北京买房实操教程「北京有靶场吗」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京买房实操教程「北京有靶场吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京买房实操教程「北京有靶场吗」。

提问1：

章哥您好！想要孩子打算换房，我和爱人住在马桥，均北京户口，工作在望京，手里还有40-50万现金，年收入30万左右吧。基本情况是父母在东城幸福大街老三居有1套，马驹桥米拉小镇60平一室一厅有1套，幸福大街的房旁边就是培新小学，打算有了孩子落户在东城，应该可解决上学问题；看了些房子没太好想法，也不知怎么操作比较合适，主要想给孩子及以后老人帮忙照顾能有地方住，居住环境也稍微提高些，想卖掉米拉再做些贷款换个二居或三居，不知有没有机会，如果有可否推荐几个楼盘，谢谢您！

回答1：

1、 幸福大街，当年的崇文区政府一条街。这房子如果是幸福楼的话可够老了，5.60年代的房子。米拉小镇一居室，大概价值200多万。现金50万，年入30万。

2、 如果这老房是幸福楼的，那就可以不考虑它。因为既不能卖，超过40年房龄的也没法抵押，发挥不了什么作用。

3、 米拉小镇，现在4万左右，那就是240万。加50万就是290万现金。二套资格，年入30万。以你的收入来看，支撑200多万贷款没问题。但二套资格最多只能贷款187万，你这情况还贷不到。那减去税费（二套的契税高），只能买到最多430万的房，有些偏低。也就是说，以你现在的购房资格，无法把杠杆用到最佳状态。

4、 建议这么做，在卖掉米拉小镇的房子之后，你就属于无房户。此时把幸福楼老房以买卖的形式过户到你名下，只有1%的契税，其他的没有了。这种过户不涉及贷款什么的。

既然你将来要为孩子上学做准备，那这套房早晚必须落在你的名下，这样才能保证孩子处于第一序列入学。晚办不如早办，这样稳妥性更高。

5、 此时，你父母名下无房，估计他们也没办过房贷，那就有了首房首贷的资格。以他们的名义去买房贷款，额度依然是60-65%。当然，银行对贷款人年龄有限制，一般是贷款人年龄 贷款期限不得超过69岁，工行建行和农商行能放宽到75岁。但你可以作为共同还款人，也就是接力贷，这样能延长到84岁，应该能达到或接近25年的最高期限了。

6、 在首房首贷的资格下，你手中的290万能结合收入发挥到最大效用。预留出20多万的备用金就够，能买到550万的房子，收入也能支撑月供。

7、 以550多万的总价，在北京的选择余地就大多了。无论丰台还是朝阳，都至少能买到不错的两居室。

8、 总结：建议利用老人的首房首贷资格，能把杠杆利用到最大，免得浪费。

提问2：

章哥你好！我家女儿在北京工作，京户，目前她在北京是二套房资格，手上有现金100万，年收入40万，今年年底公司要迁到丰台丽泽经济产业园，想在公司附近或者地铁一小时车程内帮她买套小户型房子。您看在哪里入手好呢？我们家长在外地她工作又忙，没时间做大量调查，麻烦你帮忙推荐推荐，谢谢您了！

回答2：

1、 100万，二套资格，那很难，常规商贷只能贷款40%，这几乎买不了房。但收入是40万，每月3万，最少可支撑200多万的贷款月供。

2、 那建议不要用商贷了，采用过桥抵押贷的形式最好。能贷款达到200万，减去税费，能购买280万左右的房产，每月还贷1.3万左右。

3、 以这个总价，在丰台的各个板块内也都有房，但是不集中，只能是等出房。建议可以看看九号线沿线，在丰台科技园站附近有个中海御鑫阁，公寓形式的商品房小区。基本都是小户型，面积在40㎡左右，2012年的房，基本都是这个价格。小区还算不错，四栋楼围合，中间是景观。交通离丽泽也算方便。

另外也可以坐十号线到角门西。这里的房源多，符合要求的也多。比如流星苑，也叫左右坊，小户型比较多，单价6万左右，都符合总价要求。可以去看看。

4、 她是收入比较高，在首付不算高的情况下，完全能支撑月供。用不着其他的帮助了。

5、 总结：建议用过桥抵押贷的形式购房，能多利用杠杆。建议在总部基地附近的御鑫阁，毕竟这里也是产业区，其次是角门的左右坊。两个盘的小户型都多，而且房源较新，可以去看看。

提问3：

章哥您好。我现在有一套昌平区房子，房子估价在535万左右，还有大约100万贷款没有还清，家里存款70万左右，家庭年收入在60万左右。准备卖掉这套住房，换海淀学区房，孩子是2021年入学。有想法换上地东里的小三居。可以筹借到大概850万左右全款。

但是心里感觉不太踏实，一是担心多校划片，上不了上地实验小学，二是担心房子不保值。不知道您怎么看？或者有没有什么其他推荐？我现在是卖房再买房，有没有特别需要注意的地方？先卖再买这个次序对吗？章哥，我们打算筹集到全款，准备取得房产证后走抵押贷，大概会使用300万左右。这样利率低些。还可能有些灵活资金供自己配置。另外，上地东里的小三居户型，有南北朝向74平左右，也有东西80平左右。成交价格差不多。在这种情况下，如何选择？

回答3：

1、 上地实验小学，上地东里。理论上应该没问题，记得之前是因为上庄校区的回本校上课，占了教室，导致想扩招也没地方。而明年是毕业班开始离校，那就有学位可以扩招了，所以应该能保证入学。但这只是我的推论，仅供参考。

2、 房子是否保值就不用多考虑了，意义不大。上地早就不是郊区，而是基本成熟的市区了，而且是产业区。只要其板块内的产业价值存在，教育资源存在，周边房产的价值就存在，同时会随着北京整体经济的发展而增值。

孩子明年就上学，我建议是别犹豫了。今年的经济形势这么差，央行大量放水，通货膨胀和房价上涨的可能性都大。而且你的主要需求是孩子上学，这是最重要的，所以不必等行情和考虑保值什么的。

3、 换房的次序是先买后卖，免得踏空，比如北京2009和2016等年份，差一个月可就是不小的涨幅。但在平常时期或是楼市低迷期，普通的先卖再买就行。现在只是挂牌量上升，成交量没增加多少，所以不必太着急。但一旦房子卖出，也要尽量缩短空白期，免得出意外。

4、 股东。抵押贷这事最好单独弄个公司，花不了多少钱，弄个清楚，把个人资产和公司经营最好分开。当然从法律上房产不会有什么损失，但分开的话省的万一扯皮。现在抵押贷不难办，800多万的房子抵押300万很轻松，费用也低。

5、 南北和东西，那当然选南北的了。不仅自己居住的体验好，而且在将来出手的时候，挂牌时间也短。比如南北的要是一个月成交的话，那东西的就要至少两三个月。

提问4：

章哥您好，默默关注很久了，您的回答都很实际和客观，今天想特向您请教。有海淀知春路房产一套，市值600万多点，贷款100万，98年老楼，学区属于人大附中实验小学，在海淀苏州街上班。因需要父母看小孩，所以在马家堡租了房，知春路出租租金1万。

我北京户口，29岁已婚有半岁小孩，不考虑二胎。首先考虑知春路房子房龄老，并且居住环境一般，所以想要改善，但是改善同时需要兼顾孩子上学，目前在马家堡租房居住尚可接受，换房可投入资金300万，想问我是应该现在操作，还是再积累两年资金操作？知春路房子会不会越来越不值钱？目前小学的水平怎么样？是否有希望改善的同时换到更好的小学？另外，如果出于投资的目的，是否应该利用资金再贷款购置二套房？

回答4：

1、 不建议换房，知春路的房是98年的，并不算老。就算是孩子用过学位之后，房龄也不过是34年。出手的时候贷款不受任何影响，公积金的影响都不大。而且这学区也实在没必要换，换到到哪儿也没这里强。再者就是成本。以600万市值来算，税费和中介费就要30万以上，实在没必要，也不划算。

2、 知春路的房子如果将来贬值，那就一种可能，也就是学区内学校的教学质量变差，或者是学区调整。学区调整的可能性不大，就近入学的基本原则不会改。而且无论怎么调，你的落户时间早，也不会受什么影响，当然在出手时或许会受到一些，这无法预测。

质量下降的可能性也有，教育改革的目标就是要均衡，那调整师资的可能性就大。但这将是一个很漫长的过程，不可能猛地调换一大批教师，那家长们非拼了不可。

只能这么说，海淀学区房将来贬值的可能性有，但谁也无法预测，更不可能预防，只能是走着看。

3、 出于投资的目的，我建议这么做。不要卖知春路的房，先把贷款还上，然后进行抵押贷。能贷出大约350万。然后加上手中的200万，全款在丰台买房。当然也可以将知春路的房直接进行二抵，但这么做的银行不多，额度也有限。

先在银行的额度足，贷款相对宽松的多。而且抵押贷的利率也低，和二套的几乎差不多。但这么操作，比二套贷款的额度要高不少。

以550万来看，在丰台能买到不错的房子了。在草桥和马家堡一带，尤其是草桥北部地区，只要是房龄毕竟新的小区都不错，算是丰台很不错的板块。

4、 总结：不要卖知春路的房子，学区非常好，贬值的风险也很小，再者置换成本高，实在不划算。如果投资，建议采用抵押贷的形式在草桥买房，比直接商贷的额度高，利率也低。

提问5：

章哥您好，我15年在丰台区三环新城买了个3居自住，2017年初楼市上涨期，买了朝丰家园二套83平米的顶楼两居房子，347万的卖家净得价加税费中介费全下来大概380万了自有资金280万 120万公积金，但现在朝丰也就值340-350万，更失望是租金只有4500，回报率非常低。当初买朝丰是觉得离国贸不太远，还有马家湾湿地公园，柠檬购物中心，地铁7号线，化工路改造，和通州环球影城等利好因素。

前段看到您发的双井优士阁单价也不高但租金能达到8000-10000，投资回报比朝丰高很多，但换房后肯定要用商贷了，而且是二套。另外我也看到优士阁的缺点--没有学区没有煤气，房价增长缓慢，未来可能不好出手。我们夫妻二人工资都是3万多，三环新城是20年170万等额本金商贷，月供12000，朝丰家园25年120万公积金贷，月供5000，现在就是觉得朝丰家园投资回报不理想，想换个回报率高的400万左右的房子，最好租金能抵房贷。非常期待您的专业意见!

回答5：

1、 朝丰家园，这地方不能说差，只能说风险与机遇并存。当年垡头是和望京同时规划的重点地区，现在望京都快没地方盖房了，垡头还有大片的荒地呢。可是如果连垡头和十八里店都没开发出什么，哪儿那么好就先开发豆各庄呢？这种规划上的事情谁也说不好，不光是垡头，整个东南沿线都差不多，站了快20年的岗。

一块飞地要想有发展，那必须是有产业集群。比如亦庄就是，几乎是孤零零的在东南五环外，那都发展到如此规模。这就是因为人家有高新产业，而且是说不清楚主导产业是什么的集群，反倒说明了抗风险能力强。

朝丰附近没什么产业，只有土地是大片的。我去年给朋友公司在化工桥的项目做策划，实在想不出凭什么吸引北京人来买房。最终做了个剑走偏锋的方案，结果还让疫情闹得也停工了，没机会实施。

2、 优士阁是住宅产权，但其实是商办的功能，也没人拿它当住宅。所以这种产品属于两头不靠，比较尴尬。这种项目在北京还有很多，都差不多，繁华地段，房价相对低但租售比高。但要注意，这里可是CBD，随便扔块砖头能砸着八个搞投资的，那他们怎么就没发现优士阁的价值呢？只能说明，这个价格很合理，没什么投资洼地一说。

3、 朝丰家园是否置换？反正10年之内其涨幅是会偏低于北京大盘的。举个例子，十八里店桥西北角的观筑庭园，2003年开盘，单价5800，比公益西桥的城南嘉园要贵出好几百。但17年过去了，城南嘉园7万多，观筑庭园5万出头。为什么？就因为这里没有开发，周边还是一片待建设用地，什么配套都没有。只能是站了17年的岗。

朝丰家园将来会怎样我也说不太好，只能说即使是东南板块开发的话，其建设周期也会很长，10年是少说的。

4、 但是，如果置换的话也要考虑成本。以400万计算，二套资格是税费 中介费是6%左右，也就是24万。相当于用400万的房换回来一套376万的，这成本可也不太好靠租金挣回来，得至少好几年。请考虑好。

5、 另外提个建议，以后投资的话最好别买顶楼。这适合自住，不太适合投资。倒不是顶楼的质量有什么问题，也不是涨幅会低于周边。只是其流动性差，在出手的时候挂牌期长。我估计你当时是因为价格低买的顶楼，但在你出手时也会遇到同样的问题。售价略低，销售周期长，不太好卖。

6、 总结：如果置换，建议计算下成本，看是否划算。投资进来选择成熟板块，虽然走不出独立行情，跑不赢大盘，但胜在风险低，稳定。郊区新区有可能跑赢大盘，但风险也大，有长期站岗的可能。朝阳区五环内偏北的板块都很成熟了，例如朝青、酒仙桥、望京，都是稳妥的投资区域。

提问6：

您好，关注您有一阵子了，恰逢疫情蠢蠢欲动想买房，本人30，北京户口，年收30 ，手头有200万存款，今年刚有了宝宝，考虑学区等问题想在西城或其他地区买房，总价别高过500吧，您有什么建议呢？我在北京无房无贷款

回答6：

1、 200资金，首房首贷的话，也就能买到最多不到500万的房产。年收入30，也就是每月2.5万。300万的25年月供是1.7万，对你的收入来说有些偏高。但这也无所谓，现在银行的额度比较足，只要能保证还款，一般都能批贷。实在不行就让父母做个担保，或者拿家里房产财物什么的做担保，都可以协商。

2、 刚有了宝宝，现在买学区房有点早。一是暂时用不上，相当于有些资金闲置。再一个，现在这学区制度改革谁也说不好，买早了风险有点大。过去当然是落户越早越保险，各学校也分每年报名人数的不同，经常有落户年限的要求。但现在我是不敢说了，只能说没谱。

3、 不过以总价500来看，在西城买房的难度有些大。九门之内是几乎没有的，外城的老宣武地区还行。但这也没法说什么小区，只能是说大椿天、广牛和陶白学区，单价都在10万左右或不到10万。

4、 总结：从理论上说，无论怎么制度改革，“就近入学”的原则是不会改的，不可能把学区都打乱，让孩子跑大老远去上学。那样不光是家长们不干，连交通部门都受不了。但这细节比例的调整，以及学校质量的变化谁也说不好。尤其是多校划片之后，感觉现在买学区房的运气程度越来越大，也就是不确定因素增加。只能是说，以你的情况来看，原宣武地区比较合适。