新房二手房价格降温「未来学区房会降价吗」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的新房二手房价格降温「未来学区房会降价吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解新房二手房价格降温「未来学区房会降价吗」。
广州新城众多，但真正能被大家认可，还愿意花真金白银的并不多。
科学城，很幸运。
踩着广州东进的红利，一路打怪升级到顶层位置，当然了，这也与科学城的自身实力密不可分。
随着“小阳春”的到来，市场交投氛围向好，不少买家开始重新把目光聚焦在科学城。
这次，科学城还能续写火热传奇吗？
楼市的变化莫测，在科学城身上体现的淋漓尽致。
去年年末（11-12月），科学城还在经历价格战，新盘疯狂内卷，3万 项目比比皆是，不少买家被价格打动，纷纷入市。
意料之中，成果十分显著。有数据显示，去年科学城新房成交6418套，同比上涨95.5%，成为广州年度热销板块之一。
图源：安居客
时间回到现在，市场上已经鲜少有科学城新盘的促销信息，甚至部分项目价格还有所上调。
去年5月初，大壮名城加推的4栋和5栋，均价约4.75万/㎡起，现在已经去到5.5万/㎡，涨幅在板块内独树一帜。
不过，相比新房，板块二手市场就没那么幸运了。
以科学城网红小区万科东荟城为例，目前均价为42160元/㎡，代售房源273套，近90天仅成交8套。（数据来源：贝壳）
要知道，此前小区巅峰时期成交价一度去到4.9万/平，房客比维持在45以上，客多房少。
图源：好好选房
如今，万科东荟城成交数据多少有些惨淡，一度跌至最低点。
新房回暖，二手降价，当这类看似矛盾的现象同时出现，直接绕晕不少买家。
而随着市场上待售房源的不断增多，逐渐出现了另外一种声音：买的没有卖的精，这么多人急着抛售套现，说明科学城价值已经到顶了，买入即站岗。
乍一看似乎有点道理，但如果仔细剖析，这类观点未免有些过于绝对。
首先，卖房，不等于不看好楼市前景，也有可能是想在这轮红利期下车，置换更优质的房源。
毕竟当下楼市分化明显，郊区多套不如市区一套。
其次，判断板块价值是否已经到天花板，还要综合考虑发展潜力、是否有购买力支撑、库存消耗速度等多方面因素。
一个板块库存很大，但去化速度可以跟上，说明这里是有充足的购房需求，不用担心无人接盘，自然也还有上涨空间。
具体到科学城身上，我们来一一拆解。
先看产业。不完全统计，黄埔已聚集世界500强企业197家，其中科学城就占了170多家，占比超80%。
科创企业、高新企业基本集中科学城，例如松控股、宝能、日立、创维等，都是能单独撑起一片天的存在。
有了产业的积淀，势必会带来另外一大利好：高净值人口。
七普数据显示，2020年科学城5个街道常住人口已达到约55.1万人，其中不乏来自高薪企业的人才。
产业和人口，是科学城的底气所在。前者决定板块的上升空间，后者可以承接起板块住房需求和日益上涨的房价。
看到这，可能有人会说，既然科学城不缺购买力，为什么还有那么多二手房要降价卖出？
其一，科学城新房受限价影响，导致一二手价格倒挂。这也是为什么新房火热，二手房要以价换量的原因之一。
其二，新盘入市压二手市场，目前科学城已经不缺货，后续还会有更多新盘入市。
黄埔5大板块公开招拍挂地块面积（单位：万m²）
如果说板块内新房限价是二手房业主的噩耗，那再加上新房库存充足，简直就是业主们的终极噩梦。
其三，二手房指导价、增值税二改五对二手市场影响还在持续。
其四，此前科学城房价涨幅迅猛，其中多少有些水分，即便是现在降价，把时间线拉长来看价格，也不过是冰山一角。
不过有意思的是，虽然科学城二手房行情冷淡，但租赁市场却十分可观。
贝壳研究院广州分院的统计数据显示，科学城2月前半月的平均租金为47元/平方米·月，比去年同期增加了17.5%。
科学城核心板块小区，例如大壮名城、科城山庄等，租金可达到49-51元/㎡·月，套均租金在4400-4500元/平左右。
早知道，部分中心区的小区有些都没能达到这个租金水平。
除了旧改拆迁导致的租金上升外，科学城自身产业带来的人口增长也是原因之一。
当下科学城能不能买，主要看两点：一是有没有居住需求，二是投资的选筹能力。
自住的关键核心只有一个，即是否住的舒服。
以交通为例，这个曾劝退不少科学城潜在买家的问题，如今依然存在。
即便是21号线开通后，实现了串联天河，但也仅是满足基本通勤需求，更谈不上便捷。
这一交通短板，或许要等到地铁7号线二期、37号线一期等线路开通后才能有所缓解。
就通勤而言，决定了最适合买科学城的人，是在板块内工作的买家，其次才是周边外溢客群。
再来看投资。
近几年科学城发展如火如荼，房价上涨速度也毫不马虎，吸引不少想要投资的买家。
中指院数据显示，近5年科学城房价已从2字头跃到4字头，涨幅高达134%。
确实，前期入手科学城的买家，如今都有不错的回报率。不过经历过一轮楼市上涨期后，投资科学城的难度也上升了一个等级。
一方面，科学城还会有新盘陆续面世，另一方面，目前科学城还没有放开限价的迹象，虽然可以用相比低的价格上车，但房价涨幅同样被压制住。
在这种环境下，没有一定的选筹能力，没有选中优质标，房产涨幅很有可能会跟会跑输大市。
综合考虑，我们认为当下科学城对自住买家更友好，确认好资金预算和自身需求就可以进行挑选。
如果是以投资为目的，不仅要对科学城发展规划有足够了解，还要对楼盘升值前景做预判，再考虑杠杆、持有时间等。