商业物业运营模式「物业公司经营模式有哪几种」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的商业物业运营模式「物业公司经营模式有哪几种」整理了以下内容，希望能够有助于您了解商业物业运营模式「物业公司经营模式有哪几种」。

2020年，商用物业和非商物业冰火两重天，非商物业为主的物业管理公司在资本市场狂奔猛进，而商用物业（包括商业综合体和办公物业）空置率数据却在不断攀升。

一、非商物业崛起的两个主要原因

1）确定性增长性

2020年各种黑天鹅和灰犀牛频现，各领域各行业皆面临持续高不确定性下的高风险，相对确定的非商物业管理行业自然脱颖而出。而行业较低的集中度以及增值业务机会让优秀企业具有较大的增长空间。

各类型物业的差异

资料来源：CIH中国

2）国家需求

安居乐业与和谐社会是基层政府的使命，但基层政府的力量和资源非常有限，管理有余而拓展无力。以前高速城市化时代，部分责任实际推给房地产开发企业，但仅能覆盖局部且无法持续。因此，物业管理行业成为天选之子，将与社会工作者及新NGO组织一同成为基层政府的有力补充。

资料来源：CIH中国

二、商用物业运营缺陷-反应时滞

反应时滞主要体现在两个方面：一个与租约相关，另一个与项目运营模式有关。

1）租约反应时滞

租户租约到期日不同。通常情况下，项目运营团队会提前与租约即将到期租户进行沟通，确认其是否续租、扩租或缩租；若租户不续租，项目运营团队仍能有足够时间进行新租户招商，以尽量消除空档期。

科技疫情让租约失衡成为常态

但科技变革正在持续改变商业结构和产业结构，在消灭一些商家和企业的同时创造出更多新的商家和企业，这种情况增加的商用物业租约的不确定性。2020年，疫情一波结束二波起，反复冲击商用物业，更打破了传统运营的租约平衡能力；即使这种冲击在2021年中大概率能够回归正常，但够长的封锁时间足以改变很多深层的社会习惯，这种深层的改变可能超出传统运营认知范畴，可能带给商用物业的不定性是持续的。

2）项目运营模式的反应时滞

商用物业调节周期通常约十年，竣工到开业以及大改造到再开业这两个较短时间段内（半年到一年）为强力专业投入的冲刺阶段，投入巨大，目标明确，组织有效。这时的管理模式实际是强项目管理模式，临时集成整合所需的各专业能力，包括：

IRR需求分析->识别甲方IRR限制范围，定义预期现金流目标和租金水平项目定位->市场分析，定义目标租户的类型与质量商业策划->招商招租及市场推广方案空间改善->针对目标租户进行理念及实体的改善提升项目招商->潜在租户沟通与租约谈判，租户进驻服务物业管理->定义服务范围、内容、流程及价格等，制定与实施物业管理计划

但除此之外的运营时段，运营能力耗散却是常态（如下图所示），各专业团队并非强关联，大多为各独立的外部契约关系，并且大多专业能力并非全职专注于项目。这时的管理模式实际为日常运营管理模式。

商用物业项目运营能力耗散常态示意

资料来源：CIH中国

运营冲刺时投入巨大，因而频率不能太高；稳态运营期持续时间长，确保商用物业稳定现金流与较高投资IRR。但在持续不确定环境下，这周脉冲模式显然成为一种较大的内在缺陷。

三、早已出现的新模式探索

时间拉回十年，自移动互联网崛起之后，商用物业的调整节奏就一点点开始加速了，但最初阶段还在常态运营团队的租约平衡能力之内，只是大家工作压力越来越大。

2015年是第一个临界点，电商成熟和共享经济兴起，泛商业和泛办公的限制也被打破。各商业综合体陆续被迫开始进行体验化的大调整，但一旦开始似乎就停不下来了。商用办公物业虽不向商业综合体那样普遍，但各类犄角旮旯被收拾出来的、商改办的以及大量新增的商办面积还是让很多品质不太高的商办项目进入求生存的大调整阶段。

变化之一：运营管理与项目管理融合模式

传统脉冲周期中，项目管理用于冲刺期，运营管理用于持续低空置率状态的稳定期。但持续不确定性的市场环境中，需要在保持稳定的运营品质的同时还能持续的低成本聚合各专业能力，这导致几个变化的出现：

1）甲方项目资管团队强化，不仅在全职员工数量上，还体现在多专业能力上；

2）外部全能力伙伴，如五大行多专业团队持续的协同服务；

3）强开发公司或强开发背景物业公司全能力专业输出，即轻资产模式盛行。

持续不确定下的空间价值整合管理