西海岸新楼盘「西海岸楼市大变,房价被锁死」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的西海岸新楼盘「西海岸楼市大变,房价被锁死」整理了以下内容，希望能够有助于您了解西海岸新楼盘「西海岸楼市大变,房价被锁死」。

我在昨天的文章中，系统分析了在青岛年末抄底买房应坚持的原则，并按自住、投资、自住投资分别划定了建议区域。很多读者朋友看了后，询问我西海岸新区是否适合买房，并让我推荐楼盘。

我想说的是，西海岸新区是国家第9个新区，是青岛做大做强的关键所在，当然适合买房。可你让我推荐楼盘，又不说出自己的情况和需求，我就没法推荐了。

因为西海岸新区太大了，我们可以比较一下面积，西海岸新区是2127平方公里，“市南市北崂山李沧城阳”是1142平方公里，胶州是1313平方公里，也就是说西海岸新区是“市南市北崂山李沧城阳”的两倍，大约是“市南市北崂山李沧城阳胶州”的面积，也就是东岸城区和北岸城区之和的面积。

如果你还是没有概念，我再说一下深圳的面积，深圳是1996.85平方公里，我们一个区比一线城市深圳还大。

在面积那么小的市南买房还要分东部、中部、西部，你让我在西海岸新区推荐楼盘真是难为我了。

可是，西海岸新区虽然大，还是有规律可循的。我按区域楼盘类似度，把西海岸新区分为7个板块，见下图：

其中1号板块包括安子、薛家岛、金沙滩三块，我下文简称“薛家岛片区”；2号板块包括唐岛湾、区政府、长江中路商圈、香江路商圈，下文简称“黄岛中心区”；3号板块包括积米崖、灵山卫东部、石油大学西面，下文简称“积米崖片区”；4号板块包括两河路以东、灵山卫以西的区域，基本以东方影都为中心，下文简称“东方影都片区”；5号板块是原胶南市区，包括胶南老市区、西站、古镇口，下文简称“胶南中心区”；6号板块区域比较大，包括老黄岛、轮渡、辛安、山科等区域，也是自贸区、中德生态园所在地，下文简称“辛安片区”；7号板块就是除上面6个板块之外的地方。

下面我逐一分析。

1.薛家岛片区

薛家岛片区是西海岸新区房地产龙兴之地。当初隧道开通前，东北人率先看到先机，一波一波的、一轮一轮的来这里跑马圈地，以至于到现在还满地东北味。待到隧道通了后，在市区上班的刚需看到这里交通方便、楼新路宽，关键是便宜，也纷纷跑来买房。再等到这里交通配套完善后，老青岛们尤其是市南西部的老老青岛们才发现，原来瞧不起的大海彼岸已经发展这么好了，本着养老改善的目的，老青岛们慌慌从东北人手里买下房子，不想竟成了高位接盘侠。2018年峰会后，正向3万单价冲锋的薛家岛房价骤然凉凉，一降再降，没人买还降，以至于降到现在的一万四五。既然价格降下来了，价值也就显现出来，这也是我把薛家岛片区列在首位的原因。

我对薛家岛片区的定位是居住投资。

自住比较好理解，薛家岛片区居住氛围浓厚，配套日趋完善，房源较新，离青岛主市区和黄岛中心区都不远，可谓是西海岸新区的中央居住区。

再看投资。一个片区值不值得投资，一是看这个片区有没有升值空间，二是看好不好出手，也就是受众群体多不多。升值空间上来说，去年这个片区涨到过2.5万单价，就说明有人认为它值这个价，虽然只是提前透支了。曾经拥有过2.5万单价，那这就是片区居民的心理期望值，一旦房价反弹，很容易再回到这个价，这与现在单价有1万的差额，升值空间是很大的。比升值空间更重要的是受众群体，升值空间勾引着你的灵魂，受众群体却决定着你的命。没有受众群体，所谓的涨价降价只是一场自欺欺人的梦，没人接盘的房子只是一堆钢筋水泥而已。那薛家岛片区的受众群体如何呢？无疑是西海岸新区最好的。薛家岛片区是离青岛主市区最近的区域，也紧邻黄岛中心区，距离的优势使市区的刚需和养老改善、黄岛的改善、外地的投资，都很热衷于这个地方，如此多的受众群体就是房价最好的依托。

前面说过，薛家岛片区包括安子、薛家岛、金沙滩三块区域，细分开来也不尽相同。

安子是一个奇葩的所在。安子的中心可以说在那个珠江路围起来的椭圆形的湖不是湖、岛不是岛的地方，四周盖了一些公寓不是正规公寓、住宅不是正规住宅的小微楼盘，每个小区一两个楼，楼长得奇葩，户型也奇葩，结果就是房价涨不上去。这些小区是不建议自住和投资的。当然，区域内也有海尔山海湾这样的西海岸扛鼎之作，不能一概而论。

薛家岛是薛家岛片区的中心，上面说的薛家岛片区的好它都有，不再多说。

金沙滩区域是薛家岛片区美的代名词。区域内小区分化很严重，次新房贵的要死，老旧多层小区又便宜的不可相信，无论投资还是自住，都是纠结的难点。我的观点是：次新房投资需谨慎，自住不如买薛家岛；老旧小区可买来自住，投资不看好。另外，要抵御住金沙滩景区的魔力，所谓买房赚租金，只有夏季两三个月的红利期，要算好账。

2.黄岛中心区

我对黄岛中心区的定位是自住。

这源于黄岛中心区媲美薛家岛片区的房价，和与青岛主市区的距离。房价与薛家岛片区比肩，就看到了投资的天花板；与青岛主市区的距离虽然不比薛家岛远多少，但想到滨海大道的堵车盛况就打消了青岛主市区的刚需，略差的环境、嘈杂的市井文化、与市区的远距离又打消了外地投资客和市区养老改善族的买房冲动，所以我判断黄岛中心区的受众群体是黄岛中心区工作族、胶南改善族，他们的买房需求都是自住。没有投资客的青睐，没有青岛主市区的庞大买房人流，你要在这里投资买房，利润就不要期望那么高了。

当然，黄岛中心区也是适合自住的，甚至是西海岸最适合自住的片区。黄岛中心区有新区最大的长江中路和香江路商圈，有区政府，有CBD，有双地铁，你再也找不出一个这么适合居住的地方了。

黄岛中心区也不小，每个区域也得分开分析。

黄岛中心区从南往北，楼越来越矮，小区越来越旧，房价越来越低，南边的唐岛湾沿岸可以卖2万多，北边的香江路也可以卖1万左右。这样其实更好选房，根据资金多少从南往北找就行了。

不过有一个地方需要谨慎，那就是江山路西侧小区。江山路西侧小区这几年以类似青岛主城区新都心的趋势强行崛起，价格已经和唐岛湾沿岸差不多。江山路西侧小区没有新都心的强大配套，仅靠楼盘品质、并不太显眼的学区是支撑不了太久的。

3.积米崖片区

我认为积米崖片区的定位也是自住，不过居住属性低于黄岛中心区。

积米崖片区横跨原黄岛区、胶南市，本是一个两不靠的地方，在黄岛区、胶南市合并后迎来了发展的时机。片区内有高档小区唐岛金湾、海上嘉年华、康大山语海，也有平民小区风和日丽、观海华庭、凤凰都，各种居住需求在这里都能找到一席之地。

积米崖片区另一个杀手锏是拥有新区最有前途的商圈，共有海上嘉年华、新城吾悦广场、永旺梦乐城三大新兴顶级商业综合体，不是长江路商圈上一代商超可比的。所以，虽然积米崖片区的人气不如上面两个片区，未来还是可期的。

积米崖片区整体房价低于黄岛中心区，略高于胶南中心区，这也决定了它的受众群体，那就是黄岛中心区的土豪或溢出的刚需、胶南的土豪或有追求的改善。

受众群体决定投资属性。一个几百万的高端高层和一个上千万的别墅，在西海岸是很少有市场的，当然，指望一个平民小区翻倍，也要往东看看那边的天花板。

4.东方影都片区

东方影都片区原来也是老黄岛和胶南之间的鸟不拉屎的地方，就因为一个企业改变了，那就是万达。

万达成就了东方影都片区，却没有成就自己。在2017年的世纪交易中，万达把东方影都卖给了融创。

东方影都的高逼格决定了片区楼盘的高价位。当然，伴随高价位的还有小区的高品质。这么高逼格、高价位、高品质的片区已不适合刚需和改善，前来买房的多是投资客和假土豪。所以，我给东方影都片区的定位是投资。

其实，以我的作风，我认为投资也不太适合。一是因为片区已经处于高价位，和黄岛中心区、薛家岛片区相比没有任何性价比可言；二是一个片区的发展系身于一个企业，这是比较危险的，你不见当年万达把东方影都转给融创时，投资客的小心脏随两个企业的变动而剧烈起伏，怕房子烂尾了，怕影都开不起来了。你以前的害怕以后也会有，企业不是常青树，没有了东方影都这个片区还有啥！

5.胶南中心区

胶南中心区的受众群体比较明显，基本有三块，胶南市区工作的、下边镇上的、董家口产业区的。胶南中心区东边的人，一般不会来这买房。

因此，我给胶南中心区的定位是自住。

即使是自住买房，也要选对地方，因为胶南中心区太大了，原市政府附近已经够新了，还有新的不能再新的西客站、古镇口。地方大了，卖的地就多，盖的楼就多，却没有那么多人，没办法只能降价。这也是今年胶南打响青岛新房降价第一枪的原因。

未来，随着卖地的增多和已卖地的变现，地广、楼多、人稀的状况将在很长时间之内存在。

所以，胶南中心区不建议投资，自住买房只建议在核心区，也就是有地铁、商超、学区配套的地方。

6.辛安片区

“辛安片区”这个名字肯定会招来一顿骂，因为片区内地方太多了，之所以把它们放在一起分析，是因为它们有一个共性，那就是利好未兑现。无论是自贸区、中德，还是辛安、老黄岛，都在等第二条隧道、2号线过海段等大项目的利好，这些大项目没有落地前，片区的价值很难迎来大涨。

所以，我给辛安片区的定位是投资。这个投资和别的地方不一样，要有长期持有的打算，以后既有变成黑马的希望，也有可能变成笋盘。当然，随着片区几个大盘的降价，9000多的价格还是非常有性价比的。

效益大，风险就大，投资需谨慎。

7.其他片区

前面说了，7号板块就是除上面6个板块之外的地方。虽然都是村镇的级别，但也有某某小镇、某某晴川等大项目。