房价限跌城市「楼市限跌令」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房价限跌城市「楼市限跌令」整理了以下内容，希望能够有助于您了解房价限跌城市「楼市限跌令」。
最近一些二三线城市采取“限跌令”的新闻是屡见不鲜。
今天有媒体做了统计，全国已经有21城发布了“限跌令”，相关话题也上了热搜。
今年房地产市场明显是已经完全变了风向。
以前，遏制房价上涨才能上新闻。
现在反过来，变成“限跌”。
之所以限跌，也说明在相当一部分城市，房价正在下跌是显而易见的事实。
现在很多房企债务压力巨大，在资金链出问题的情况下，只能慌不择路的抛售变现。
现在一些地方的限跌令，主要是为了限制类似之前恒大三折、五折卖房的举动，因为这有可能导致扩大化效应。
所以我们看到，这些地方的限跌令，所采取的具体措施，都是不尽相同。
有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。
会采取限跌令这样力度比较大的调控手段，说明这些城市的房价下跌压力比较大。
而这种房价下跌压力，主要来自房地产企业为了求生存的“吐血清仓价”。
那么这样的限跌令，是否会扭转房价由涨到跌的转折趋势？
以及，房地产企业当前所面临的寒冬，是否要暂告一段落？
本文会来做一个详细分析。
首先大家还是要区分一下，限跌令并不是说完全不让房价下跌，而只是要避免一些房地产企业，为了求生，而慌不择路的以超大折扣抛售房子。
比如前几个月，恒大曾经为了求生存，一度在部分城市出现三折、五折的巨大折扣，而且还是实打实折扣，不是以往那种抬高价格的七折促销手段。
但是，这样的超大折扣抛售行为，却有很多风险。
比如说，对个人来说，因为这些房地产企业是为了尽快回笼资金，避免资金链断裂，出现债务违约危机。
所以，房地产企业一旦出现这样的超大折扣来吐血清仓，往往是有附带很多条件。
比如说，要求全款买房，不允许分期。
更大的风险在于，这些房地产企业，不但是要求购房者全款买期房，并且往往会要求网签延后。
此外，还有一些比较无赖的房企，可能会采取先要求100%全额付款，然后再把优惠的30%~50%折扣分3-6个月返还购房者。
这等于是在变相朝购房者融资，把优惠变成融资，这些房企面对巨大生存压力的时候，也是能想出各种花招。
但这些花招，不但容易放大购房者的风险，更主要的风险来自于宏观的风险。
比如一个区域的房价整体是1.5万元/平方米，这时候有房企出现资金链问题，要吐血清仓，打了五折，只要7500元/平方米就出售。
这个时候，这个房企的楼盘是很容易就卖光了，但这一块区域的市场可能也因此乱套了。
其他一些没有债务和资金压力的房企，本来是可以按照1.5万元/平方米来出售房子，结果现在周围有房企打了五折卖，那么作为消费者，有了对比之后，对于1.5万元/平方米的房子，可能就会开始打退堂鼓，不会再那么脑热的买买买。
本来房子有涨有跌应该都属于正常的市场行为，理应不做太多干涉。
房子既然作为商品，之前房价暴涨的时候，既然都能炒上去，房价要跌的时候，开发商采取一些促销手段，本来也算是正常。
但大家也知道，我们的房地产规模太大，已经牵扯到方方面面，涉及到我们每个人的切身利益。
现在大家基本形成一个共识，就是房价暴涨，对我们整体经济是非常不利的。
房价如果再继续暴涨基本就是在扼杀我们经济的发展未来，也是属于一种严重的透支行为。
关于这一点，基本是有共识，没有太多分歧。
所以，年初房价出现局部过热暴涨后，我们也是采取最严格的措施来自上而下的调控，让全国范围内的二手房市场基本都处于冰封状态。
这些措施包括，一些城市出台二手房指导价格，等于是变相的“限涨令”，由于银行是按照指导价格去评估房子，超过指导价格去买房，等于会被大幅度提高首付比例，对购房者来说压力会更大。
还包括收紧了房贷额度，在前几个月，有买二手房的人应该都知道，房贷基本批不下来，至少都得等上半年，慢慢排队，还有些遥遥无期。
房地产企业方面，去年出来的三道红线，更是成为房地产企业头上的紧箍咒。
让今年房地产企业普遍陷入寒冬，不但出现前段时间闹得沸沸扬扬的头部房企的债务问题，包括最近两个月，一些房地产企业出现债务违约的新闻，也是此起彼伏。
所以现阶段，我们房地产产业，是陷入到一个“刮骨疗毒”的阵痛期，并且可能面临一个较大的门槛。
由于房地产行业的影响力太大。
我们肯定是不希望房价这样关乎百姓民生基石的产业出现动辄暴涨暴跌的不稳定情况。
所以在全力遏制房价上涨后，一些地方出台“限跌令”，就不是什么奇怪的事情。
但需要强调的是，限跌令并不意味着我们完全不允许房价下跌，而只是要避免一些债务出现问题的房企，通过“吐血清仓”的模式，把其他房企拖下水。
一些可能现在没有债务问题的房企，假如房价出现较大幅度下跌，被迫也跟着五折吐血清仓，可能本来没债务问题，也会变成有债务问题。
因为不少房企没有债务问题，是要按照能“现价”卖完房子的前提，才能全数回笼资金，确保把债务还清。
要是全都五折卖房，可能暴雷的房企就会更多。
这种情况，就很容易出现连锁反应，我一直最担心的这种金融地雷就可能被引爆。
在当前我们和美国博弈的关键时期，我们是不允许这样自乱阵脚，所以现阶段我们对房地产行业的要求，就是不允许大幅度的暴涨暴跌，而是尽量希望在一个震荡区间里去来回震荡就好。
所以，限跌令主要是不让这些有可能暴雷的房企，拖累一些债务状况还比较良好的房企，不能让暴雷的房企，把没有踩到三条红线的优质房企也给拖下水。
但我们在限跌的同时，也会全力遏制房价上涨。
所以也别幻想会给房地产松绑。
我们央行周五就有过表态，坚持稳健货币政策抑制价格过快上涨，维护房地产市场平稳发展。
央行仍然强调，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投恢复，抑制价格过快上涨。
央行周五这番表态，是给最近房地产松绑传闻，以及大放水传闻泼了一盆冷水。
在当前PPI处于历史高位的情况下，我们是比较难大放水的。
过去一周，关于要给房地产松绑，甚至“救市”的传闻也是屡见不鲜。
包括就在11月10日，网络一度盛传沈阳开始解除限购、限售，要给楼市松绑。
但是，这个传闻仅仅只流行了一天，沈阳马上出面正式回应，否认了给楼市松绑，声称“沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变，希望广大市民不信谣、不传谣。”
这个其实有点回到两年前的状态，当时不少地方也经常出现这种“试探性”松绑行为。
往往是今天传出要松绑，第二天又马上否认。
这类行为举动，大都属于一些地方试探行为，但往往试探之后，撞到了“南墙”，又只能赶紧回到严控房价的轨道上。
因为最近房地产行业遇到前所未有的寒冬，关于“救市”的传闻也是此起彼伏，我认为这才让一些压力比较大的地方，又开始蠢蠢欲动，进行这样的试探。
但这样第二天马上否认，似乎又在表明，我们整体“房住不炒”的战略方向并没有发生根本改变。
其实我们可以看到，当前有出来“限跌令”的这21个城市，都属于地方行为。
虽然上面并没有明令禁止这样的“限跌令”行为，但也没有鼓励和提倡。
整体来说，上面坚持房住不炒战略，是不太可能发生动摇。
但因为现阶段房价不管暴涨，还是暴跌，对我们整体经济、金融市场的稳定都比较不利，所以对于一些地方进行限跌令的行为，也没有说什么。
不过我们还是可以发现，全力遏制房价上涨，是属于“自上而下”的行为，而部分地方的“限跌令”则完全属于地方层面行为。
这二者背后，是有很多信息量可以值得思考。
其实房价的短期波动，是受很多变数影响，很难去权衡。
比如最近很很出现很多“工抵房”， 不仅是在三四线城市，包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市出现了很多“工抵房”。
所谓“工抵房”，就是一些房地产企业，因为资金链问题，无法支付工程款，只能“以房抵工程款”，也就是“工抵房”。
而一些工程公司本身资金压力也比较大，往往都被这些房地产企业拖欠了一年多的工程款，正是着急资金回笼的时候。
所以，这些工程公司，拿到房地产企业用来抵债的房子后，往往都会选择第一时间低价出售，来快速回笼资金。
因此，这类“工抵房”往往都会比市场价有比较大的折扣优惠。
所以，随着当前全国各地的房地产市场，也随着房地产企业的这种债务风险问题，也出现一些价格紊乱的现象。
这个时期，短期的价格波动是很难把握，有很大风险，但可能也会有一些捡漏的机会，但这些机会背后往往也存在着一些风险，是不太好把握的。
需要购房者自己对当地楼盘、楼市行情、地段都有很深刻的把握和能力才行。
除此之外，因为当前房地产企业面临的困境还比较大，所以舆论上也出现很大的“春风”，似乎想把房地产的寒冬吹散。
特别是前几天高盛也开始买房地产债券后，似乎一夜之间，房地产企业就又寒冬转入春天，有些专家更是直呼房地产最坏的阶段过去了。
不过我觉得抛开短期很难把握的波动来说，房地产长期来看，是很难说已经触底。
如果只是说房地产寒冬阶段性暂告一段落，那还是有可能的，毕竟调控也要松紧有度。
但我认为房地产在2017年已经达到一个高峰，未来长期来看，除了少数人口长期净流入的超一线城市，其他大部分地方的房地产，都不会再复辉煌。
从长期来看，房地产的最坏阶段不是已经过去了，而是才刚开始。
这根本原因在于人口，去年出生人口大幅度下降到1200万人后，今年从各地方数据看，受疫情影响还会进一步下滑。
虽然三胎政策已出，但低生育率是全球城市化的一个普遍结果。
韩国的总和生育率已经跌破1，位列全球倒数第一。
总和生育率是育龄妇女的生育子女数量，一般认为总和生育率要达到2.1，才能保持人口数量长期稳定。
而我们去年总和生育率是一口气从2018年的1.69，骤降到1.3。
甚至都已经比日本还要低。
按照这个生育率下滑趋势，可能再过2-3年，我们每年出生人口可能只有2017年峰值的一半左右。
这是什么概念？
意味着20年后，房地产的增量刚需购买来源会缩减一半。
人口长期净流入的超一线城市，还好一些。
但大多数地方，人口规模未来会长期缩小。
所以，短期还不好说房地产的最坏阶段是不是暂告一段落。
但从长期来看，房地产的最坏阶段才刚开始。
当然，这也只是我的个人观点而已。
而且房价问题是一个很复杂的问题，每个城市的情况都不一样，所以要真正涉及到具体买房行为，是要根据自己城市、不同地段、自己能力，去综合权衡考虑，不能一概而论。
这里我也只是从宏观层面，探讨一下这种全国整体的房价趋势，仅供参考。
房价长期来说，根本还是取决于实际供需关系。
不管是遏制房价上涨，还是限跌令，都只是非常时期的非常手段。
我还是比较期待未来房地产市场能真正迎来良性健康发展的一天，能够真正遏制炒房，把房价交还给刚需带来的供需关系来决定。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”
希望这一天，早点到来！
本文作者：星话大白。
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