(一)房地产抵押基本条件

根据我国《担保法》的相关规定，下列房产可以抵押；

（1)抵押人拥有的房屋和其他地面固定装置；

（2)抵押人依法有权处分的土地、房屋等固定物的使用权；

（3)抵押人依法承包并经订约方同意抵押的荒山、荒沟、荒山、荒滩等的使用权。

同时，下列不动产不得抵押：

(1)土地所有权；

（2)耕地、宅基地、私山等集体所有的土地使用权，但荒山、荒沟、荒山、荒滩等荒山、荒沟、荒山的土地使用权，抵押人依法承包并经发包方同意的荒滩等荒地，以乡（镇）厂房、村企业等建筑物为抵押的，土地使用权范围内的他们的职业被排除在外；

（3)用于学校、幼儿园、医院等公共地产；

（4)所有权、使用权不明确或存在争议的不动产；

（5)被依法查封、扣押、监管的不动产；

（6)其他依法不能抵押的不动产。

不动产可以反复抵押。根据我国法律规定，以不动产抵押，不动产价值大于有担保债权余额的，可以再次抵押，但不得超过余额。也就是说，允许重复抵押，但不动产的价值大于（或等于）其担保的债权之和。

(二)银行发放抵押贷款时的房地产重估

抵押贷款申请人购买房地产的价格称为房地产交易价格。但是，金融机构不以房地产交易价格作为确定抵押房地产价值的依据，而必须由发放抵押贷款的金融机构委托房地产评估机构重新评估实物。财产。因为当债务人不履行债务时，债权人（即金融机构）需要变卖不动产来变现其债权，所以金融机构必须知道不动产的实际价值，从而确定其贷款金额（按一定价值的房产比例）个人房产抵押借贷的条件，保证贷款的安全。

(三)个人住房按揭贷款合同如何签订

在个人住房贷款业务中，借款人和银行需要签订书面的《住房抵押贷款合同》，主要包括抵押合同和贷款合同两部分。

贷款合同应包括：

(1)贷款种类及用途。贷款种类为住房按揭贷款，贷款只能用于自住住房的购建、修缮，不得用于其他目的。

（2)贷款金额及利率。贷款金额最高只能是购买价款或建房投资的70%，贷款利率按规定执行）中国人民银行有关规定。

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(3)贷款期限及还款方式。贷款期限一般不超过十年。还款方式一般有月均还款法和累进还款法两种。月均还款方式指在贷款期限内，每月以等额还款额足额偿还贷款本息；累进还款方式是指在贷款期内，还款额逐年或每隔几年增加一次，但还款额每年或某年内每月相等，偿还贷款本息。

(4)合同的修改和取消。贷款合同如需修改或取消，需双方协商同意。原贷款合同继续有效个人房产抵押借贷的条件，直至双方达成协议。

（5)违约责任。对于贷方而言，其违约主要是指贷方未按合同约定按时将款项交付给借款人；对于借款人而言，其违约行为主要有以下几种：更多可能的违约行为，主要包括以下行为：1.借款人无法按时偿还本息；2.借款人向贷款人提供虚假文件；8.借款人未经贷款人同意擅自改变贷款用途挪用贷款； 4.借款人未经贷款人同意，将具有抵押权的房屋出租、出售、转让、赠与或转抵押； ⑤借款人利用贷款从事违反国家政策的活动及法律； ⑥从同一贷款人的两个或多个（包括两个）分支机构获得的贷款。

抵押合同应包括以下内容：

(1)被担保债权的种类和金额。被担保的主债权为抵押贷款金额，即贷款金额。

(2)债务人的债务履约期。债务人的履约期实际上就是借款期限。

（3)抵押品的名称、数量、质量、状况、地点、所有权或使用权。

(4)抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主要债权权益、违约金、损害赔偿金和实现抵押的费用。

（5)其他双方认为同意的事项。一般情况下，借款人和贷款人会将贷款合同和抵押合同合并为统一的《房屋抵押贷款合同》。

最后我要指出的是，房子一旦抵押，原房主仍然有所有权和处分权，但是这个权利是有限的，所以还是可以买、卖、租的。事实上，抵押房屋的转让和出租并不影响抵押权人的权利，房屋仍是抵押的标的，抵押权人的权利没有受到侵犯。