淮安最新地王「淮安区新地王」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的淮安最新地王「淮安区新地王」整理了以下内容，希望能够有助于您了解淮安最新地王「淮安区新地王」。

地王

提到年度土地盘点，那么带涨淮安房价天花板的“地王”是必须给排面的。

自2016年下半年起，受淮安楼市大热的影响，各大品牌房企蜂拥进入发起“圈地运动”，致使淮安地价经历了惊人的暴涨，“新地王”不断刷新着“前任”的价格记录，淮安土地市场已进入质变期！但国家调控从严，楼市环境趋冷，这些被高价拍下的“地王”究竟何去何从，就让小编带着大家细细分析一下。

2017-2019年淮安主城区地王盘点

据百达行统计，2017年-2019年淮安主城区商业、商住用地成交楼面价年度“地王”、“准地王”分别如下：

2017年年度地王——花漾城IHC

该地块为花漾城二期，其于2017年7月28日成交，后长期无动态。2018年10月，该地块设计方案批前公示。根据规划，花漾城二期总建约27.2万方，包含3栋住宅、1栋办公楼、1个约7.3万方购物中心，其中住宅量约729套。

2019年下半年，该项目以花漾城IHC为案名正式亮相。10月28日，值花漾城一期商场开业两周年的纪念日，花漾城IHC营销中心正式对外开放。据该项目进度来看，预计2020年下半年入市。

2017年年度准地王——东湖银座

该地块于2017年10月11日成交，为商务金融用地，目前案名确定为东湖银座。据公示的项目规划方案来看，该项目为总建约7.3万方的商业综合体，由一个4F商业综合体和一栋21F的商务办公组成。

该地块围挡画面自2019年上半年已出街，但工地长期无动静。目前从网上公示的工程信息牌信息来看，该项目于2019年12月1日开工，协议工期850天，预计2022年3月30日年竣工。

2018年年度地王——成贤府

成贤府“地王”的出现，完全是受2018年市场高热的影响所致。当时，供应端受限，可售库存持续低位运行，吸引一线房企大鳄加快抢滩淮安。最终在2018年6月，双地王刷屏淮安，一个就是成贤府地块（楼面价5209元/㎡），另外一个就是樱花路地块即现石榴·淮上院子地块（楼面价5015元/㎡）。石榴·淮上院子经过一年捂盘，于2019年6月首开，毛坯小高层备案价9980元/㎡，实际成交价为8500元/㎡。截止2019年12月底，该项目已推出共约10.5万方（约552套）房源，从网签情况来看，签约量仅120套左右，成交量并不理想。

而“年度地王”成贤府则一直寂寂无声中，直至2019年5月其规划方案公示。根据规划，成贤府总建筑面积约7.1万㎡，共7栋建筑，其中1、2#为社区配套商业，3、5、6、7#为27层高层住宅，住宅共计432户。其营销中心则于2019年12月28日刚对外开放，通过案场了解，该项目户型面积为84-127㎡两至四房，开盘时间则待定。前有石榴·淮上院子销售低迷现状，成贤府的前景着实难料。

2018年年度准地王——化妆品一条街地块

这一“中心城区学区”的明星地块，于2018年9月被国联集团以18.57亿元的价格摘得，创下近年来淮安单幅地块成交总价最高记录，楼面价5047元/㎡也创下2018年的地王新记录之一。但摘牌后该地块同样长期停滞未动工。

2019年8月，淮安市公共资源交易中心公布——淮安化妆品一条街地块项目51%股权转让项目交易预公告。从提到的受让方资格条件来看，业内推测疑为保利量身定制。2020年新年伊始，保利正式官宣，与国联集团强强联合，携手打造淮安化妆品一条街地块。两位大佬实力合作，让淮安人民对该地块的未来充满期待。

2019年年度地王——保利堂悦

2019年5月23日，保利集团初入淮安，在经历298 轮加价后，以实力摘得淮自然(新)挂2019第2号地块（生态新城沁春路222#地块），最终以成交总价12.155亿元，成交楼面价约为5872元/㎡，再创单价地王新记录，包揽2019年土地成交总价、成交楼面地价双冠军，成为2019年淮安地产业借势宣传的热点。

早期据业内消息称，该项目产品定位为保利的“大国璟”高端系列，后经过市场调研为适应淮安市场，产品做出调整为“悦”系列。目前该项目对外推广案名为【保利·堂悦】，其工地及营销中心已动工，同时人员招聘正进行中。从地块公示的规划方案可知，项目总建约28.7万，共计包含35栋楼，楼层为8F10F11F18F（其中以18F产品占比约63%），户型面积为140㎡160㎡180㎡，总户数为1344户。

2019年年度准地王——万达广场东侧地块

万达东侧地块是2019年首月挂牌的地块，因地段及配套优势突出，是当时最具地王相的地块。但仅经过28轮加价，即被金融中心以10.854亿元斩获，成交楼面价为5628 元/㎡，比2018年地王——淮阴区东郊医院东侧地块（现案名为成贤府）楼面价高出419元/㎡。

至此，国联集团已拿下2018年、2019年两大年度准地王，共斥资约29.154亿元，合计总建约55.61万方。目前，两大准地王均无动工迹象，同时化妆品一条街另寻求过合作伙伴，可见在目前的市场背景下，高楼面价带来的开发压力之大。

说完堪称“王中王”的年度地王，那么可以直接带涨单个区域板块的地王，也是不得不说的。

2017-2019年淮安淮阴区地王盘点

2017年10月11日，淮安金润达房地产开发有限公司和淮安市新发置业有限公司以 3.08 亿元联合竞得北京东路北侧地块，成交楼面单价2621元/㎡，一举突破当时淮阴区楼面单价“天花板”，成为当时淮阴区的“地王”。

2019年1月该项目营销中心对外开放，正式开始蓄客。但直至12月份该项目方正式开盘，推出1#2#5#6#7#8#9#10#洋房共286套房源，备案价8800-8900元/㎡，与早期口径价基本一致，市场接受度较高。从目前签约量来看，已达到约64%。

截止12月底，案场已开始对11#12#13#27层高层房源进行升级认筹，预计2020年1月开盘，目前口径价为8000-8500元/㎡。

2018年成贤府地块的横空出世，不仅创下淮阴区地王新高，也一举占据2018年地王楼面价的至高点。2019年10月份，中南、水利合作以楼面价3154元/㎡、2740元/㎡抢下九江路北侧两幅地块（案名暂定为观淮府），虽形成一波讨论热潮，并提振了淮阴区盐河北板块的市场信心，但仍难以突破成贤府“地王”的地位。据悉，观淮府一二期总建共约22.8万方，一期包含7栋住宅，二期包含13栋住宅，共计约1472套房源。

2017-2019年淮安清江浦区地王盘点

对比可知，清江浦区的区域地王同时名列年度地王之列，可见清江浦区地段、配套、学区等优势对房企吸引力之大，让他们愿意高总价、高楼面价拿地。但随后后遗症来临，因拿地成本过高带来的资金压力，多数房企得了“拖延症”，纷纷选择延迟开工入市。

2017-2019年淮安开发区地王盘点

如上所述，2017年开发区地王东湖银座地块目前尚无确切入市迹象。而2018年地王——淮国土(开)挂2017第6号地块（即东湖璀璨天成项目），其实是位于生态新城，而准地王——淮国土(开)挂2017第9号（即富冠铂樾府）则位于大学城板块。

东湖璀璨天成位于梧桐公馆二期斜对面，由淮安新区房产开发。因紧邻开明中学附近，前期吸睛无数。根据项目规划方案显示，该项目主要由26栋高层住宅及一些沿街底商组成，总户数为1069套。面积段从120、140、150、180、200及220㎡，其中140-180平米户型最多。目前该项目入市时间待定。

准地王——富冠铂樾府，整体体量不大，规划有4栋11层复式小高层住宅，共137户，户型面积127、137㎡。2019年1月，其以备案均价 9988元/㎡首次开盘，刷新区域价格天花板，但因价格过高，即使以价换量，月均成交量仍不足3套，实际成交价在9000元/㎡左右。后其加推1#2#楼，10088元/㎡备案价继续走高，使得更多购房者望而却步。截止目前，该项目共计推出约230套房源，签约量却不足85套。

2017-2019年淮安淮安区地王盘点

2017年10月淮安区地王诞生，楼面价2837元/㎡，后该地块由中南、水利地产、欣明置业联合开发，案名为中南熙悦。

2018年6月该项目首开，电梯洋房毛坯8900元/㎡，高层精装价格9000元/㎡。其后，中南熙悦也经历了从高热到冷静的市场转折，但近两年来淮安区供求失衡倒挂，其抓住时机，注重快打快销，截止2019年春节期间，该项目已进入清盘阶段，实现较好的去化节奏。

其后，即使品牌房企如中南、石榴，本土房企如欣明置业，不断入场布局淮安区，分别拿下中南珑悦、石榴玉兰湾、欣明文锦城·翰林府等地块，但2837元/㎡的地王王座仍未被撼动。直至2019年12月底，大佬国联集团再次出手，经过70轮报价，以子公司淮安市康达房地产开发有限公司的名义拿下淮安区铁云路西侧、杜康桥路南侧地块（城东乡镇府地块），成交楼面价为3489元/㎡，比前地王上涨约652元/㎡，溢价率33%。至此，国联再次拿下一宗地王！

总结

盘点2017年-2019年淮安年度地王及各区域地王，我们发现——虽然地王仍在持续出现，但受市场下行的限制，2019年地王的溢价率不能再与前两年相提并论。而能够重点拿下地王的房企，多为本土国企，特别是国联集团更是屡次上榜，可见其强悍实力。而品牌大鳄则谨慎得不能再谨慎，如果不是特别优质地块，他们一般不敢轻易下场。

其次就是，因前两年密集调控，淮安“限价限购”等政策打乱了市场和房企的节奏。受利润空间的限制，地王们从土地到住宅供应的转化并不乐观，8成以上地王闲置时间超一年。即使开工后，也是长久捂盘待售期。

楼市前景未卜，未动工的“地王们”是否能够顺利解套，是否有实力扛到这轮调控期过去，最终还是要拼实力、看时机。

而对于已经开工的“地王们”，若是资金压力巨大且资金周转要求高，那么调控重压之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线或是其必走之路。

来源：百达行乐享汇微信公众号