马师傅看房记：中央别墅区住起来爽吗
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的马师傅看房记：中央别墅区住起来爽吗整理了以下内容，希望能够有助于您了解马师傅看房记：中央别墅区住起来爽吗。
2016-06-11 马师傅 中国房评报道
Hello，各位读者朋友们，端午节快乐呀。这个小长假，你是出去旅游，还是宅在家里追剧，还是回家乡探亲呢？不管你在哪儿，马师傅的故事还在继续，在陪伴你度过这个小长假。上一篇文章（马师傅看房记：中央别墅区不是随便叫的），大致介绍了中央别墅区，今天详细讲一讲中央别墅区各个板块的居住感受。
天竺
交通条件
前文提到过机场高速当时设计的目标是三元桥10分钟直达机场，前提是不堵车（……）。
机场高速进京方向从杨林大道至五环是北京的重点拥堵路段。但是！如果你真的居住在这里，你只需要记住——从杨林大道出口至北皋出口有三个应急车道摄像头，只要躲开这三个摄像头，有80%的几率你可以30分钟从杨林大道开到三元桥。
去机场可以走机场辅路没有过路费，但进京方向切记避开机场辅路。区域内除了德威附近放学时严重拥堵其余时间车少人少可以练车。
公交车好像真没有，不过各项目都有早晚高峰到市区主要地段如三元桥、国贸的往返班车。地铁3-4公里左右有15号线国展站。
生活配套
在这里将别墅区的生活类配套分为三个等级：1、园区内部会所、便利店等配套；2、园区外餐饮、宠物店、药房、理发店等基本配套；3园区外菜场，早点摊，烧烤店等接地气的大众配套。2、3均为步行十分钟可达区域。
一级配套而言，由于建成时间较早，天竺板块各别墅项目只能说勉强及格。
需要吐槽的是这个版块内的别墅项目大多数会所没有室内游泳池（包括丽宫），在这里马师傅想说不要觉得在别墅里做一个室内迷你游泳池业主就不需要公共泳池了，各家内部的那只是水池只能沾沾水，根本无法游泳，业主尤其是女业主只能去国家会计学院游泳馆。
二级配套，天竺板块非常方便，温榆广场及丽宫西北正对的商街业态相当完善。风和日丽的下午，坐在一个异国风情的咖啡馆里，看着一个个外国大长腿，是一件很HAPPY的事情，不过价格普遍比市区贵50—100%（我说的是咖啡、餐饮的费用），而且餐饮基本多是西餐和粤菜。
一个非常好的消息是丽兹国际学校旁的家乐福即将开业，这将直接带给天竺和国展板块别墅群极大的便利。
三级配套，没有。没有煎饼没有鸡蛋灌饼没有烤串，晚上馋了只有开车10分钟去天竺镇上吃夜宵或是上网搜美食图片舔屏。
医疗、教育配套
此板块内缺乏高端医疗，比较近的医院是天竺镇卫生医院和空港医院。学校就不用说了，国际学校很多，其中德威就挨着丽斯。值得一提的是，有大量的高端客户为了子女读书选择在此版块租房，所以此板块租售比极高。
生活环境
典型的早期别墅，人车不分流，绿化做得相当好，但跟龙湖这种开发商比起来，还是有较大差距的。周围多高尔夫球场，空气清新，跑步的体验非常好，其中丽宫还有专属体育公园。偶尔能听见飞机起降的声音，这点很烦。
物业管理
多由香港公司进行管理，总体来说无论是服务人员的素质还是园区的服务硬件（扫地车、巡逻车）都秒杀普通小区，而且最为关键的，几乎所有社区都在外围有夜巡人员且人数还不少，这点很难得。
在这里马师傅想说的是，对于别墅社区，物业管理几乎决定了100%的居住体验，因为别墅社区事儿太多了，而就我体验到的北京别墅而言，物业管理水平实在是参差不齐，这点希望开发商尤其注意。
人文素质
居住人群中，外籍人士较多，所以版块内人文素质较高。这个板块内有一个特点就是经常能见到各种明星，狗仔也比较多。
国展
在这里需要说的是，这个板块内，优山美地是一个另类的存在，或者说优山美地领先其它项目太多，我对优山美地的印象就是完全不像是鲁能做的项目……
所以一直在犹豫是否应该把优山美地单独拎出来介绍，以下评点不包含优山美地，因为优山的各项指标在CVD基本都是鹤立鸡群。
交通条件
地铁15号线国展站近在咫尺。但是开车的话就比较痛苦了，京沈路进京方向常年无休地堵车，去机场高速杨林大道出口差不多10分钟车程，去京承高速后沙峪出口也是10分钟车程。
生活配套
一级配套，还是因为建成时间较早，相应的园区内配套比天竺板块还要差。除了优山美地，内部配套确实太完善了。
二级配套，国展板块的二级配套应该是全北京最完善的别墅版块了，除了旁边的欧陆购物中心，还有完全西式的荣祥广场，欧陆东侧现在还有奥金元文化生活服务广场，开车5分钟就是中粮祥云小镇广场。
三级配套，很多小酒吧。还是没煎饼。
医疗、教育配套
医院有和睦家。旁边就有北京顺义国际学校，顺义占地最大的国际学校，设施非常完善。
生活环境
不得不说，国展板块配套齐全的另一个结果就是车多人多，馨园一街两边全是乱停车，榆阳路晚间无保安巡视，园区内部绿化一般，小品，景观等较少。整体环境是中央别墅区最差的（不含优山美地）。
物业管理
多由内地公司进行管理，板块内物业管理水平差异极大，不客气地说，这个板块没有一家物业公司配得上别墅管理水准。
人文素质
原先外籍人士非常多，但近年来随着地铁的开通及国展产业规划的落地，外围环境不断劣化（每当有展会就会用大量人车涌入），居住人群素质逐年降低。
讲到这里希望大家不要吐槽，别墅区存在的一个重要前提就是贫富差距不大，彼此接近的人在一起会少很多戾气，别墅区必须要远离产业规划，老外推崇的W2L生活方式还是有一定道理的。国展板块与天竺板块相距4公里，人文素质差距巨大。
苇沟
此板块普遍产品较大，单价、总价都较高，从最早的晴翠园就领衔北京别墅的价格，可以说是CVD的高端产品聚集区，但居住环境一般。
交通条件
同天竺板块。需要补充的是从苇沟上机场高速的入口在高峰期都是暴堵。
生活配套
一级配套，在三个版块里算是最完善的，其中LAVIE、财富的内部配套最有特色。
二级配套，机场高速东部有金港汽车主题公园及蟹岛度假村，除此以外生活配套相对大众。
三级配套，严格意义上说，这个板块是“城市别墅”的另一个版本，旁边就是大型回迁房社区康营家园。所以各种生活配套非常齐全，但是……有点太接地气了，毕竟劳斯莱斯和捷达一起洗车的景观在北京不是经常看到的。
医疗、教育配套
此板块内医疗资源其实是和望京共享的，至于教育资源，此板块内分流比较明显，一部分子女在北边的国际学校就读，还有一部分分流在市区的市属重点院校。
生活环境
内部的环境自不用说，无论是老的晴翠园还是新的LAVIE、九章，小品、景观无愧于北京别墅的最高水准，但是外围环境就比较糟糕了。
物业管理
此板块内除一家项目管理非常糟糕，其余项目在此点上也是无愧于北京别墅的最高水准。
前文说过，对于别墅而言，内部的物业管理水平几乎决定了100%的居住体验，直接体现在房价中，康营南路两侧正对的两个项目成交单价相差一倍还不止，有产品的因素，但我想更多的原因还是居住体验的巨大差距。
人文素质
区别于天竺板块，此板块外籍人士较少，业主来自于全国各地，不敢断定素质最高，但一定是最有钱的，且相对低调。
在苇沟拍了好多照片，因为手机无法充电都木有了。小米5太不好用了！马师傅从此每日三件事——工作健身黑小米
其它：
以上只是对中央别墅区的生活部分做了介绍，但其中的产品部分因为篇幅太大，故下篇专稿剖析。
最后谈谈这个区域的客户：
每天上班的路上中，在家周围总能看到很多其他区域别墅项目的广告牌。每次我都哑然失笑，是不是大家都觉得别墅项目嘛，当然要打在别墅区咯，吸引这些客户置业升级别墅？
马师傅悄悄告诉你们，对于中央别墅区的大部分客户，他们置业轨迹是普宅—改善型公寓—别墅，他们现在更该换的是买别墅之前买的那套当时的“大三居”。
在整个区域内，公寓产品我只看到过某一号院的广告，所以人家卖得好，人家懂客户呀。
这个区域内的业主，想升级产品很简单，推倒重修咯，或者区域内买房升级啊，干嘛去后沙峪，孙河花这个冤枉钱呢？
对于别墅客户而言，长期优良的居住体验会形成傻瓜式的依赖感，你们去看看丽宫有多少客户是05年那一批。我很佩服中央世家的操盘手，独栋都卖到7万多了，那个位置，想都不用想，几乎不会有中央别墅区的客户去置业升级，喜欢研究的朋友可以去搜搜“鼎石”，豪宅难卖，难点在于你是否真的懂客户？
累死了，端午后再聊产品。