武汉二手房价下跌「武汉二手房房价下跌」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的武汉二手房价下跌「武汉二手房房价下跌」整理了以下内容，希望能够有助于您了解武汉二手房价下跌「武汉二手房房价下跌」。

编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注武汉。

乐居买房 丁洁 发自武汉 6月25日、26日、29日，武汉分3天进行了首批“两集中”宅地现场竞价，57宗地开启竞价，最终成功出让55宗，武汉首次土拍圆满落幕。本次土拍武汉累计出让土地面积376.52万平，总成交金额788.01亿，相当于去年全年的42.16%。

武汉土拍成交结果一览

这是武汉有史以来规则最大，耗时最长的一场土拍。如今，距离集中土拍已经过去了一个多月，这次拍地，对武汉楼市产生了哪些影响？热门地块周边楼市是否发生变化呢？

NO.1

首场“两集中”项目或第四季度可见

武汉库存承压，区域分化持续加剧

近些年，房产行业一直处于高周转模式下，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。所以拿地3、4个月就报建甚至开盘的情况时有发生。

今年首场土拍出让的55宗地中，涉宅用地49宗。目前已知有部分项目规划及效果图已经出炉：

比如，6月25当天，联发集团竞得的蔡甸区中法生态新城P（2021）066、067号地块，当天官微曝光了项目效果图；7月20日，联发集团于6月28日竞得的P（2021）043号地块，规划方案在东西湖区自然资源和规划局进行批前公示，距离拿地到出规划仅仅不到一个月的时间，进度可谓神速。

不过，从7月21日武汉房管局发布的《2021年第三季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》来看，并没有武汉首场土拍出让地块中的项目，那么已经报规的项目，最快或能于2021年第四季度面市。

随着集中土拍的落幕，另一个问题随之凸显出来，土地成功出让，意味着楼市供应将进一步增加，武汉新房库存持续承压。

《2021年第三季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》显示，第三季度武汉将有225个项目入市，这一数据对比第一季度126个和第二季度177个，可谓“井喷”。

截止2021年6月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房约18万套，面积约2094.88万平方米，根据往年月成交数据，我们采用一个平均值，按照每月2万套（250万方）的销售量计算，那么截止6月以前的库存，武汉大概需要9-10个月时间消化，再加上三季度新增的973.31万方供应，预计总库区去化时间大约需要1年2个月。

今年以来，武汉新房供应量不少，整体成交量维持平稳，不过区域市场、项目分化严重，郊区项目销售压力较大。从区域看，“两集中”住宅用地主要集中在蔡甸区（10宗）和东湖高新区（10宗）2大板块。

根据武汉克而瑞吴洋年中讲中数据显示，东湖高新核心区域新增供应整体去化率超70%，该区域也是本次土拍溢价率最高的地方。而蔡甸区域即使是城关，新增供应去化也仅25%，这也变相反射在蔡甸区域地块大部分以底价成交。对于区域地块的价值，大部分开发商心里都有一柄精准的称。

但2021年下半年，蔡甸的新增供应量却占据了全市的10%左右，这其中或许也不乏本次“两集中”新增地块的入市。对于蔡甸而言供应的集中爆发会更直接导致区域去化的艰辛。反观东湖高新，区域有高新技术支撑，人才、资金源源流入，目前区域供不应求。

NO.2

新房备案价上涨走势减缓

二手房受政策影响价量齐跌

首场“两集中”后，武汉新房市场和二手房市场是否受到相应影响呢？从目前了解到的情况看，新房方面价格涨势减缓，去化后劲不足，二手房受到政策影响，价量齐跌，整体而言，首场土拍对武汉的楼市暂未体现出较明显的影响。

据武汉克而瑞数据显示，7月截止上周末武汉合计35盘推售，平均去化率41%。随着6月年中冲刺已过，武汉楼市进入调整期，房企供应节奏有所放缓，项目多以消化前期库存为主。中心城区热门板块连带产业聚焦覆盖区板块新房市场热度难掩，供不应求局势持续。远郊老城居住为主板块新房热度持续下滑，新开盘去化表现持续乏力，同板块内博弈愈演愈烈。

从住房备案价看，6月57个项目共计拿预售证及现售证64张，其中25个项目较前期价格上涨，2个项目价格较前期下降，新房备案价平均上涨2.98%。7月34个项目共计拿预售证39张预售证中，9个项目较前期价格上涨，5个项目价格较前期下降，下降主要原因为装修改毛坯。新房备案价平均上涨0.11%。新房价格整体上涨走势减缓。

二手房方面，6月底以来，武汉二手房放款速度变慢和审批更加严格。银行放贷周期从2-3个月拉长到至少4-6个月，而且银行对二手房会“选择性放贷”，房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。

从全国房价行情网数据看，2021年6月武汉二手房挂牌均价 约20257元/平，而近一个月以来的挂牌均价则为20031元/平，环比下降1.12%。

据贝壳数据显示，最近一个月来，二手房销量周成交数据从1040套→863套→717套→632套→571套，也是一路下滑，直至腰斩。

整体而言，目前武汉二手房市场受政策影响，价量齐跌。预计只有等下半年银行信贷投放额度及放款周期逐步恢复常态后，二手房市场交易量才会逐步恢复。

NO.3

东湖高新区整体溢价拉升区域房价

新房备案价创新高，二手房成交价破3w

如果说到武汉土拍和置业最热门的区域，东湖高新区一定是武汉名副其实NO.1。10宗涉宅用地，7宗溢价，最高溢价109.74%，平均溢价率61.62%。其中P(2021)033-P(2021)037五宗地溢价率排名全国TOP6。

那么，作为武汉首场“两集中”溢价率最高，关注度最高的东湖高新区，这次土拍对于光谷的房价会产生连带作用么？

其实在本次土拍前的一个月，武汉市房管局根据区域性房地产市场变化，在东湖高新区试点了商品住房集中销售新模式，用以调节市场供给和住房需求，缓解区域性供需矛盾，稳定市场预期。

东湖高新区分别于5月29日、6月26日举行了集中销售。从武汉克而瑞吴洋年中讲数据来看，光谷东依旧是置业热点区域，一房难求，日光是区域大部分项目的常态。

“两集中”过后的7月，东湖高新区暂没有楼盘集中开盘，全月整个东湖高新仅3个项目开盘。不过值得注意的是，纯新盘正荣悦璟台备案价19700元/平刷新了光谷金融港新高。

从地图上，正荣悦璟台距离本次溢价竞拍的P（2021）037号地块最近，而P（2021）037号地块由南山以总价721350万元竞得，溢价率103.28%，成交楼面地价20798.93元/㎡。而两个项目直线距离仅约5.5公里左右，这或许也是正荣悦璟台备案价如此高的底气之一。

二手房方面，距离光谷地价刷新仅6天的7月5日，位于光谷中心城的中建光谷之星小区，一套建面约125平二手房，以总价382万，单价30553元/平成交，突破光谷中心城二手房价新高。房源从挂牌到成交仅29天。

此外网传，位于光谷中心城的光谷188国际社区有套建面约86.64平的房源，以总价268万元成交，单价约30933元/平，再破中建光谷之星7月5日125平大户型的成交价记录。

不过该房源对外信息目前并未查到。但由此也可看出，光谷的二手房价在经过首场“两集中”后确实受到一定刺激。

结语

集中拍地已“满月”，总体看来，武汉新房价格稳中略升，二手房受政策影响较深，成交量有所下降，但热点区域房价持续走强。

值得注意的是，7月28日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了关于征求《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求意见稿)》意见的公告，在武汉限购区域购买住房的意向购房人，要在申请到购房资格后，才能凭认定结果购房，有效期为60天。

该政策一经发布，就引起全国关注。虽然对武汉而言这并算不上新政，但通过修改后的房票制，确定了一张房票只能认购一个楼盘，抑制了因为一人认多筹、无购房资格认筹等人为原因造成的市场虚假过热，减少了楼市虚火。

目前，深圳、无锡、天津、沈阳、青岛五城第二轮“两集中”时间已定，根据前期文件，武汉或于8月进行第二轮地块挂牌。不过，“三道红线”试点房企买地金额已受监管，按照要求不得超年度销售额的40%，届时土拍市场还能否达到前期热度？哪些房企会异军突起？请持续关注乐居湖北为你带来的相关报道。

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文章来源:乐居买房

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