北京房价回升「房市回调」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京房价回升「房市回调」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京房价回升「房市回调」。

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000 人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢

回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。

提问：房姐，求指教！首付145万，还能有大概15万的信用卡额度，有没有好的房产投资标的可以推荐啊？哪都不想买，就想在北京买套房。

回答：信用卡的额度很低，如果在北京正经工作，人均基本50-100万信用卡可以做到。 私人拆借挨个过了吗? 首付凑到200万，可以买到上车盘中的天花板468非普线左右的标的。 先计算首付，然后才可以计算下一步可以买什么。

提问：新人首问，房姐你好。 16年初首套购入朝阳园两居，一直自住，有贷款。目前准备拿出600-700W左右子弹，在西边海淀西北旺、清河、马连洼一代购入一套三居改善，六年内没有学区需求，准备走JYD，公司资质和垫资应该都OK。 请问能否够得上1300W左右总价的标的？ 请问海淀那边具体有哪些区域和小区推荐？ 请问除了我提到的区域，还有其它推荐区域吗？ 请问朝阳园是否有保留价值？保留的话有没有必要去做个二抵？ 买新房是不是不能走DYJYD？ 谢谢！

回答：你好，700万走全款抵押的方式可以入手1300左右的标的，需要垫资渠道帮助全款买入。流水和收入证明能搞定就没问题。 这几个板块价值排序： 西北旺>马连洼>清河 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 马连洼：西山华府 西山庭院 天秀花园 荷塘月舍 清河：橡树湾 世华龙樾 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上了，否则靠近青年路这个地段市场价才勉强6万不可能。 所以朝阳园本身是收益预期有一定摆动性的标的，可以考虑出手换筹。 新房不能做抵押，必须有房产证才能操作。

提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！

回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

提问：房姐好！云南抚仙湖的房子，万科近年开发的国际度假小镇里的合院，70年产权，90平方米，1.8万每平方米靠谱吗？升值空间如何？我们在北京买了一房今年已还完贷款，如果在云南买这种房子算第一套房吗？准备首付30%，每年最多小住一两周，其他时间准备交给物业帮忙出租，是否合适？北京的房子这个价买不到什么好房，钱放着也是贬值，也没有其他投资渠道，左思右想只有买房子了，望指点迷津！谢谢！

回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，本地人根本不买房，何况版纳，大理）。 抚仙湖房产投资流动性都非常的差，除非买来自己享受，一般还是不要投资了。 建议关注潜力大的二线城市，比如杭州 武汉 重庆等都是非常不错的选择，限购不严。

提问：请问老师，您看好北京哪个片区？我想投资，长持，首套首贷，有工居证。您看好北京通州的房子吗？还是望京，南部新开发区，朝青大悦城，台湖？哪里升值潜力更大一些？通州核心cbd的东湾怎么样？华业玫瑰呢？望京的北纬40度行吗？您给推荐一下哈，谢谢

回答：你的预算多少呢？看盘先要确定首付再圈定选筹范围， 通州长期看好，但选筹上要注意，部分盘价格虚高，小心高位接手 ，东湾就是这一类。通州推荐看 京贸国际城 、bobo自由城、百合湾、运河湾。望京 北纬40度可以入 但周边配套还没起来，需要长持才能看到收益

提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住 保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住 保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，新人首问。本人单身，现在有200子弹，购房刚需也希望保值。目前是海淀集体户，所以考虑买东城的房子可以落到东城。目前看的是永定门的房子，意向华龙美晟（考虑到这是周边最新的小区）总价500万70平左右，您看合适吗？永定门周边您看有其他性价比更好的小区推荐吗？如果抛开城区落户，重点关注未来升值，您看还有什么区域的房子能推荐一下呢，还辛苦能推荐到具体的小区哈。感谢房姐指点

回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。 （1）就是如果你想上车东城，这是最便宜地方。6w就买东城，随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。 （2）拆迁预期万一超预期，也有洼地翻身的可能。 景泰算是永外比较好的地段，而华龙美晟又算是景泰为数不多次新盘（新奥洋房、华龙美晟）。 当然华龙美晟总体不如新奥，但也比新奥便宜。华龙美晟最大问题是房子拐角多，遮挡重，很多户型被胡乱遮挡非常奇葩，如果买到里面好点的户型，我觉得还算值这个价，应该至少保底大盘涨幅。 永外改造再给点力，有望超过大盘。

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