今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的日本房地产泡沫启示「日本是如何走出房地产泡沫的」整理了以下内容，希望能够有助于您了解日本房地产泡沫启示「日本是如何走出房地产泡沫的」。

楼市泡沫能有多大？

30年前日本东京的房价，能买下整个美国。

然而，日本房价也是全世界近30年来唯一一个房价长期下跌的案例。

究竟是什么原因导致日本房价长期低迷？

01

二战之后，日本在美国的扶持下，通过「1940 体制」，举全国之力恢复经济。

重点发展煤炭、钢铁、造船、汽车的产业，并依靠大量出口纺织等劳动密集型产品，以此来赚取外汇，换取用于建设资金。

当时美国正在参与朝鲜战争与越南战争，需要大量后备资源，日本正好成为美国的子弹库。

经济本就依赖出口，加上大量低成本劳动力、产品物美价廉等特点，使得日本成为那个年代的“世界工厂”。上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。

对外经济实力提升，对内也开始拉动内需。

1960年，以池田勇人为代表的内阁制定“国民收入倍增计划”，不断提高最低工资标准，完善社会保障制度，让更多社会财富能分配到日本普通民众手中。

此后，日本经济短期内迅猛发展，在1968年一跃成为全球第二大经济体，而此时距离战败不过20年。

那个时期，日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。

在经济最繁荣的时期，日本股市总市值达美股的130%；同时制造出一大批“风口上的猪”，全世界市值最大的前20家上市公司里有14家是日企。

1989年，全球市值最大的20家上市公司有14家是日企

日本股市巅峰期，日本股市的总市值比整个美股还大30%

一时间，日本人几乎成为世界上最富有的人，最爱到处买买买。

日本地产开发商三菱地所社长曾说：“什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼。”

一年后，也就是1989年，三菱地产公司以13.73亿美元高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，将日本国旗插上“美国国家历史地标”。

02

那时，日本无疑是全球最火热的存在。

怎么形容呢，大概就是钱随便花，东西随便买，工作随便找……

然而，就像太阳照不到的地方会有阴影，经济繁荣的背后也藏有危机，当众人还在沾沾自喜今天又买了什么好东西时，泡沫经济已经来临。

有人说，日本之所以会有“失去的30年”，根源在于1985年与美国签订的《广场协议》，导致日元大幅度升值，让日本丧失制造业国际市场竞争优势，国内以股市楼市为代表的虚拟经济高速膨胀，实体经济被压制。

1985年9月，G5国家（美、日、英、德、法）签订“广场协议”

坦白说，“广场协议”的签订，确实对日本经济有一定影响，这相当于直接官宣日元会升值。日本政府用信誉保证，买日元一定赚。此后国际资本大量涌入，日元噌噌噌往上涨，完全超出预定20%左右的涨幅。

1985年刚签订“广场协议”时，约240日元兑1美元，短短3年就涨到120日元兑1美元。1985年刚签订“广场协议”时，约240日元兑1美元，短短3年就涨到120日元兑1美元。

美元兑日元汇率

日本政府为对冲风险，出手遏止日元升值速度，1986年至1991年日本央行连续五年降息，热钱大量流入股票和房地产市场，股票、房价飞涨，催生资产价格泡沫。

5年时间内，日本全国房价增加40%左右，增长最快的东京都房价增长了约300%，当时东京银座大街最贵纪录是每平米约95万美元。

日本房价最疯狂的时候，东京住宅平均价格超过200万日元/平米(11.5万元人民币/平米)，按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年，远高于深圳（最新数据：一家人不吃不喝27年可在深圳买房）。

但话说回来，“广场协议”是一个多变约定，另外的英法德3个国家为什么没有像日本一样出现经济泡沫？

很大程度是因为，这3个国家属于老牌经济体，产业成熟且多集中于中高端制造业，对外还可以借助欧洲一体化消除市场壁垒、缓解欧洲内部汇率波动障碍等，所以，即便有货币升值压力，但也不愁发展市场。

日本当时作为一个制造业大国，日元升值导致出口受挫，国内1.28亿的人口规模也无法满足内需，再加上老龄化严重，光靠国内消费市场拉动经济，短期内效果并不明显。

而房地产是一个能短期内能刺激经济发展的产业，再加上这段时期，日本城市化进程促进住房需求大幅增长，于是，大量资金涌入日本房地产行业，日本房价短期内飙升，正如开头提到的那句——30年前日本东京的房价，能买下整个美国。

那个时期，日本几乎全民炒房——与炒房相比，生产具体的东西赚钱，实在是太慢了。

有个叫渡边喜太郎的男人，通过贷款买房 ➠ 抵押贷款 ➠ 再买房 ➠ 再抵押再买房的循环模式，空手套白狼般地积累起天量财富。在这之前，他是停车场包租公。

在一部纪录片中，他意味深长地说：「那真是个好时代啊，好时代。」

03

资产泡沫越吹越大，居民和企业负债率逐步增高，房地产泡沫已经严重影响日本内需和制造业发展动力。

政府出手了！

1987年，提高房地产税收，限制土地和房产的频繁交易。

1989年末，突然宣布商业银行停止向房地产贷款，并上调利率，成为泡沫破裂的导火索。

1990年，出台了《房地产融资总量规制》、《土地税制大纲》和《土地基本法》，严控土地总量和房地产的信贷规模，抑制房价暴涨。

1991年，出台地价税，同时强化特别土地保有税，通过提高土地持有成本，控制地价过快上涨。

刚开始，一系列政策使资金和土地供应减少，供不应求的局面下，低价、房价不降反升，房地产行业依旧疯狂。

1991年以后，政策后劲开始显现。房地产行业资金链断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，房地产交易被限制，全国房价持续暴跌，甚至出现大规模“弃供”现象。

房地产泡沫破裂后，日本房价从最高处下跌70%，这导致大量炒房企业破产，股价、房价暴跌，大量坏账给日本银行系统造成极大破坏，很多员工失去工作，家庭矛盾升温，离婚率和自杀率上升，此后日本进入“失去的30年”。

写在最后：

话说回来，有一个观点要声明以下，日本90年代房价下跌的直接原因是央行收紧货币政策，但房价能持续下跌20年，核心原因还是人口老龄化。

房地产想要长期发展，有活力的年轻人才是扎根的土壤，这都是低欲望人群无法满足的条件。

经历了一个差不多30年的不涨周期后，日本房价最近两年稍有起色，但后市如何还很难说。