未来几年房产证抵押贷款市场规模将达25万亿元政策倾斜

据第三方机构统计，未来几年我国房地产证抵押贷款市场规模将稳步增长，增速在3%至5%之间。预计2025年市场规模将达到25万亿元。

房地产金融业务主要包括房地产抵押贷款和过桥融资两大类，并已融入企业和个人的投融资过程，应用范围和整体规模还在进一步扩大。

“房贷”已成为小微企业贷款的重要风险缓释手段之一。

一、房地产金融业务的机会

1.政策倾斜

国务院常务会议明确指出，要进一步加强小微金融服务，确保银行业普惠小微贷款增速和户数“两增” 增长超过 30% 的目标。

2.随着经济的发展，居民的资金需求增加。随着经济的快速发展，居民对资金的需求不断增加，与房地产相关的贷款在我国经济生活中变得十分普遍。预计会进一步扩大。

3.潜在用户数量很大。目前，我国劳动年龄人口约9亿。除了2亿信用成本高的低素质人群外，还有2亿人被银行服务过，5亿人没有被传统金融机构服务过。这些可能会成为个人信用过桥客户。

4.多种形式将推动房地产金融的发展。传统金融机构和互联网金融模式将有力推动房地产金融业务的发展。尤其是现阶段，个人和企业融资难，有相当数量的正规金融机构开展此类业务。

根据美林投资时钟理论，在经济低迷和通胀上升的阶段，最优资产是现金和类现金资产！其中，收益稳定、安全性高、流动性强的固定收益产品更受资本青睐，而风险较低的房地产抵押产品更受推崇。

二、经营性贷款 - 抵押贷款

什么是抵押贷款？

简单来说，按揭贷款就是用户依靠现有住房向金融机构申请贷款。

目前，中国一线和省会城市的住房按揭贷款业务已超过10万亿元。中国商业银行发放的住房按揭贷款规模约为40万亿元。抵押贷款金额从几百万到几千万不等，最长贷款期限可延长至30年。

也就是说，抵押贷款业务绝对是一个万亿美元的市场。

以2020年为例，全国住宅资产价值约200万亿元。如果按照10%的房地产抵押贷款利率计算，全国房地产抵押贷款市场容量已达20万亿元。

2017年末金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元。按照5%的短期贷款需要匹配“过桥”资金测算，全国“过桥”融资规模约6万亿元另外，2017年二手房交易规模约7万亿元。按50%的止赎比例计算，期内产生的止赎贷款业务为3.5万亿元。因此，过桥融资的市场容量约为9.5万亿元。

这个市场的资产也被业内人士称为“最好最安全”。

“按揭贷款的坏账率一般都不是很高，即使用户不还钱，也可以卖房子来还钱，如果实在不行房屋抵押贷款一般能贷几年，也可以通过拍卖行拍卖法庭。”房地产金融行业资深人士龙先生表示。

抵押贷款产品的坏账率远低于普通贷款产品。

先生。龙认为，按揭贷款的贷款额多为抵押房产市值的60%左右，也就是说，只有房价跌至40%以下，才有可能出现坏账风险。

但是，国内房价，尤其是一线城市，一直很稳定。

2021年6月17日，国家统计局公布的全国70个城市房价数据显示，5月份，70个大中城市中有62个城市新建商品房价格上涨。 -按月。也就是说，国内城市，尤其是一线城市，发生此类风险事件的概率相对较低。

三、房屋抵押业务流程

房地产抵押业务主要有以下几个阶段：

(1）贷前审批

此阶段主要是对借款人提供的信息的真实性进行初步审核，确定主要检查项目，制定并开始实施检查计划。

（2）订阅

分析借款人的可抵押固定资产（不动产）状况最为重要，因为它是把握和判断风险控制和还款能力的依据。

(3）声明与批准

检查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断借款人的当前状况、中期损益和长期发展情况，重新测试贷款风险，提出意见，按规定批准权威。撰写贷款审核报告以供批准，并明确是否可以授予贷款。

(4）同意贷款后，签订贷款合同，办理公证手续

如果贷款申请经审核，认为所有项目均符合规定，贷款获批，将与借款人签订《贷款合同》。贷款合同规定了贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借款人和借款人的权利义务、债务违约、纠纷的解决以及双方认为约定的其他事项。借款合同自签订之日起生效。并去公证处进行公证，证明交易的合法性。

(5）处理抵押贷款

签订贷款合同后，在约定的日期向房地产交易中心（房管局）办理抵押手续，需准备业主身份证原件和房产证原件该局出具的产权证、房产证等房产证将退还借款人。

(6）赠款贷款

贷款合同签订后，抵押手续办理完毕，双方可根据合同对贷款进行核实。资助机构将资金借入借款用途合同中指定的账户。借款人取得贷款后，必须严格遵守贷款合同，按照合同约定的用途和方式使用贷款。

(7）贷后检查

贷后检查是指借款人提取贷款后，由出资机构对借款人的贷款提取及相关生产经营和财务活动进行监督跟踪。

(8）贷款回收和延期

贷款到期时，借款人应按照贷款合同足额、按期偿还贷款本息。

四、商业贷款-过桥预付款

什么是过桥？

过桥资金又称过桥资金，简单理解为获得长期贷款的桥梁，过渡时期使用的资金。过桥融资也称为“过桥融资”、“过桥融资”、“缺口融资”或“回旋贷款”。

过桥资金是一种期限为六个月的短期融资。它是一种与长期资本相连的资本。过桥只是暂时的状态。

通俗的说：就是A金融机构拿到贷款项目后，由于资金暂时不足，无法运作，所以咨询B金融机构，请其帮忙放款。金融机构 A 有资金到位后，B 退出。 .

对于B来说，这笔贷款是所谓的过桥贷款。

在我国，国家开发银行/进出口银行/农业发展银行等政策性银行主要扮演金融机构A的角色，商业银行扮演金融机构B的角色。

这是一个更实际的例子

比如你开一家公司，你需要先买再卖，直到涨价，但是当你买的时候，发现自己没有足够的现金，于是向银行贷款，但银行贷款审批时间较长。

这个时候你和小编的关系比较好，所以你找到他说：“小编，你看看我们的朋友，我现在需要一些现金，但是银行的审批需要时间，你可以借我50如果你过了一座桥，你会在一周内还清。”所以编辑借给你50万，一周后银行贷款到位，你把编辑的50万还给他。

此时，正常的过桥贷款就形成了。在这个过程中，小编的角色也可能是其他公司。这样一来，“过桥”的解释是不是很清楚了？

过桥基金的特点

1、短期。通常在 7 天 - 180 天内。

2、含金量高。对于资金的运作，对用户来说非常重要，起到支撑和杠杆作用。

3、资本回报率高。由于其重要性，对资金提供者的回报相当高。

4、资本成本高。资金使用期间，紧迫性强，抵押品普遍不足，实际操作中利率一般在50-250%之间上涨。

5、 风险更容易控制。由于过桥基金不是长期占用资金，只是临时需要，经常被后续资金替代，风险比较容易控制。

举个简单的例子更容易理解：

先生。王某的公司在某家银行取得了200万的抵押贷款。现在他有点紧，想再借100万，但是他之前的200万还没有还清，如果他想再借100万，就必须把之前的200万连本带息还清。

这时候，王先生找了一家贷款公司帮他还了200万本息，然后就可以去银行申请300万的贷款了。当银行的钱下来了，王先生还清了贷款公司的钱和利息，然后就可以用剩下的资金继续扩张了。

贷款公司垫付的这部分钱就是过桥基金。贷款公司帮王先生还款的过程叫做过桥。

过渡资金的形式：

除了我们上面例子中提到的新旧资金的银行还款外，过桥资金的形式还可以分为以下五类：

■资产桥业务

■银行授信额度内的循环周转率

■房地产过桥基金业务

■注意融资资金

■尺寸无桥缩小

五、过桥业务流程

房地产金融平台的过桥业务又称赎回。主要包括交易性止赎和非交易性止赎业务。

(1）交易赎回

交易赎回和垫款业务需要卖方获得过桥贷款房屋抵押贷款一般能贷几年，以清偿抵押银行余额以赎回房地产凭证并将其转让给买方。在经营过程中，买卖双方达成交易意向，签订买卖协议。购房者向B银行申请按揭贷款购房，银行经初步审查拟向购房者发放按揭贷款的，应出具按揭贷款承诺函。卖方向第三方（中介）申请贷款，第三方/中介机构对贷款进行调查和批准后才放贷。

经卖方抵押银行A同意，卖方偿还贷款，止赎完成。第三方/中介机构协办房产证过户登记后，买方抵押银行B办理房产证抵押贷款，银行B在收到相关登记后为买方支付购房款材料。卖家收到货款后，将过桥贷款本息支付给第三方/中介机构。

在实际业务中，为防止借款人挪用贷款，实现专项资金的使用，第三方/中介机构也可以直接将资金划转至卖方抵押银行A，转让房产证B银行办理房产证抵押登记，B银行柜台直接将过桥资金本息扣除给第三方/中介机构。

(2）非交易性赎回

非交易性止赎不涉及为财产所有者提供财务支持的止赎业务中的房屋买卖。一般来说，在房价上涨的情况下，房地产可以根据新的银行估值获得更高的信贷额度审批。房主首先向银行提交贷款申请，新贷款获批后，房主（即过桥贷款借款人）预约偿还原抵押银行（即A银行）在一口气。贷款尚未收到，借款人向第三方/中介机构提交贷款申请。第三方/中介机构审核贷款项目后，同意发放贷款。借款人以此来还清A银行的贷款余额。银行收到贷款本息后交付地契。

借款人将房地产契据贷款质押给B银行，B银行根据合同向借款人发放贷款。借款人收到新贷款后，向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。

在实际业务中，也有可能由第三方/中介机构直接代借款人一次性结清A银行的贷款余额，注销房产抵押登记，取出房产证，然后在B银行办理抵押登记，B柜台直接将过桥资金本息扣除给第三方/中介机构。