如果抵押房屋处于期房状态，未办理房产证或要求金额不高的，可以选择银行信贷产品。如果已经办理了房产证，可以选择按揭产品（首选二次按揭），流程比较简单~

什么是房地产二次抵押，即在原抵押贷款未提前清偿的情况下，将增值房价再次抵押，在中国称为二次抵押或残值贷款行业。前提是这个属性需要有残值空间。这里有个计算公式：房屋估价*可贷金额-房贷余额=可贷金额（如市值500w * 0. 60%-房贷余额100w = 200w）。

评估价格是怎么来的：与银行合作的评估公司给出评估市场价值。比如上海某银行合作的评估公司有财瑞评估、世联评估、城市评估、万千评估、沉阳评估公司等房屋二次抵押贷款机构，当客户向银行申请贷款时，银行会通过随机选择评估公司（各家银行内部规则不同），评估费无需客户支付，放款后成功放款的客户既是银行也是评估公司。继续结帐。

二次抵押的可贷额度：由借款人的房产类型+综合资质组成。对于普通的房子和别墅，可以向银行申请二次抵押。还需要参考申请人的综合资质（年龄、资信、资产、流水、经营、负债等）。 【极少数银行可以分阶段给出评估价的80%。比如浙商、宁波、厦门国际，分期方案是抵押+信用的形式，或者超过70%的部分引入担保公司，担保费由贷款支付哦，人家承担”这些不通用]

银行二级按揭贷款的基本要求：少数银行要求按揭贷款至少还款6个月，而大部分银行要求按揭贷款至少还款12个月。

申请二按需要准备哪些材料：

①、业主及配偶身份证、户口簿（原件）、（港澳台及外国人无身份证、户口簿，提供港澳通行证。外国人提供永久居留证或护照）

②、结婚证（已婚者提供结婚证，离婚者提供离婚证+离婚协议书，单身者提供）

③、房产证（原件或复印件）如房产抵押状况需要申请二次抵押，需提供抵押贷款合同

④、企业资料~企业四证（营业执照、开户证、公章、法人印章、公司章程）（公司章程可网上索取，或工商局调整)

⑤、近6个月企业及个人银行流水、企业上下游采购合同、公司财务报告（部分银行要求）

⑥、资产证明（如闲置房屋、股票、资金、大额保险、存款证明等）

材料齐全并提交。银行工作人员会与您约好去您家或单位拍照。材料齐全后3-5个工作日内审核结果，通知您签合同~按揭~贷款。

银行按揭贷款主要分为商业按揭贷款和消费按揭贷款，各家银行的流程大同小异（见下图）

上海目前政策对经营按揭贷款的客户较为友好房屋二次抵押贷款机构，审批相对宽松。个人和企业信用记录良好，可以证明有还款来源。还是比较容易批的~，对借款人年龄的要求也比较宽泛。有些银行可以接受未成年人和老年人（0-70岁），而传统银行仍然是22-65岁。

上海大约有15家银行开通了二次存款。相信题主总能找到合适的。

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