今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的内卷｜它是东莞楼市的“第一块鸡肋”整理了以下内容，希望能够有助于您了解内卷｜它是东莞楼市的“第一块鸡肋”。

内卷（involution），本意是指人类社会在一个发展阶段达到某种确定的形式后，停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。


那么内卷也可以用于形容一个区域的楼市现象，例如之前东莞楼市可以一起享受城市发展的红利，现在分化中内卷可能是一种趋势。


这个好盘可以卖5万，5公里外另一个盘仅能卖1万 ，并且5万的盘可进阶为7万，而1万 的盘仅是缓慢爬坡，不超2万。


这可能是未来东莞楼市的状况，分化中内卷，让你享受到“信息茧房”镰刀有多么锋利。


今天房叔用具体镇作为预期分析，最后选中的是水乡区域的洪梅镇；选择它的原因房叔会详细表述，有不妥的地方可一起探讨。


其实符合上述基本底层思维的镇不止是洪梅，还有其他镇。


即使是南城，也会内卷；未来可能出现的场景的是：一边是房价10万，一边是房价不足3万，并且前者可继续向上，后者基本缓慢爬坡。



房叔根据洪梅镇的状况，进一步分析房价内卷的因素构成。


洪梅镇基本面


全镇总面积33.2平方公里，辖9个村委会，1个居委会，户籍人口数2.61万人，常住人口约5.8万人。2019年，全镇生产总值94.59亿元，同比增长6%。


首先是一个区域的经济乏力，洪梅镇的GDP占比不到东莞全市GDP的百分之一，其中体现出的产业薄弱硬伤；进而会影响到地方财税收入，导致城镇公共资源配套建设缺乏资金，一连串的问题会因经济薄弱暴露出相应的短板。


本地户籍人口少 经济薄弱，自然购买力也会相应减弱，房价的承接力难以进一步向上，依靠外溢硬撑；但是依靠外溢会被定义为远郊盘，基本生活配套缺乏，会让你的居住舒适度直线降低，进而投资属性也会拉低。


作为支撑一个区域房价的底层因素产业 人口不给力，洪梅镇的楼市可能会出现的场景值得每一位投资购房的朋友冷静三分钟，再做好涉及七位数的交易决定。


由于产业和人口乏力，会进一步影响城市向上发展的高度，进而又是内卷，成为一个相对“鸡肋”的区域。


洪梅镇区位与交通


洪梅镇位于东莞市西北部，配套广深高速和沿江高速出入口，穗深城际轨道贯穿镇内并设东莞西站和洪梅站两个站点。


洪梅镇会有这样的境地，区位和地质因素是关键；例如恰好在城区、水乡和滨海三大片区的交界处；同时河涌众多，地块被分割，可连片开发地块少，造成聚集效应压缩。


目前最大的利好就是穗深城际的开通以及东莞西站周边的规划概念，若东莞西站规划概念增强（东莞水乡管委会概念），这是对洪梅的虹吸，意味着现在的洪梅镇中心会进一步弱化，资源会更加倾向于东莞西站周边。


洪梅还要与望牛墩、麻涌、中堂竞争，并被城区和滨海虹吸；这就是区域发展之间的内卷！


洪梅镇楼市状况


它的存在感不多，有一种“灯下黑”的境地。


2021年3月 网签均价18144元/平

2020年1月 网签均价16938元/平

2019年6月 网签均价15841元/平

2019年1月 网签均价15795元/平

2018年6月 网签均价15637元/平

2018年1月 网签均价15548元/平

2017年6月 网签均价14582元/平

2017年1月 网签均价11964元/平

2016年1月 网签均价9373元/平


这五年洪梅镇新房网签均价呈现上涨趋势，累积涨幅约94%，五年翻一倍的现象。


值得注意的是2016年1月全市新房网签均价11350元/平，2021年1月全市新房网签29242元/平；五年累积涨幅158%，五年翻1.5倍的现象；可以说洪梅镇跑输了大盘指数。


过去五年涨价的路径不一定可以复制到未来五年，内卷影响下房价的分化会让部分镇街只有新房市场，没有二手市场。


目前洪梅镇二手标杆保利海棠、碧桂园天御湾、中熙香缇公馆等，挂牌均价在2.2万/平左右，可谓是比较接地气。


其中中熙香缇公馆3月成交了一套106平的4房，成交价为215万，单价为20211元/平。


从洪梅镇二手市场可知，区域楼市价值小，房价天花板低；而成就其价值需要更多的外溢承接。


不同楼盘之间又会内卷，为了卖出二手房，互相踩踏，造成价格进一步的低迷。


若抱有投资期望值高购房选择洪梅区域，未来可能出现的场景会是如何？


1、买完后，居住舒适度比较差；基本的商业配套缺乏，所谓的城轨站点使用频次很低，搭地铁也要先乘车到东莞西站；配套略显鸡肋。


2、抱着期望值高选择洪梅投资买房，五年后发现涨幅并不理想，可能实际账还是亏（算上首付机会成本、时间成本等）。


3、二手有价无市，特别是有远郊盘属性的。


最后内卷会成为东莞部分镇街楼市的现象，出现高不成，低不就的尴尬境地。


不要被一个区域的旧改忽悠，要是旧改这么容易落实，开发商还有必要公开市场拿地吗？你看看万象府周边的拆迁、火炼树的拆迁等系列，时间你等不起。


注：看好东莞旧改，但需要时间和政策的助力!


特别是楼市内卷的时候，老婆饼里不会有老婆的！


东莞买房新风向，不买鸡肋区域的楼盘，你买错的概率会小很多。若你说就是为了自住，那可以忽略吧！