珠三角前景「珠三角发展」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的珠三角前景「珠三角发展」整理了以下内容，希望能够有助于您了解珠三角前景「珠三角发展」。
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国内楼市越来越混乱。
眼下，我们又处在一个楼市急剧下行的时刻，对于楼市的看空，从来没有像这一刻浓郁过，浓得化不开。
恒大事件持续发酵，吓得民间对中国楼市的整个期房制度都产生了怀疑；
土地大规模流拍，广州拍地流拍率超过50%，杭州拍地流拍率更高，最新的郑州二次土拍甚至将原本预计出让的65块地，直接降到了15块。
三道红线 40%政策的开发端制约；针对金融机构房地产贷款的两个上线；针对地方政府供地的两个集中；针对民间资本的消费贷和经营贷进入楼市的清理。
堪称将四面八方围堵房地产。
这一切，都让整个房地产行业进入了史上最寒冷的冬天，寒风瑟瑟。
市场上，几乎看不到看好中国房地产的声音。
开发商也到了最为迷茫、害怕、没有安全感的时候。
最近，正是很多开发商做明年预算表的时候，但是做不动了，因为过往的经验、判断都不管用了。
最近，也正是很多开发商开始年底业绩冲刺的时候。于是，很多个城市，房企竞相甩货，七折已经屡见不鲜。
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但是从另一面来看，曙光似乎就在眼前。
就在一个月前的9月22日，央媒发文呼吁要保护刚需，调控政策应更加优化，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。
几天后，央行首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
紧接着，广州、佛山发布新闻，下调首套房利率。不久前珠海刚刚宣布降低二手房交易税费。
10月9日，哈尔滨打响救市第一枪！出台“十六条”稳定房地产市场，放松土拍、贷款、补贴等一系列政策。
这让很多人都很懵，市场越摇摆，民间认知就越混乱。
但其实，国内楼市一直存在两种博弈：政民博弈和央地博弈。
政民博弈，核心在于楼市一直是作为经济的一个分支而存在。
过往很多年，居民对楼市的坚定信仰，在严重制约消费，影响双循环大局。
而经济双循环又是中美博弈中的主要应对，是中国争夺经济王冠的主要战略手段。
所以，这是限购层层加码、高层压制楼市的表态越来越严厉的主要根源。
但从央地博弈的角度，地方发展严重依赖土地财政，所以尽管被中央三令五申的楼市政策，到了地方都会被灰色执行。
中国城市分化严重，内陆城市产业占位没有优势，只能严重依赖城市化的发展红利，简单来说，就是严重土地财政。
这是限购政策越来越严，但楼市屡屡出现结构性机会的根源。
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一和二加在一起，就是眼下楼市的基本形态和基本情况。
这里我们要说的是，市场可以有情绪，但是你一定不要被情绪所裹挟，而是要在市场的大情绪中，寻找抄底的机会。
市场越混乱，就越需要理性思考。
我们要看的是：
1、楼市的基本逻辑有没有动摇？城市化的路径有没有结束和走完？
2、楼市所依托的基础元素，比如产业价值、区域价值、教育价值、交通价值、人口价值，楼市价值所建立的基础，还是不是这些？
3、人们的实际需求，对于更好的居住、更好的环境的追求有没有改变？
所以，越是混乱，你越需要排除杂音，抽丝剥茧，找到事物的本质和核心。
我们举例说明。
在整个国内市场，最惨的城市应该是深圳。
为什么是深圳呢？因为枪打出头鸟，也因为社会主义先行示范区的政治任务。
所以，深圳楼市成为这一波楼市调控中，被打击得最严格、也制约的也最惨的城市，没有之一。
从今年2月份开始执行的二手房指导价，到严查首付资金来源，再到打击民间炒房团，到上调房贷利率，再到严查经营贷违规进入楼市。
关于楼市调控的所有猛药，都下到了深圳。
深圳全面卡死了楼市的变现和流通渠道，也从公认的炒房示范区，变身为打击炒房示范区。
深圳二手房成交数量也因此跌入到历史最低。从一个月万套，跌入不到2000套不过几个月的时间，这个十月又能会创下最新低。
这是不是国内最惨的城市，一定是！
那深圳楼市一定是市场横盘、投资客彻底、暴跌到姥姥都不认识了？
却不是！
尽管深圳二手房的挂牌量已经跌倒了谷底，但是挂牌的价格却无比地坚挺，和调控没有什么两样。
唯一的动荡是在政策刚出台之后，有短暂的政策消化期，会出现一波焦虑的业主，但是在这个阶段过去之后，市场立马就再次坚挺。
我们要思考的是，为什么会这样？
我们上面说过，因为关于楼市的一切都没有变，深圳供需失衡结构没有变，产业和城市资源在更加优化，在国内的头部效应在不断加强。
所以，深圳依然是国内最具价值的楼市主体之一的定位，也并没有变。
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另一个案例是佛山的千灯湖。
米宅特别看好佛山，坚定地认为东莞和佛山，就是粤港澳的双子星；就像苏州和无锡是长三角的双子星一样。
在今年上半年，佛山来了一波大行情。千灯湖直接涨了30%，北滘涨了25%。
然后，年中的时候，政策严令就下来了，这直接截断了佛山的上行市场。
佛山开始变冷，投资客撤离，二手房成交下降。
但是，就在市场情绪集体看空的时候，佛山最贵的千灯湖，却走了一波独立行情。
根据同事大渔做的调研，千灯湖的新盘保利天悦，6月份的开盘价65000，最小面积124平，总价800万起，最大面积284平，总价2000万。
6月份开盘时，佛山楼市已经凉了，千灯湖4万多的二手也涨不动了，很多人以为65000的保利天悦会把自己搁在山顶上吹风，结果却跌破眼镜。
保利天悦首批房源根本没有上架，全部内售一空，因为抢房得太多，要搭售公寓才有选房资格。
保利天悦二期开盘，直接涨到了7万，仍然不愁卖。千灯湖的天花板已被购买力定义到7万，4万多的二手房又能有多少下跌空间?
我们9月份去佛山调研的时候，连出租车司机都知道千灯湖又涨了很多钱！
所以，千灯湖的行情逻辑是：
三四月份冲进佛山的投资客太多太猛，市场短期快速冲高；
紧接着就是政策的严厉打压和楼市的迅速冷却。
但是，市场的基本面并没有因此发生质的改变。
优质地块的越来越稀缺，高品质楼盘在本土越来越受到追捧，佛山的有钱人依然需求旺盛。
一切都没有变。
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在千灯湖之外，佛山在上半年涨的最好的版块是北滘新城。
之前说过，佛山有25个新城，我们需要找确定性机会，就是临广。
但是这其中，北滘新城又是一个独立的存在。
你甚至在全国的范围内，都很难找到北滘的样本。
比如，佛山一共拥有4家市值突破千亿的上市公司，其中3家来自北滘。
在北滘，有14座总部大楼， 坐拥两家“世界500强”企业，14家上市公司，构成了千亿经济体的总指挥部，这在全国都极为罕见。
北滘2020年规模以上工业总产值达3662.5亿，同比增长7%，是全国平均经济增速2倍。新增小升规入库企业56家，新增高新技术企业138家 。
这个数据，凭借一个镇打败了大多数地级市。
在佛山的下行行情中，北滘也受到了影响。加上恒大事件的影响、三道红线的影响等等，有些民企开始撑不住。
但是，抛开杂乱的噪音，北滘的基本面变了吗？
也没有。
产业、人口、配套、界面，都在变得越来越好；
佛山、珠海、东莞作为粤港澳的明星城市，也正在成为全国共识。
但佛山市场确实也在集体转冷。
我们9月份佛山调研时，在一些远郊新城已经遇到了全款10个点的打折优惠。
这就是眼下的机会。
市场回调叠加开发商让利红利。
这一刻，很多开发商为了回款和现金流，正在大幅度给市场让利。
所以，我们只要抓住确定性的版块，千灯湖和北滘新城；
在确定性的板块中，寻找开发商打折让利的机会。
这就是佛山眼下的确定性机会。
毕竟，市场最冷的时候，最安全的地方就是核心板块。
而在核心板块中的折扣盘，则是你最能抓住的市场红利。