成都房价虚高谁来接盘「房价跌了高位买房的」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的成都房价虚高谁来接盘「房价跌了高位买房的」整理了以下内容，希望能够有助于您了解成都房价虚高谁来接盘「房价跌了高位买房的」。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！目前成都置换风险大吗，感觉房价一直在涨，怎么操作比较好？

回答：胆子大一点，先买后卖，只要你的房子不是太差。大部分人卖房的目的是为了置换、，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买，一般是年后卖出年底再买入，卖出时要注意各区域的涨价规律。行情好的时候，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。

提问：我是锦江区刚二（集体户多年，无社保）资格，已报名建发央玺8月批次，准备购买叠墅。目前其单价并不高，从33000—34000多，但总价其下叠在1100万元以上。比较满意其品质，但总价比较高，担心后期保值、转让难等问题，想请教一下您的看法。

回答：建发此前都是熔断的，但现在市场，包括新房，开始真正转冷（此前三四月有一次假的转冷），另外他开是也是大户型，所以熔断太难，因此你单纯靠户口的话的确是刚二，想买入建发央玺的话，从资格和资金预算上，都绰绰有余。别墅这种产品在保值上是两极分化的，一是偏僻郊区或者近郊，非核心地段的，比如以前的牧马山，温江，万科五龙山，东山新城这一带的别墅，说实话，保值吗？一点都不保值。但是另外一些核心地段的别墅，又很保值，比如攀成钢的，大源金融城的，麓湖这些的，因为地段好，而且属于偏稀缺的资源，所以非常保值，甚至增值也随着楼市大环境而收益颇丰。建发央玺我认为是后者，地段好的稀缺的保值增值产品。另外转让难这个则是别墅的通病了，毕竟是小众产品，而且是高总价产品，市场上本就和普通住宅没法类比，流通性肯定是受到影响的，就算是金融城，浣花溪或者麓湖这类顶级的别墅产品，转让都是不容易的，但这并不影响它的价值体系。别墅的转让，需要耐心和缘分。你如果是自住，完全可以不用着急，你如果是纯投资，那么可以把周期拉长一些，还是能套现转让的。

提问：雕叔你好，高层和洋房比哪个更好？

回答：现在很多楼盘高层和洋房都是并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？

回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就不比对了，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。

提问：请问雕叔，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？

回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。

提问：雕叔，成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来（想给孩子换学区，但是还有两年时间）。温江永宁生态环境好，还有华西医院，为什么价格比周边的便宜，可否入手？现在楼市买入还有机会吗？房价后面会不会下跌，现在感觉各方面要求好严格啊。

回答：两年后上学，当前就卖吧，低位卖，再低位买，低卖低买，其实是有利于纯置换的改善群体，买的金额大于卖的金额，划算的。当下成都试错的成本越来越高了，早已不是闭着眼就能买的时代了，进入楼市下半场，更应该审时度势，不要乱买，尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期，关键是稳！如今楼市盘整期，今年打算买房的购房者，这4类房子“贬值快”建议远离：1、非一二线城市的房子。随着人口外流，产业收缩，三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下，三四线城市房价加速下跌，且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子，因为产权或者居住舒适度等问题，价值不大，普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房，尤其还不带学区的，在银行难以办理贷款；同时高龄房产居住舒适度差，买了之后如何转手也成为大问题，这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁，周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中，最快出现价值回落。

提问：雕叔你好!本人目前与家人在高新天府长城区自住（小孩就近上学中），还有高新和天府新二套房资格，拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资，总预算不超过400万，下面几种考虑请帮忙评估下：1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内（主要方便接送小孩）购商住一体的大平层或小别墅，全家搬迁后将现有住房出租，是否有相对保值且环境较好的可推荐盘；2、高新（优先）、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅（全新或二手均可），面积不强求，追求未来增值空间，请推荐几个；3、纯三圈层，目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷，还有独幢、联排二手和上下叠的新房（均为住宅），感觉环境不错，用于周末自住，不知是否能至少跑过通涨和一般理财，能否预估其增值空间；

回答：你好！1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅，其实就是指那种40年产权的商墅，从自住和地段、环境、产品来看，完全是没有问题的，但毕竟是40年产权的性质，今后的流通性，增值性都会大打折扣，有点过于浪费这笔预算了，不太推荐。2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话，新房400个的普通，主要还是在新川一带看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘，比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居；中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。锦江400万级别的新房没有，二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。天府新区，建议主打新房了，可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。成华区也建议打新，可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。3、蒲江从现在市场预期来看，大概是会跑输大盘的，均不建议，不仅没有自住的实用性，也没有增值的未来性。

提问：雕叔你好！如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选的项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少普通人投资建议选择90-130平三四房最佳！

提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。

回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问