2016年房地产去库存效果显著连续减少9个月(图)
资料图：人们购买商品房。中新社记者魏亮 摄
去库存是2015年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五项重点工作之一，贯穿2016年全年。
在降低首付比例、发放住房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，2016年房地产去库存效果显着。根据国家统计局2016年12月13日公布的数据，截至11月底，全国商品房待售面积69095万平方米，比上月末减少427万平方米。 10月，全国房地产库存已连续9个月下降。
中央携手去库存
近两年房地产市场略显低迷，尤其是三四线城市，库存普遍积压，去库存成为房地产市场调控的重点。
我的国家有多少房地产库存？国务院发展研究中心副主任王一鸣在中国经济50人论坛2016年年会上曾表示，截至2015年12月底，全国房地产待售面积7.18 亿平方米。
为了实现去库存的目标，中央和地方政府从供需两端都出台了去库存政策。
首先，中央发布了“首套首付比例由30%降至20%”的喜讯。 2016年2月，央行、银监会印发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出在未实施“限购”措施的城市，为购买普通住房的家庭提供商业性个人住房贷款。首次购房，原则上要求最低首付。贷款比例为25%，各地可上下浮动5个百分点；对于拥有1套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为改善居住条件，需申请商业性个人住房贷款重新购买普通住房，达到最低首付比例。调整为不低于30%。
在首付比例下调的同月，央行会同住房城乡建设部、财政部发文提高公积金存款利率，职工住房公积金账户存款利率统一执行一年期固定1.5%的存款基准利率。此外，财政部印发《关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》，全面降低交易税费，降低购房成本。 2月底，央行下调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，一系列利好金融政策有力刺激了市场需求。
国家发改委也发布了“去库存”的大招。 2016年8月3日岳阳市房地产，国家发改委在官网发文称，下半年将加大对房地产去库存的分城施策。在商品房存量较大的城市，可以给予购房补贴，先租后售，产权与政府共享，鼓励居民购房。
“发放住房补贴”已遍及各地。为有效去库存，各地纷纷出台“直补”、“辽宁大连向高校毕业生发放住房补贴”、“河南省住房和城乡建设厅鼓励地方政府发放住房补贴”等多项政策。 ，“四川德阳农村居民每套住房补贴5000元。”报章不时出现“补贴”等新闻。
中央联手去库存，取得成效。根据国家统计局公布的数据，截至2016年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比减少约0.8 %。
资料图片中，通讯社发张云照片
加速去库存
35个城市商品房存销比接近历史低点
衡量库存压力的一个重要指标是去库存周期（也称“存销比”，存销比=当期新建商品住宅的库存面积）月 / 销售面积过去 6 个月的移动平均值），反映了市场供求的变化。因此，城市房价走势也将与其保持较为密切的关系。在存销比持续下降的情况下，相关城市房价上涨压力将持续加大；而当存销比继续上升时，房价下跌的可能性就会增加。
易居地产研究院2016年11月22日最新发布的35个城市新建商品房库存数据显示，2016年10月，35个城市新建商品房存销比，即库存消耗周期为 8.@ >9 个月。从历史数据看，目前库存销售比处于历史低位，已经逼近近6年来的最低点，也就是2011年2月的7.5个月。严跃进，易居研究院智库中心研究主任表示，2016年前三季度，35个城市的去库存周期总体呈下降趋势，并不断逼近历史低点。从实际来看，这将进一步加剧这类城市的房价压力。
广州是其中的典型。在国家去库存的背景下，广州的库存大幅下降。广州市政府官网发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》列出了广州去库存的任务清单。按照规划，2016年力争解决45万平方米。然而，短短3个多月时间岳阳市房地产，广州市一手商品房可售面积较2015年底减少121万平方米。据阳光佳源数据，截至2016年11月，广州的去库存周期已降至5.7个月，远低于被认为正常的8-10个月。
在去库存政策的背景下，部分一二线城市房价上涨过快，而三四线城市销售依然疲软。因此，2016年一线城市和部分热点二线城市启动多轮房地产调控，进一步收紧楼市政策，提高购房资格或贷款门槛。
您如何看待2016年房地产市场的“冰与火”？全国房地产商会会长顾云昌告诉中国经济周刊记者，2016年房地产出现了双重泡沫，即一二线城市的价格泡沫和数量泡沫在三四线城市同时出现。这种情况主要是由于过去几年供需的区域错配造成的。 “大量房屋建在三四线城市，而三四线城市的购买力不足；人口导向是流向一二线城市。一二线城市房屋供应不足导致需求不足，三四线城市供应量过大导致供过于求，主要是区域供需不匹配到了土地供应的不匹配。在城市化进程中，大量人口进入一二线城市，而土地供应却恰恰相反。”
70%的库存在三四线城市，怎么去？
2016年全国人大会议期间，中国人民银行副行长潘功胜表示，中国房地产市场总量过剩，区域分化。 7.2亿平方米的库存中有70%位于三四线城市。以此粗略计算，约有5亿平方米的库存分布在三四线城市。
三四线城市高库存的原因是什么？顾云昌表示，从2010年开始，在全国大部分二线城市开始实施的限购政策，实际上给房地产开发企业带来了传导效应，促使他们转变发展方向。聚焦三四线城市。三、四线城市库存居高不下。 “但是，当时开发商忽略的是，真正的住房需求仍然停留在一线城市和一些重点二线城市。因此，限购不仅造成高库存，还导致了楼市的出现。”一二线城市住房市场结构性短缺。”
无论如何，经过一年的去库存，三四线城市取得了重要进展。在2016年12月26日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长陈政高表示，通过综合措施，鼓励农民工进城购房，推进棚户区建设。移民安置改革和货币化，发展跨境房地产，充分利用住房公积金等措施促进去库存取得重要进展。
未来三四线城市仍有大量库存需要化解，也有专家为下一次去库存开了“药方”。
中央政策研究室副主任潘胜洲近日在《人民日报》上写了一篇关于三四线城市房地产库存政策的文章，称对于三四线城市，房地产库存大，重点应该是去库存和促进人口城镇。结合。通过加快农民工城镇化，主要抓手是满足新市民的住房需求，扩大有效需求，打通供需渠道，消化房地产库存。
顾云昌认为，农民工自有住房应成为三四线城市去库存的主要目标和阵地之一，引导农民就地入户是可取的策略。 “农民工的收入比较低，如果参考普通商品房的购房标准，可能还不够。即使购房门槛降低到20%首付，对于购房者来说还是很高的。” “所以，如何推动农民工买房，或者利用公租房等政策性住房，吸引农民工租房甚至买房，都需要做更多的工作，这是一个长期的问题。”
《中国经济周刊》记者王洪儒｜北京报道（本文发表于《中国经济周刊》2017年第1期）
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