新加坡房地产 50 年

上周末读完《新加坡房地产市场的变化与创新》，由中信出版社出版，薛宜华、程天富、余希明主编。作者是新加坡人，具有学术、商业和政府背景。该书简要介绍了新加坡房地产市场的 50 年历史。我国房地产市场初步借鉴了香港模式。现在，它更加关注住房的基本生活需求，坚持住房而不是投机，越来越多地借鉴新加坡模式。

1965年新加坡宣布独立，从一个贫穷落后的第三世界港口城市，转变为世界上房地产市场最发达、最完善的现代化国际大都市。其人均 GDP 从 1965 年的 1580 新加坡元上升到 2014 年。新加坡的住宅物业价值从 1965 年到 2014 年上涨了近 23 倍，达到 71,318 新加坡元。

一、政府的角色：多重身份的监管者、最大的土地所有者和住房提供者

新加坡政府自建国以来一直发挥着积极作用。它不仅通过制定政策和管理市场间接参与房地产行业，而且直接参与实体房地产的建设。它是新加坡最大的土地所有者和住房供应商。

征地与复垦

新加坡的土地整理和供应转让由市区重建局负责，前身为市区重建局，于1964年成立，旨在推动新加坡中心区的市区更新和重建项目，并更名为市区重建局1966年授权。同年，《土地征用法》的通过为市区重建办公室获取、清理和整合零散的地块以建立国家土地银行和安置居民扫清了道路。在 1960 年代和 1970 年代，新加坡通过大规模征地，迅速推进住房、交通和学校等公共项目。作为一个小岛国，对土地总面积的限制迫使新加坡通过填海工程增加土地储备，如今，樟宜机场和滨海湾等主要设施和房地产项目都位于填海土地上。因此，在今天的新加坡，大部分土地是国有的，但也积极推动私营部门的发展。

新加坡滨海湾

新加坡樟宜机场

概念规划和总体规划

新加坡对土地使用规划采取两级规划运作体系，即概念规划和总体规划，由市区重建局负责。第一个概念规划形成于1971年，主要针对社会、经济、环境等广泛的国家问题制定未来40-50年的长期发展目标和原则，此后每10年修订一次。总体规划于 1958 年形成，指导未来 10-15 年的中期发展，每 5 年修订一次。

1987年，市区重建局进一步提出发展指导计划，为岛上55个分区制定详细的土地规划，但直到1998年12月才完成新加坡房价，并被纳入新的总体规划。

1995年10月，发展指导计划提出“白地”概念。对于被划为白地的土地，在有限的总建筑面积内，开发商可以自由选择土地的使用性质和各种用地的比例，且土地用途性质可随时在任何阶段随时变更，变更无需缴纳出让金，是规划迎合市场的体现。白地的灵活性赋予了它更高的附加值，帮助开发商快速响应市场情况，从而降低市场需求和土地用途错配的风险。

双重市场结构及居者有其屋计划

新加坡的住房市场是由政府补贴的公共住房市场和自由交易的私人住房市场组成的双重市场结构。

新加坡政府认为，住房作为居民的基本需求，是政府应该参与和提供的公共服务。新加坡公屋项目起源于1960年代，当时国内住房短缺，政府迫切需要采用低成本住房模式。为了在最短时间内满足人们的住房需求，“居者有其屋”计划应运而生。

建屋局负责新加坡公共住房的规划、建设和销售。为满足人民群众的住房需求，已推出超过100万套公共住房。新加坡80%以上的人口居住在这样的公共住房中。这种类型的住房设计简单且实用——长的一居室、两居室和三居室组屋公寓，配备自来水和电力等基本设施。虽然按照今天的标准简单而朴素，但与过去的贫民窟和小屋相比，组屋公寓根本算不上什么。下图是新加坡多年来住宅结构的变化。1995年公共屋村比例达到88.07%的峰值，1990年房屋拥有率达到89.8%。

新加坡的公共住房市场进一步分为两个层次，包括受监管的一级市场和自由运行的二级市场。建屋局贷款可以为公民提供 90% 的贷款，固定贷款利率为 2.6%。对于普通高校毕业生来说，3-5年内可以轻松拥有自己的婚房，无需家人支持。

直接从建屋局购买的补贴组屋业主只能在住满五年后转售，而中国的廉租房政策实际上是新加坡建屋局政策的典范。由于直接向 HDB 申请 HDB 单位时的某些条件和限制，一些居民和外国人会购买转售的 HDB 单位。一级市场的组屋比二级市场的转售单位便宜，而二级市场的转售差价为原房主积累了大量财富，圆了他们从公屋升级为私屋的梦想。

新加坡达斯岭组屋

维护和更新组屋

最初，HDB 负责开发 HDB 物业和管理 HDB 公共区域。1988年，根据《镇议会法》成立镇议会，此后负责维护和管理组屋区的公共设施。镇议会按选区设立，每次大选后可合并一到三个选区组成镇。Elected members of parliament can designate 6-10 members as town councillors, and at least two-thirds of the members must live in the town council area. 理事会可以聘请专业的管理团队或自行管理组屋公共区域。The system is designed to allow elected MPs to take over the management responsibilities of the HDB communal areas in their constituencies,

对于分层式私人物业，政府已出台法规以促进重建工作。对于20年以上的房产，只要80%的业主同意，就可以整体出售或重建。对于10到20年的房产，需要90%的业主同意。对于公共住房（HDB），新加坡政府在 1990 年代推出了 HDB Refurbishment Scheme（ERS），其中包括重大改造计划、中期改造计划和电梯安装计划。此外，政府还推出了选择性整体重建计划（SERS），让建屋局能够收购一些旧组屋进行重建，从而腾出位置优越的黄金地段以供更好地使用。

住房市场宏观调控

1985 年，新加坡经历了独立以来最严重的经济衰退。财政部成立了房地产市场咨询委员会（PMCC），由来自政府机构、私营企业和学术界的代表组成，对房地产市场面临的问题进行评估并提出建议。1986年2月，委员会由财政部税务司司长卓平杰博士主持，提交了《房地产业行动计划》报告。报告提出了应对楼市低迷的三重策略，REITS也被提出作为拉动市场需求的策略之一，但市场直到2002年7月才发展起来。 1986 年第二季度，报告提交后不久。

从1991年第一季度到1996年第二季度，新加坡私人住宅价格指数持续上涨，期间翻了一番，年复合增长率为23.8%。市场过热，第一个泡沫形成。1996 年 5 月 15 日，政府果断采取了一系列调控措施为市场降温，包括将房地产贷款金额占房地产市场价值的比例限制在 80%，对出售私人住宅的业主征收三期税。年。资本利得税和卖方印花税以增加土地供应。

1997年亚洲金融危机爆发，加之政府此前实施的一系列降温措施，导致私人住宅房地产价格大幅下跌。44.8%。新加坡政府不得不采取刺激政策来提振市场信心。1997年11月，推出突如其来的一揽子计划（延迟土地供应、延长竣工期、暂停征收物业交易印花税），并于1998年6月推出20亿新元的预算外援助措施（此前1999年土地出让暂停，印花税缴纳期限推迟），楼市回暖。

从2000年第三季度到2004年第一季度，新加坡房地产市场进入了持续四年的低迷期。2002 年，政府继续实施其预算外援助措施（暂停土地出让、提供商业和工业物业退税以及财产税退税）， 2003 年 4 月推出 2.3 亿新元的 SARS 救助计划（商业地产获得额外的房产税退税）。

2004年第二季度，新加坡房地产市场触底反弹。之后，它又一浪高过一浪，开始形成第二个泡沫，2008年因次贷危机和雷曼兄弟破产而破灭。但很快私人住宅价格在2009年第三季度呈“V”型反弹，最终在2013年第三季度见顶。

2009年至2013年，在私人住宅价格强劲上涨期间，政府出台了九轮降温措施，包括各种宏观审慎工具（限制贷款比率、总偿债比率框架、月利率限制）和交易税（卖方印花税）。，买方额外印花税）。

政企参与 - 句容集团

除了作为多个监管机构在房地产市场中发挥直接作用外，新加坡政府还通过裕廊集团和新加坡旅游局推动工业房地产和酒店业的发展。1968年，为支持产业转型和创造就业，新加坡政府成立裕廊集团，提供和管理各种产业和投资项目所需的土地物业空间。几十年来，句容集团已开发工业用地7000多公顷新加坡房价，建成厂房400万平方米。其重点项目包括：句容工业区、新加坡空港物流园、张益商务园、国际商务园、志里达航空园、一北科技城等。

新加坡第一个工业园——裕廊工业园

二、新加坡私人开发商：梦想家和冒险家

房地产是高风险行业，开发商必须具备敢于冒险的创业精神。由于房地产的异质性、不可移动性和资本密集度，房地产开发活动往往是地方性的。本地开发商可以更好地利用规模经济、地理信息、本地声誉和本地联系来扩大其本地市场份额。远东机构创始人黄廷芳先生在1996年接受苹果日报采访时说：“不可能每个地区都投资房地产，打开地图，如果你在地图上看不到这个地方（因为太小了）而且光看地名，就是投资的地方，新加坡和香港就是最好的例子。”

下图显示了新加坡市场份额排名前 10 位的开发商。Urban Development 及其母公司丰隆控股是新加坡最大的开发商，市场份额为 18.22%，已推出 18,638 套新住宅单元。远东机构及其上市子公司乌节酒店控股为第二大开发商，占比16.31%。凯德置地和吉宝置业这两家官联房地产公司在三、中排名第五，市场份额分别为8.82%和5.10%。国浩置地作为郭令灿先生的丰隆集团（马来西亚）的房地产载体，持有4.87%的股份。

新加坡的许多私人房地产公司都是家族控制的，例如已故黄廷芳先生拥有的远东机构、郭氏兄弟的庞蒂亚克置地、皇家控股和皇家资本的 Rajguma 和 Kiesinguma、陶新波先生的新光集团和黄祖尧先生的青龙集团。一些开发商通过其上市公司经营房地产业务，如郭令明先生的城市发展、郭令灿先生的国浩地产、已故陈振川先生的海峡商行、黄祖尧先生的华业集团等。第三类开发商是官联公司，如上市的启德集团和吉宝置业，以及未上市的丰树地产、腾飞集团和职总安居。

创立凯德：1996年，新加坡政府控股的投资公司淡马锡控股将子公司百通置地出售给新加坡科技集团，百通置地因规模经济收购星展银行旗下的上市房地产公司。开发地，开发地的普通股与百腾地的新普通股按照1:0.928的比例交换。合并后，发展置地的上市地位被撤销，百腾置地作为凯德置地在新交所挂牌上市。