今年的经济形势不太好，很多人的生计都受到了影响。一旦商店关门、减薪、失业，生活就会变得捉襟见肘，尤其是对于那些每个月都必须还清抵押贷款的人。

缺钱的人越多，放贷人就越活跃。

最近，李智经常询问装修贷款和商业贷款的问题。他们中的大多数人都接到了贷款业务员的电话，告诉他们现在有装修贷款/商业贷款。利率低，金额高。可用于提前偿还利息。更高的抵押贷款和利息费用节省。

装修贷款利率3.6%，房贷利率5%-6%，利率差这么大，一个简单的操作就能留下很多利息，是不是很好吃？

但是看了很久李哥文章的老荔枝，可能下意识的警惕起来，觉得事情可能没那么简单。

装修贷款

我们先来看看装修贷款。

装修贷款，顾名思义，就是以装修房子为目的的贷款。

很多人为了买房而掏空了六个钱包。如果没钱装修，就去银行申请装修贷款。

销售装修贷款的一般说法如下： 您好，我行现在可以为您提供低息装修贷款，月利率3%，贷款15万元。你需要吗？

很多人听到“月利率3%”自己拿房产证去银行贷款十万行不，也就是0.3%，下意识地认为年利率是0.3%X12=3.6 %。

我心想，这个利率也太低了吧？

当您有疑问时，销售人员会帮您计算：

“如果贷款15万，分5年还款，也就是60期，每期只需要还450利息，再加上2500本金，每月还2950就够了。”

对，本金15万，月息450，确实是“3%月息”。听到这个解释，不少人哈哈大笑，赶紧借出去，有钱先还。房贷利率高一点，还是省点利息比较好。

但是打开房贷计算器，贷款15万元，5年还清。即使按照二套房贷款6%的惩罚性利率计算，每月还款也只有2900元，比装修贷款还便宜！

很明显，你被骗了。

装修贷款套路并不新鲜，和银行这些年疯狂安利客户的信用卡分期还款本质上是一样的。

如果你的还款方式是“先利息，后本金”，每个月只付利息，本金一次性还到最后一个月，销售算法合理。

但其实你是采取“等额本息”还款方式，每月还款包括利息和本金。还款时间越长，未偿本金越少，但银行仍按原贷款本金全额计算利息！

比如上个月未偿还本金仅2500，利息450，月利率高达18%！

让我告诉你一个看起来很低的假月利率，这让你低估了真实利率。这是贷款销售中最常用的例程，并且经过时间考验。

因为大多数普通人缺乏金融知识方面的专业教育。

如何计算实际利率？

APR = (月费率*12）*2n / (n+1）

代入上述情况，实际年利率=(0.3%*12）*24/ 13=6.65%。

不是不知道，而是震惊！

实际年利率几乎是我们想象的3.6%的两倍！

在正常情况下，你实际承受的利率水平几乎是贷款销售索赔的两倍，这还不算太糟糕。

你想，现在赚钱太难了，不赚钱还为时过早。你每天都会接到这么多陌生的骚扰电话，有多少人真正关心你？你不是用各种花言巧语要你付钱吗？

电话销售也要吃饭，银行也有销售成本。如果利息真的那么低，这些销量会不会被西北风吹走？

总之，现在经济不太好，理财收入越来越低。除非你真的手头拮据，否则不要轻易借装修贷款。

即使你想借钱，你也必须货比三家，才能找到实际利率最低的那个。底线是装修贷款的利率不能高于你按揭贷款的利率，太郁闷了。

即使装修贷款的实际利率低于按揭贷款，也不建议用装修贷款偿还按揭贷款以节省利息。

首先，装修贷款是有特定用途的，只能用于装修房屋。

申请时，需要准备好购房信息。更严格的推销员也会去现场看你的房子。放了贷款之后就相当于拿到了一张信用卡，但是信用卡是有商户限制的，只能买装修相关的，要想把钱拿出来，就得私下找关系，而且你必须支付费用。

其次，装修贷款额度不高，一般只有十几二十万，也有大的装修贷款可以拿出50万，但一般需要更多的财力和房产证明。数百万的抵押率，节省利息的效果有限。

最后，装修贷款期限不长，一般可达5年，按揭可贷20-30年，前者对现金流压力较大。

商业贷款

商业贷款是一种长期为中小企业提供融资支持的贷款产品。

当企业需要资金时，可以将法人或股东名下的不动产抵押获得流动资金，又称“抵押商业贷款”。

因为所有的房子都是抵押的，所以抵押商业贷款的利率通常和抵押贷款差不多，4.5%-6%。

近两年，受疫情影响，为支持中小企业发展，多地出台优惠政策降低企业贷款利率，甚至政府直接补贴了利率。短期内折扣甚至可以低至 2%。

与抵押贷款相比，这个利率非常有吸引力。

所以在一些地产大V的鼓吹下，很多人通过这种方式获得低息商业贷款，转身炒房。

具体做法是设立空壳公司，以个人名下的房产作抵押，以业务需要资金为由向银行申请贷款。一般70%的房产估价可以借出。

但是，有些人还没有还清抵押贷款，无法重新抵押。这时，中介会提供高息的过桥资金，帮助客户扭亏为盈。

房贷还清，商业贷款放行后，过桥资金会返还，购房者会慢慢偿还商业贷款。

代理收取服务费，购房者获得看起来不错的低成本贷款。

且不说这种方式钻了国家政策的漏洞，很容易撬动杠杆，助长房价泡沫，这与国家不炒房不炒房的政策背道而驰。从个人角度来说，也是非常冒险的。

风险 1：银行提取贷款

国家三令，商业贷款不能用来买房。一旦银行发现客户使用商业贷款资金买房，会立即收回，并将客户列入黑名单，影响个人信用。

这不是吓唬人，近两年类似的悲剧屡见不鲜。

先生。三年前，张某按照中介要求注册了一家空壳公司，并通过商业贷款买了房子。去年，该银行进行了严格的调查自己拿房产证去银行贷款十万行不，发现了问题。他要求张先生在1周内还清余额200万，否则将面临诉讼和执行（收回）的风险。

当时中介说花好饭好，万无一失。现在早就消失了，张老师也只能傻傻的吃了黄连，自己认了。

问题是，普通人怎么可能有能力在短时间内还清原本分为20年（5年X 4个周期）的数百万贷款并收回？即便房产降价出售，也未必到时候兑现。

风险2：短期贷款和长期投资

房屋贷款期限一般为 20 至 30 年。虽然中介拍拍你的胸，保证商业贷款可以用这么长时间，但实际上是不可能的，尤其是新的营业执照，一般需要先短期。先息后本，到期后转长期的经营性贷款，要求中间账户“一进一出”，使用过桥难免。

一笔200万，利率4%，5年期商业贷款，本息等额，每月还款3.68万，还款压力很大，基本选择先利息后本金，后5年一次性还本。

这个时候如果找中介过桥贷款，每天的利息可能是千分之一，过桥几天就得流血了。

最怕的是，如果政策变了，银行收紧了房贷门槛，再审核的时候，就不给你续贷了。 …

风险 3：利率不稳定

近两年经济不景气，应政府要求，银行给予如此优惠的经营性贷款利率支持中小微企业。

但经济会继续恶化吗？疫情会不会结束？

一旦经济困难期过去，商业贷款的优惠利率很可能会消失。毕竟是中短期贷款。贷款业务结束后需要循环贷款，利率届时确定。

这与前几年银行5年期存款利率仍为5%和6%的情况类似。 5年到期后，如果续存，利率只有3%，3.5%，没办法。

但是，按揭不同。一个标志是20-30年。约定的利率不会改变（LPR基数加减多少个基点），所以不存在这样的风险。

问题 4：费用过多

中介之所以热衷于推广商业贷款，是因为整个过程可以赚很多钱。

对于普通人来说，注册一家公司作为代理人，需要花费数千元的注册费。公司要真实，还要有财务会计做年审，每年至少几千元。中间的过桥贷款也是一笔额外的费用。

你说这家公司是个无底洞的金子。中介会安慰你说没关系的，一年后公司就注销了，不会有成本，也没有风险。

注销后，如果银行发现操作不正常，想取款，你是不是又傻眼了？

简而言之，如果您经营自己的企业并且需要资金，那么低息商业贷款确实是一个不错的融资选择。

如果你有其他“想法”，商业贷款也不是完全不能碰，但首先要了解其中的技巧和风险，小心谨慎，把风险控制在自己能承受的范围内。