北京2021买房建议「2021年北京适合买房吗」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京2021买房建议「2021年北京适合买房吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京2021买房建议「2021年北京适合买房吗」。

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Q:提问:您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;

A:回答:您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.

Q:提问:你好，我的情况是单位在西三环，孩子在东单附近上学。不用担心学区问题。想买一套三居，交通方便，要有电梯，预算1400左右。看了崇文门，国瑞城和新景家园一多半都是回迁房，商品房又超预算。广渠门附近金世纪嘉园，北京上舍和远洋德邑有预算内三居，又怕不保值。同时也考虑入手一个品质两两居，租住国瑞城一套好一点的三居解决实际问题。请问这几个小区该如何选择，或者有没有更好的推荐小区？还是买两居租三居？谢谢

A:回答:您好,感谢信任!崇文门投资属性一般,因有学区因素溢价偏高,不是非学区一般不建议买这个板块;可以往双井大望路看看,大望路九龙山是国贸除双井最优质的板块了，位置紧靠国贸，弥补了国贸一带缺少品质次新的缺陷，区域内楼盘比较集中加品质次新很容易让这个片区形成口碑，整个板块的界面比较好。商业配套也比较齐全，近几年兴起的合生汇更是聚集了不少商圈活力，人群结构年轻，朝阳群众的颜值天花板除了新光天地和三里屯就属合生汇了。加上陈经纶帝景分校的学区加持，呈现出的结果就是区域的购买力比较集中，楼盘的抗跌性也自然更强。可以看看A派公寓、首城国际、风度柏林;

建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我咨询.

Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。

2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。

3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》

700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.

2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.

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Q:提问:您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些

我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！呵呵，简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解

1）朝阳区，考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园，有人反映有美国大镰且房龄也不新。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。燕莎北京花园户型很好，总价高；嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。但是多数户型客厅朝北。看朝阳当然要看望京了，虽然望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！哎！后来就又看了class很好很贵也不近。

2）东城：此外也关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。

3）海淀，朋友说如果孩子今后很牛，可以考虑中考移民到海淀，前提是有海淀户口和房产，所以就大概看了看西北三环牡丹园和马甸附近，但是好像没有特别好的改善房。而且，我们觉得还是踏实在东城吧。综上就是我们自己看的情况，可能还要现场看吧。所以我们想在现场看之前，听听专家的建议，买哪个板块或者小区的房子保值又能满足改善需求，最好也能兼顾孩子上学，不要太远。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!1、其实望京就很适合您们,您们看的盘不对;1200-1600的预算应该看望京的改善盘,北京香颂是刚需盘,可以重点关注下融科橄榄城、首开国风北京、季景沁园;纯投资建议:优先望京,投资我们从来不碰学区;有学区就存在溢价;而不是真正的价值爬坡;

2、东西海的学区逻辑不一样,东城比较佛;海淀不光是孩子牛,家长也很牛,如果您们能跟上海淀的节奏完全可以;建议您们在了解下海淀;

3、如果后期您们转学到海淀,可以买一个一居室,占一个户口即可;这样比较稳健一些

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Q:提问:您好京总,预算目前是总价600以内。首付400左右。两居或三居均可。工作地点在西城，月坛附近。孩子在月坛上小学，主要考虑小孩上学方便。此前主要看了太平桥一带。现在在考虑太平桥或一号线延线近地铁房。

A:回答:你好,感谢信任!1、首付400万,如果按照二套贷款的话加不上杠杆,本金有点浪费了,可采用其他方式加5-7成的杠杆:具体需要了解你的情况后才能出方案.

2、太平桥可关注的楼盘有:

(1)、首科花园(2居室的报价在640-700之间,3居室的价格在840万以上)

(2)、威尔夏大道、两居室的价格在880以上

现在北京的市场行情和之前不同,2017年317之后北京的房价涨跌规律是房价上升期，核心区的品质次新 XQ领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。

而下跌行情出现，冷门地段、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。核心地段的品质次新比较抗跌。一无产业、二无教育、三无品质会导致本地购买力不足，下跌行情出现必然第一个下跌。用逆向思维看就是楼市低谷期哪个盘最抗跌，就是行情出现的领涨盘

目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，重要的是这类盘符合这个区域的购买力。这个也是我们主要选盘的逻辑和原理,

北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，核心地段次新3房或者品质两房的后市比较乐观，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，比较符合未来市场的主流。

整个太平桥板块已经比较固化,可选的楼盘不多,大多为老旧小区,优势是位置还可,对于在西城海淀上班的人通勤距离比较有优势.以上2个楼盘的成长空间比较大,保值增值属于稳健型的

2、一号线向西可可以关注下石景山的鲁谷区域,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

可以关注2个楼盘,远洋山水和京汉旭城;远洋山水2居室的价格在600-750之间,京汉旭城的两居室价格在500-650之间,三居室的价格在750-780之间,这两个盘在整个石景山处于核心位置,保值增值比较稳健,

3、除以上两个板块,还有一个板块距离您工作单位通勤距离还可,西三环区域的丽泽板块,在丰台买房想要又保又增值，第一取决集中的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质很重要。丰台没有学区房概念，只能抓这三个。

产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个一个都没有，房价常年处于洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,否则丰台还会留不住人.优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.

未来丰台能不能出坑看丽泽,丰台在过去错过了很多次崛起的机会,丽泽目前为止一共入住了几千家高科技金融企业,丽泽的定位是第二金融街,虽然丽泽最好的进入时机已经过了,现在也被市场洗了N多论了,但还有一个最后阶段就是供需.从房产投资的角度,一个新板块的生命周期是四个阶段,

第一个阶段是炒概念,第二个阶段是炒地皮,第三个阶段是炒配套,最后是炒供需阶段,这是一个板块完整的生命周期.

丽泽是08年规划出炉，15年的时候才形成骨架，到19年才开始陆续投入建设；08年到19年一共12年，从房产投资的角度,规划出炉的时候进入可以把整个行情全部拿下,也就是从鱼头吃到鱼尾,所以从理论上讲丽泽最好的进入时机分别是规划出炉和配套兑现之前,但大部分投资客在丽泽被套,因为丽泽是08年规划的,15年才开始形成骨架.

所以从实际出发最好的进入时间是15年18年之间，丽泽现在只剩最后一个周期,就是供需,丽泽的企业全部入住后,人口饱满之后遇到市场行情就会释放市场红利.北京的行情基本不会超过5年,317之后连续三年整体全市楼市阴跌,去年大户型来了一波,今年上半年小户型来了一波.所以即便是市场在完全没有利好的ZC下,3-5年期至少是能赶上一波行情的.所以这个板块还有的吃.

可以关注下菜户营板块的顺驰蓝调、金泰城丽湾、乐城、政泰家园、这四个盘属于板块内的次新小区,有一定的稀缺性,后期的成长性比较乐观.

关于商圈排序:以投资利益最大化的角度:丽泽、太平桥、鲁谷

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Q:提问：京总您好，非常认同您买房需要利用杠杆的说法，但是在看房过程中，有些房子的原值比较低，导致银行评估价低，首付比较高，可贷款额比较少。

这种情况下对我们这种首次贷款的就很不利了，有什么好的建议去增加杠杆吗？月收入比较高，还贷能力强，希望能尽量多加杠杆。

A:回答：您好,您不应该公开向我提问这个问题;关于贷款加不上杠杆建议星球内的会员私信和我沟通.