北三环内最新楼盘「北京三环之内新楼盘」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北三环内最新楼盘「北京三环之内新楼盘」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北三环内最新楼盘「北京三环之内新楼盘」。

国基路，国基、国基、国之基础，郑州少有比这更大气的路名。

最近三环以北频繁有楼盘入市，一派热火朝天的景象。作为北区主干道之一的国基路，也同样人头攒动，热闹非常。

这份热闹有一多半来自于国基路上的几大楼盘。

国基路东到中州大道，西到江山路，宛如一条长龙横亘在金水北，整条国基路全长7公里，在这7公里却盘踞着万科民安江山府、美盛教育港湾、美景美境、瀚海思念城、碧桂园天麓等5个楼盘，这5个楼盘好比5朵金花位置一个比一个好，售价一个比一个高，都是郑州高热度楼盘。

这些高热度楼盘，有哪些独特的优势和劣势，购房者要注意哪些问题，今天我们来逐个逐个儿盘一盘。

01

万科民安江山府

万科民安江山府是5个项目中，唯一一个属于惠济区的项目，地段位于国基路金杯路，总占地83亩，容积率3.99，共12栋楼。

最南边的5栋楼，户型最小109，115，2T6户，整体偏刚。北边楼栋，面积110，142，175㎡，2T2户，相对改善。

首开的是1、2、8、9，算是2刚2改。

项目户型都是大阳台设计，很不错。但如果仔细看户型图，却发现了一个问题：正常的户型图，电梯都是不显示在单页户型图上的，除非北龙湖那样电梯入户的设计。

但江山府144㎡和177㎡不是电梯入户，电梯却显示在户型图上。

这说明这种户型的电梯是凹进室内的，电梯3面都在室内，将来在餐厅就餐，还能听到电梯运行的声音，也许这音乐不是每个人都能享受得了的。

万科做成品房，大家知道，已经很久了，江山府也是精装交付，据说是对标万科美景世玠。万科民安江山府具体的一些五金配件，门窗建材都是国内外一线品牌，不用细讲。大户型还配备中央空调和洗碗机。

挑几点突出的装修细节大家看下：

隐藏插座和电动调味篮，很科技。

自清洁抽油烟机，很省心。

燃气灶上方装有美国摩恩的折臂式伸缩龙头，不用端锅，直接加水(这是我第一次在郑州的项目上见到)。

3头燃气灶，可温热小奶锅，很温馨。

另外，主卧卫生间配备汉斯格雅的花洒，具有飞雨模式，灌入氧气，我事后了解到，这种高端花洒对水压有要求，具体体验还要依赖于小区供水能力。

不过这些装修标准，在郑州都是少见的，万科此举有示范和带动作用。

单看江山府的产品，没有什么硬伤，万科物业加上人性化智能化装修，除此之外这个楼盘的优势还在于是货真价实的3号线地铁盘，步行距离600米就到地铁口，而且还签约了河南省实验学校国基路小学，很令人心动。

但如果看看周围环境的话，优劣势就一半一半儿了。这个不多说，一张图就能看出来。

东北角的变电站，周围的宜家、建材家居市场、肿瘤医院以及东侧的西史赵安置房都会使得环境嘈杂、混乱。

而且宜家不像蔬菜水果那样，不是一个高频消费的场所，宜家每天都会很多人，但是你却不是每天都要去，从这一点上来说，距离宜家太近，劣势大于优势。

所以整体而言，万科民安江山府的装修、学区、地铁是值得肯定的，但无论是从外部环境，还是从底商以及户型面积段上来说，改善并不纯粹。

02

美盛教育港湾

美盛教育港湾是5个楼盘中占地面积最大的一个，也是标签最重的一个，从名字就能看出来主打“教育”。

项目总占地1600亩，由24块地组成，包涵住宅、商业、安置用地等，其中教育用地280亩，规划11所幼儿园、5所小学和2所中学。

首期地块位于丰庆路国基路东南角，也就是上图A-01地块，南至庙李北路，东至园田北路，占地98亩，由11栋高层和3栋公寓组成。

高层面积75-138㎡，公寓SOHO30㎡，LOFT40㎡，高150米。

关于项目，有几点需要注意：

首期地块，到4号线文化路站(与7号线的换乘站)或者是西沙站，步行距离1.7公里左右，到3号线站点的距离都几乎接近1.8公里，均好性一般。

容积率5.99，不过由于公寓高达150米，所以，住宅容积率有分摊，微好一些。

教育是主打卖点，据说已经签约了纬五路一小、郑州外国语中学。

虽然公寓和住宅有硬隔离，但很明显，从户型面积配比以及住宅公寓配比来看，舒适度还是会受到限制。

不过我认为不用拿纯粹不纯粹来评价这个项目，因为项目本身的定位就不是奔高端改善去的。记住两点很关键：1，学校很多。2，安置房、商业等等很多，未来很热闹。

03

美景美境

美景美境是5个楼盘中最早开盘的。

项目位于渠东路和国基路交叉口路北，总占地88亩，共规划有一个文化商业街区、11栋住宅和1所幼儿园，其中1-6号楼为商品房，7-11号楼为安置区，各占一半，安置房已经交房。

户型从90到149㎡，起步面积不算小，130㎡是主力户型，但户型都是大进深小开间的设计。

项目亮点：

真正的地铁盘：楼下200-300米就是4号线西沙站，而且距离4号线和7号线的换乘站文化路站也在1公里以内。

商业由著名建筑大师姚仁喜担纲设计，古朴大方，且是项目自持。

西侧是东风渠，有一定的景观资源，同时与文化路隔离开，居住环境相对安静。

劣势也很明显：

北侧有观音寺，距离较近。

距离安置房太近，其实就是一个小区， 且安置房体量与商品房体量相当。

我的看法是，寺庙的影响多是心理上的，但安置房与商品房距离太近确实会受到影响。

不过美景项目本身倒也正视这些，所以价格很实在，2018年开盘均价16500，至今仍是16500，哪怕现在对面的瀚海思念城已经买到了18000-19000了，他也不为所动。

我认为这是一个定位清晰、很有自知之明的刚改项目。

04

瀚海思念城

瀚海思念城是5个楼盘中最炫酷的一个。

项目位于国基路与渠东路的东南角，美景美境南侧对面，总占地200亩，分为住宅和商业两个部分。商业涵盖了集中商业、开放式街区、商办公寓等。

住宅面积跨度大，户型较多，46的一房到190㎡的四房不等。

自从瀚海晴宇一炮而红之后，瀚海就找到了制胜的法宝，瀚海思念城，瀚海尔湾，包括南港的瀚海航城，无一不是外观炫酷。瀚海思念城也是一样，独特的楼体外观成为亮点。

项目另外一个亮点是，思念城的地块是之前思念的老厂，所以不涉及安置房，也没有公租房。

区位跟美景美境一样，不再细说，但劣势在于：

由于追求楼梯外观，特别是阳台的效果，思念城的阳台大概率是不能封的，在污染严重的北方这种设计很鸡肋，晾个衣服都会受到影响。

临河有两栋小户型，后期租客会比较多，人流杂乱，影响居住体验。(如下图)

瀚海思念城常常拿来与万科民安江山府和美景美境做对比，特别是一路之隔，比美境高出2000元的差价，令不少人质疑。

价格方面虽然有价差，但我知道瀚海思念城贷款利率是上浮15%，算是郑州市新盘中最低的了。

在我看来，瀚海思念城改善并不纯粹，也可以说这是一个向高端挣扎的刚改项目。

05

碧桂园天麓

这是5个楼盘位置最靠东的。项目占地282亩，共8个地块，规划有住宅、商业和公寓。

首期位于花园路东，只有50亩，5栋高层，1栋公寓，1栋幼儿园。

公寓33-47㎡，高层户型有76㎡的两房，91㎡、98㎡、102㎡的三房和132㎡的四房，推售1号楼和2号楼，分别为4梯7户和3梯8户。

这个项目是精装，新风设备，地暖、钢木装甲门、指纹密码锁、整套厨卫等都有。优势同样是地段，首期距离2号线和4号线的换乘站沙门站500米，距离4号线龙源一街站点1公里。

但仔细看楼盘规划图，首期东北角在规划图上显示的是停车场、便民店、垃圾收集点、居民存车处，后期影响不知如何。

碧桂园天麓与北龙湖一路之隔，个人感觉并没有太实质作用，一期对面就是21世纪社区，占地765亩，拥有庞大的租房群体，居住体验一般。

碧桂园天麓是碧桂园“天系豪宅”，但我们知道许多一线品牌来郑州后很多地方都自动降标了。所以具体如何还要看后期交房。

碧桂园天麓从户型配比和梯户比上来看，与项目宣传高端的“天字系”有一定出入，没有太大的亮点，也没有太大的劣势，我认为这是一个中规中矩的刚改项目。

06

总结

为便于做项目对比，我将几个项目基础信息整理成如下表格：

可以看到，这几个项目有精装，有毛坯，容积率都不低，每个项目都有亮点有不足。

目前国基路上这些楼盘，美盛教育港湾6月1号已经开始入会，8、9月才会开盘。此外，其他楼盘具体售价和销售情况如下：

美景美境：2018年7月首开，目前有少量房源在售，均价16500。

瀚海思念城：2019年4月开盘，目前剩余房源不多，均价18500-18800。

碧桂园天麓：2019年5月25首期开盘，整体均价19500-21000元/㎡。

万科民安江山府：5月29日晚上开盘，整体均价18000-23000。

可以看到，国基路沿线楼盘，价格从16500起，一路走高。

目前瀚海思念城已经将国基路沿线楼盘毛坯拔高至18000，而万科民安江山府则将精装拔高至23000。

这5个项目中，毫无疑问，美景美境的性价比的是最高的，瀚海和万科溢价不少，碧桂园天麓精装基本正常。

随着美景项目的即将售罄，以及江山府后期楼盘，碧桂园天麓和美盛教育港湾后期地块的大体量入市，国基路沿线还有大量楼盘待售，不过价格已经悄悄涨起来了。

未来，国基路沿线楼盘价格依然有一定潜力。

国基路沿线的优势在于地理位置绝佳，距离高速路口、快速路、地铁都不远。但这是他的优势，同时也是劣势。

劣势之一是：命运多舛，推进慢。

万科民安江山府：历经绿地璀璨天城，后花落万科。

美盛教育港湾：2017年初就对外宣传，直到2019年将近年中才又开始。

美景美境：2016年5月售楼部就已经正式对外开放，直到2018年7月才开盘。

瀚海思念城：2015年就开始内购，2019年才开始正常销售，业内有“内购小王子”之称。

碧桂园天麓：2017年内定，2018年拿地，2019年开售，相比前几位，算快的。

劣势之二是：容积率太高，影响居住体验，具体容积率见上面表格。极度便利与极度舒适很难两全。

所以，国基路这几个楼盘，无论是否标榜自己是高端，外围环境及天生城改基因生成的容积率，注定这里做不了真正的高端楼盘。而且由于各个项目设计时候在客群上的兼顾，使得项目更加不纯粹。顶多是刚改项目。

这两条区域劣势是需要购房者提前做的心理建设。没有十全十美的楼盘，也没有十全十美的区域，如果有，那只有一种可能就是“贵”。

长远来看，国基路沿线还是会有很大改观的，陈寨菜市场已经搬迁，国基路要改造，未来可期。

5朵金花没来之前，国基路沿线很热闹，是属于几十万郑漂青年的热闹，她见证了屌丝们的迷茫，奋斗，寂寞，无助以及成长，也承载着无数青年人的梦想和希望。

所以这里的楼盘，天然地，自带流量。

5朵金花来了之后，由于每个楼盘都有商业，美盛、美景、瀚海都有大体量商业，另外还有密集的学校，未来这里很大程度上会面临交通拥堵、环境嘈杂等情况。同样还会很热闹。

从热闹到热闹，看起来似乎什么也没有变，但其实什么都变了。

国基路片区已经从密集破旧的城中村里换血新生，拥有更新的城市界面，更多千锤百炼的新郑州人，她也将见证着这些新郑州人的奋斗、安家立业和生根发芽。

无论如何，国基路片区所在的三环四环之间已经发展成为最有潜力的主城区了。