【干货】大湾区市场潜力和格局区房地产干货(组图)

大湾区

市场潜力和格局

大湾区地产干货

各城市住房供需情况如何？

大湾区房地产行业未来发展趋势如何？

干货满满的核心数据都在这里！

01

大湾区的房地产需求有多大？

近 3500 万人没有自己的房屋

人均居住面积远低于全国

人们的出行已经从个人出行转变为家庭出行。中国的人口流动发生了新的变化。具体而言，近90%的新婚流动人口为夫妻共同流动，约占配偶和子女流动的60%。流动人口家庭规模继续扩大。与个体对居住空间的高度包容相比，家庭流动人口对生活质量的要求更高。

大湾区的房屋拥有率较低，近 3500 万人无房。广东省是人口大省。 “湾区”11个城市中有8个城市的房产率低于60%，尤其是深圳，只有23.7%。总体而言，大湾区的住房拥有率仍远低于全国平均水平。

图表：粤港澳大湾区城市住房拥有率

生活质量不高，后期会释放很多改善需求。三大城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米。与全国人均水平36.9水平（2017年）有较大差距。与国外湾区相比，还有很长的路要走。

图：四大湾区典型城市人均住房面积（平方）

预计到2025年，粤港澳大湾区房地产市场交易量将达到约37万亿，占全国总交易量的15%。其中，约1.5万亿新房（占全国新房成交的12%），年均增长600亿；二手房约2.2万亿（占全国二手交易量的18%），年均增长1300亿。二手房交易占比将继续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

02

十一市楼市谁更看好？

过去三年，深圳和广州涌入的人口已超过百分之八十

省外“新深圳人”买房

在城市化阶段，人口涌入大城市是必然规律。与5年前相比，中国城市人口更加集中：10大城市人口增长0.4个百分点；前 20 名增加了 0.9 个百分点；前30名人口增长1.2个百分点，人口明显集中在一线城市。

图表：过去5年TOP城市人口占比变化

深圳和广州是人口吸引力最强的中心城市。从过去三年大湾区常住人口的增长来看，深圳和广州分别增加了165万和140万，而肇庆、江门等城市三年增加不到10万。顶级城市的人口非常有吸引力。

图表：过去三年大湾区城市人口增长（万人）

以深圳为例，从外部环境来看，深圳不到20%的客户来自广东，其中80%以上是“新深圳人”。

图表：深圳前10名购房者占比及分布

2018年，广州、深圳、香港三大中心城市成交量占比60%。预计2025年交易量将达到2.4万亿，大湾区市场份额将进一步提升65%。

未来大湾区的市场规模和潜力仍有很大空间。这部分需求主要集中在中心城市。因此，大湾区住房问题的核心在于大城市的住房问题。

03

湾区住房的主要问题是什么？

高房价、低品质、高杠杆的深圳

广州和香港的症状不同

中心城市的住房问题主要是流动人口和年轻人的住房困难，主要表现在负担不起和生活质量低两个方面。

高房价导致的买不起问题。从房价收入比数据来看，深圳和香港的房价收入比最高，分别为30%和21%，面临严重的拖欠问题。

图表：2018年湾区城市房价收入比

生活质量很差。深圳城中村的住房规模庞大，约有510万套香港房产网二手房出售，占总存量的一半，可容纳约1500万人，占总人口的75%。这群人的生活环境有待改善。

主要原因是：

首先，地理空间的局限性。 2017年，深圳土地开发强度达到46.7%[1]，远超30%的国际警戒线。 2014年至2018年五年，深圳常住人口增加225万人。 （[1]土地开发强度=建设用地面积/市区面积）新房供应量仅为24万套，新增供应率难以维持需求。

二是供给主体过于单一。政府是唯一的土地提供者。开发商是唯一的商品房供应商。招标是商品房的唯一土地来源。

三是存量房利用效率不高。使用证券公司效率不高。深股产权不清，流通受阻。深圳质量好，产权清晰。只有四分之一的股票可以转移到市场上，导致股票流动性低。在过去两年中，这一比例仅为 0.6%，而国际大都市的这一比例为 4% 或更高。传统的城市更新是困难的。初期房价过快上涨，大大增加了拆迁成本和拆迁难度，难以重建，增加土地供应比例。

图片：2016年深圳住宅结构

四是住房保障渠道不足。 1998年，深圳经济适用房：商品房：廉租房供应比例为6：3：1。房改方案中，90%的商品房实际开工。目前深圳存量房的保障性住房（保障性住房+公共租赁住房）仅为4.1%。

供应结构过于单一的原因是：

是深圳房改后最完善的高速公路市场。政府缺乏住房保障，主要是通过使用信贷工具帮助居民买房。

过度商业化和金融化的结果是居民高杠杆，高杠杆的金融风险突出。深圳月收入指数90%，居民杠杆率82.3%。链家交易数据显示，2018年深圳二手房销售贷款占比达到92%，几乎全部使用杠杆，购房贷款平均额度为59%，远高于其他一线城市由于房价和信贷的相互促进和流通，低收入群体被排除在购房市场之外，进入市场的难度越来越大。

图：2019年上半年环申、环景、环湖二手房交易中贷款交易占比

过度商业化的模型无法适应当前和未来的需求变化。主要原因是：第一，居民的影响力已经很高。第二，土地融资的道路一直无法继续。第三，过度商业化造成的贫富差距严重。

香港是供给端市场化不足的问题。香港只有53.7%的房屋供应系统是私人拥有的（即开发商建造的商品房），而公屋和非市场居屋比例过高。在增长方面，2017年新开工的55.8%是市场提供的私人住宅，低于其他城市。租赁方面，2016年香港私人租赁占比为17.8%。总体市场推广率低，难以应对庞大的人群和需求。

香港的公共住房也未能解决中低收入群体的住房问题。鉴于需要保护的群体众多，公屋供应似乎不足。 2008-2017十年间，香港公屋（公共出租房屋）存量仅增加8.80,000套，而居屋（资助房屋）存量仅增加5,500套。截至2018年3月，香港公屋平均轮候时间延长至5.1年。香港的公屋质素极差。 40层以下的公屋占比为87%。

图表：2017 年香港按房屋类型划分的家庭住户比例

广州也是核心城市，市场和政府比较平衡，整体市场形势比较可持续。从居住的角度来看，租赁购买的份额为 453,336,055，其中大部分是私人租赁。从市场报价来看，广州的新房和二手房报价比较均衡：2011年以来，新房和二手房市场一直保持“五分钟”格局。尽管政府根据人口和市场的变化，增加了所有商品房的土地供应，但近年来政府提供的土地保障性住房比例一直保持在15%以上。

图：广深保障性住房用地供应占住宅用地比例

如何破解游戏？

针对深圳等中心城市市场化过度、供给主体和保障渠道不足的问题，大湾区中心城市的未来是重新平衡市场与安全的关系。核心是政府引导市场增加有效供给。并改善市场结构失衡的状态。

对于市场主体，不应该有市场，没有政府，应该多元化。有四种类型：开发商、公司、政府和农民。除了增量市场，您还可以在股票市场和周边城市找到报价。

首先，要盘活利用存量资源，使宿舍公寓能够合法经营，为市场提供蓝领床品。床品仍处于市场灰色地带，达不到共享房的基本尺寸标准。但对于低收入群体来说，共享仍然无法让价格触手可及。制定专项标准，为床品提供法律制度规范，支持蓝领公寓企业在产业和服务业集中地区建设宿舍式床品。

其次，利用特区的立法权，对部分小产权，缴纳相应的确权费，改变大拆大建，进行综合整治，提供白领住房。在确权、消除火灾风险等风险的基础上，鼓励市场化开发商或长租公寓公司参与香港房产网二手房出售，为租赁市场提供更高品质的标准化产品，出租年轻人“租房住”解决工作场所问题住房问题。近年来的住房问题已经“逆势”了买卖市场。

第三，降低税收和交易费用等摩擦成本，刺激库存供应，为中高收入家庭提供置业选择。我国二手房交易税目多、使用权成本接近零，导致房屋周转成本高，闲置房屋难以最大限度利用，尤其是粤港澳地区大湾区。整体商品化率低，非商品房交易面临更多的政策限制和附加税，在部分城市新房供应有限的同时，更需要降低二手房交易的摩擦成本，提高流通率，利用二手房较强的供给弹性。以更少的新成本为更多人改善生活条件。

四是扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴。在保障对象上，应以收入水平而非户籍为标准，向所有城镇居民提供住房保障。在保障方式上，鉴于以往公租房建设缺乏积极性，应优先采用货币化方式。对于租金收入比例超过30%的团体，通过发放租金券来减轻支付压力。

五、打破城市界限，启动大湾区社保互认，为核心城市寻找“外供”。目前，大湾区城际交通已经比较发达。对于核心城市的周边城市，轨道交通的发展也逐渐推动了“同城”的趋势（如广州、佛山）。户籍需要相应调整，在核心城市寻找“外供”，特别是鼓励港澳购房者在内地居住，促进港澳内地一体化。

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