成龙北京豪宅将被拍卖个中有何隐情教你捡漏法拍房的终极攻略

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最近一则和房子有关的消息很吸睛，成龙大哥的两处北京豪宅即将被法院执行拍卖。难道成龙这样的国际大牌也缺钱，当了老赖了？

消息是由北京市第二中级人民法院，一份裁判文书透露出来的。

这2套将于9月28日开始拍卖的豪宅，位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。瀚海法拍网显示，豪宅位于名称为NAGA上院的鼎级小区。

开发商御嘉置地的口号是:‘为一群好朋友，找一群好邻居’，这其中的好朋友好邻居，可是非富即贵。豪宅的最小面积300平方米，最大面积600平方米。”

公开资料显示，在2006年4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，1300万元为购房款，2060万元为陈港生以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。

成龙大哥的代言费占了房款的一多半，可见房产商为了能够吸引好邻居也是下了血本。这两套房屋之后一直没闲着，由成龙及家人居住使用，并有林凤娇、陈祖明等居住期间缴纳水、电、煤气等物业费用为证。应该也就是陈祖明在北京嗨皮生活的据点。

但法院的资料显示，这两套房的产权仍然在开发商御嘉置业名下，这次被执行的对象也是这个因为债务纠纷而被告上法庭的开发商。

成龙也付了房款，还住了那么多年。为什么迟迟不办理房产证？这次房子因为他人债务被执行岂不是天大的冤枉？这背后是否还有其他隐情？

说冤枉肯定是冤枉的，但成龙也确实有疏忽过失的地方，听我细细道来。

这两套房子是成龙通过旗下公司中泰国际的名义买的，这是企业比较常见的做法，加大了企业的固定资产投资，可以降低所得税的缴纳。公司买房老板住，左口袋进右口袋，也很正常。

可要命的是，国家多部委曾经发布过一个《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。”

毫无疑问，成龙的中泰国际正属于未在境内设置分支机构的境外企业，这就把房产证死死的卡住了，这么多年一直由开发商代持，可见双方的关系也很不错，这是成龙大哥一直疏忽托大的原因之一，但之后他又犯了另一个错误，直接导致了这个结果。

开发商的债务危机其实早有端倪。一份判决书显示，2019年，成龙旗下公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。

可见那时候，开发商的名下资产已经被执行。成龙还曾经以“枪毙带花耳朵”（被冤枉波及）的理由提起过诉讼，那一次北京市二中院接受了成龙的请求，停止了相关房产的执行。

可他并没有因此而接受教训，赶紧调整相关产权的归属。到了2020年，诉讼方天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。

这次受理的北京高院，认为“中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错。”

同时，“根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项；中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”

看着有点眼花，其实道理就两条，第一，既然一直是你住，而且给了你那么长时间的机会，你为啥不早去办房产证？

第二，你既然证明是你自己住，那房子就不归中泰成龙公司，让公司来提起诉讼就不合理。

看来成龙在理由和程序上都有瑕疵，被高院直接驳回。而且高院人民法院的判决肯定属于终审终判，成龙最终只能接受这个结果。

唯一的方法就是判决被执行后，去找开发商算总账。但这个欠了一屁股债的开发商，能不能把他的债还出来？估计只能排队诉讼了。

而看看数据，成龙当时买下来的房子只有3300多万，现在的起拍价就在7,000万以上。这么多年的升值，全让开发商抵了债务。成龙就捞着了一个这么多年豪宅的居住权。想想也够窝心。

法拍房这几年很受人关注，因为这些都是欠债的人先抵押，然后因无法还债，诉讼失败被执行的资产。拍卖的时候往往都会大幅折价，起拍至少也得打个7、8折，这让很多人盯着捡漏。目前成龙的豪宅在网上已经有很多人开始围观了，买到成龙住过的房子，还是挺有逼格的。

据统计，截止2020年6月7日，阿里平台法拍房总量超过116万套，预计全年轻松超过200万套。这个数字比2017年整整超过了128倍，真实反映了目前杠杆断裂抛售资产的惨状。

而法拍房的捡漏，其实也有很多大坑，不可不防。

1.买了房住不进去。虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是要往里搬的时候就傻了眼，房子可能被房主的家人、债权人等等关联人物实际占用。让人家腾房比登天还难。

2.产权本来有隐秘纠纷。债多不愁，欠债的人往往借钱的时候“一女多嫁，一房多押”。法院在审理一项诉讼的时候，有时也无法对其他债权进行有效的调查。直到拍完了，债主拿了证据找上门，想办产证又是一堆麻烦。

3.中国地大事多，同一套房产可能在不同地区，被不同的法院或其他金融机构抵押，真的执行起来，这个皮可能得扯好几年。

4.拍卖房屋可能大量欠费。法拍房的具体房屋状况调查一般比较粗糙，房子如果欠了大量的税费、物业费、水电费，办理过户时，新房东得先解决这些问题。

5.法拍房一般都被查封。想要进去提前看房比较困难，这样房屋的质量问题就无法准确掌握。没准付了钱买了一套危房，也不一定。

6.中国人的户口往往和房子高度捆绑。如果买了法拍房，却发现里面堆了一大堆户口，要想强制迁出，又没有当事人配合。这种麻烦也够烧脑的。

法拍房虽然问题多多，但也并不是刀山火海，毕竟巨大的价差还是很吸引人的。

如果真的想要在这当中捡漏，一定要高度关注以下几点:

1.竞拍的时候不要光看价格、面积、位置这些硬指标。除了看仔细竞拍公告上的房屋介绍之外，最好和审判的法官和工作人员找机会多聊聊，他们可能对房子的实际情况了解的更多。尤其是房子的抵押情况要摸清。

2.不要看到合算就立马交了保证金杀进去。现场看房的程序，一定要想尽办法走一走。质量、欠费等等多了解一下。最好再和周边邻居唠唠嗑，别一高兴买个凶宅心里憋屈。

3.当地派出所去了解一下户口情况，新的民法典又规定了一个“居住权”这在房产证的登记上是有体现的。如果买了房里面有一位能够住到死的大爷，那你就只能为他养老送终了。

4.如果是学区房，还要了解学区房里的学区年限，不要白白花了冤枉钱。

5.通过一些信息检索的APP和法院信息网，再了解一下欠债人的实际诉讼情况，如果官司缠身，那就最好别碰。背后没准儿还藏了一堆债主。

如果能够做到以上几点，那捡漏占便宜的，你就可以偷着乐了。