一排。朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。7万的大面积属于高了。这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢

回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。

提问：房姐您好，娃在海淀清河上学，改善消费型需求，想选择140平米三居房型，现有房票650W。踩看了观澳园，芳清园，美欣家园，强佑四个盘的房，观澳园楼龄新，但感觉挨着林萃有些溢价；美欣户型较好，比较中意。请专家帮我分析点评一下，添麻烦。

回答：这4个楼盘比较，我更推荐美欣。单价低一些，户型还好。楼龄在15年左右时，品质和社区环境会退化的比较快，观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。美欣现在均价是观澳的85折，未来无论房价是涨是跌，美欣跟其他小区的价差都会拉进。

提问：房姐，你好，首房首贷，首付120，每月最多还款1万，单身女，如果从投资自住角度考虑，晶都国际的满五唯一开间，单价5.8是否值得入手，之前看说最好不要买一居，两居的老公房是否不容易贷款，求推荐适合的目标，非常感谢！

回答：不用担心老公房，银行也是跟着市场走可以关注1.6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：房姐您好想请教一下，目前我看有好多法拍房子，比市场价低很多，不知道法拍房子能操作吗？风险系数大不大？

回答：法拍房如何赚钱？法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？是：朝中有人如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。那么，法拍房流派的便宜谁捡了？事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。具体攻略如下：首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：房姐好.有几个问题咨询.1. 您一直比较推荐低单价的tty顶复，无电梯顶复优于电梯顶复.东区是否是最合适的？单价在多少较优？以后出手时会比较困难么？2.我个人的情况：父母生活在北京，tty西三区塔楼电梯大三居全款.我暂不在北京生活，有首套首贷购房资质.目前手里有500-800现金可用于购房，全款或贷款均可考虑.3.因为暂不考虑自住，以目前的现金情况，在哪里买房比较适宜.希望保值房产流通性好.能否附带指导性单价.谢谢

回答：tty大面积3左右的可以考虑入手，大面积流动性是肯定不如老破小，但更容易淘到笋盘，长持出租是抵御风险的手段SFSD如果现金流没问题，建议按揭入望京总价1000内，在全款抵押入一套tty总价500-600的

提问：如何看待昌平的未来科学城的发展前景？

回答：围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。北京人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值

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