后起之秀+会是一个伪命题吗?链家又一骑绝尘

近日，雷锋网记者在电梯、地铁上看到不少“互联网二手房交易平台”的广告。看来这个行业有一股热风。这些后起之秀气势汹汹，0.5%甚至免佣金，一上来就喊出了颠覆传统二手房交易市场的口号。

对于传统中介行业的冲击，后起之秀并未猛烈。其中有的是低佣金刺激的真实交易，但也有平台以一些不光彩的方式“买回”的交易，更有什者，直接买单。在一连串耀眼的动作下，后起之秀一时间大踏步前进，但最终还是萎靡不振。

不过从绝对值来看，链家等高级二手房交易平台的成交量依然占据了90%左右的市场份额，而链家则是另一位表现最好的——可以看北京房地产交易信息网数：上月北京房地产签约数量，链家签约数量大于该领域第二、第三、第四及所有长尾玩家的总和。归根结底，这些新平台除了佣金比例不同之外，与老旧的二手房交易平台相比，并没有任何颠覆性的商业模式。

链家网闫觅：互联网转型是一场人文革命

在房地产交易领域，互联网+会是一个伪命题吗？对于这个问题，链家的回答显然是否定的。早在2009年，链家就推出了链家在线。2011年前后，链家开始建设房地产数据库“房地产词典”（业内首创）。2014年，链家在线更名为链家网。

同时，链家也没有放慢线下门店和服务的进化步伐。2015年6月，链家拥有门店3500家，专业经纪人5万余人。到年底，这一数字飙升至 6,000 和 100,000。此外，链家还推出了金融服务等业务，成果丰硕。网上公布的数据显示，2015年，链家GMV超过7000亿，是合并后美团和大众点评的四倍多。

这些事实似乎都指向一件事：老牌券商相信互联网的力量，而不是迷信。有了健康的业务基础，链家网似乎并没有像其他被贴上“传统”标签的行业那样恐慌，一直保持着稳健的扩张步伐。如果非要一个字来形容，那就是“舒服”。

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如果我们仔细观察，我们会发现这家公司在某些方面比互联网公司更像是互联网公司。比如链家就有类似于滴滴司机调度系统的排序方式和算法，可以把好的经纪人和好的房源推送到更合适的位置。比如2016年链家将推出新的调度系统，让业主和买家的动态信息及时到达相应的经纪人。在真实房源信息和效率的保障下，链家的经纪人创造价值的途径只有一条——促成更多交易，提供更好的服务。

在2015年度APP评选中，雷锋网将“最佳生活服务”奖授予口袋链家。借此机会，雷锋网记者采访了链家网产品技术副总裁严密。通过与颜蜜的对话，我们可以一窥连锁家族背后的秘密。

以下是由雷锋网组织的链家网产品技术副总裁严密的口头发言。

数字化管理：机器能解决的，不需要人力

最近在看一本书，叫《组织能力的杨三角》。对比链家的发展，我认为链家的成功不是偶然的，而是多年线下组织发展的必然结果。这种组织能力包括很多，比如文化价值观，比如一些科学管理的制度。我认为这是我们最大的障碍，很难超越。这两点比较难描述，后面我会举例说明。

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在链家内部，经纪人和公司之间的博弈会比较少，这是非常关键的，也是由我们的文化价值观决定的。比如我们要追求品质。我们希望整个交易过程会变得非常好，服务质量会变得非常高。经纪人肯定会损失一些利益，但只要经纪人承认文化价值观是有的，他就能够承认——那么内部博弈就会少一些。

在科学管理方面，链家始终坚持数据驱动的理念，做得很好。我们有很多数字指标，比如7天内委托看房的客户比例，客户掌上链家APP的渗透率。这些可以直接决定交易的概率。我们利用这些指标进行科学管理。, 同时我们也做了一些行业内的管理输出，这个行业的管理能力是得到认可的。

今年我们将有一个调度系统。经纪商很多，如何相互协调？信息如何传播？公司提出“信息无差别共享”的观点，即如何让有效的信息尽可能快速、广泛地传播，传播到合适的经纪人手中，这是提高效率的关键。例如，如果一个业主的房子价格下降了，理想的情况是看到房子的客户和相应的经纪人也应该第一时间知道消息，而让这个东西成为系统的东西就是调度系统。当一个事件发生时，应该触发代理做某事，给他分配一个任务，让他完成这个任务，

我们把这件事分为三种。一种是管理任务的分配，比如店长或者店长，给代理下达一个任务，说你要完成什么任务；第二个是事件触发，比如我刚才说的关于调价，或者如果客户今天关注某个社区，系统会告诉对应的经纪商你应该多关注这个客户；还有一种行为是由用户行为触发的。比如业主在网上委托房子，就会触发经纪人的任务。需要抢单或接单。这些加在一起就是任务调度，可以提高效率。

信息越公开透明，交易效率越高。事实上，我们面临着一些代理故意隐瞒信息的问题。中介可能认为某栋房子很好，但出于种种考虑，并未公开。我们需要做的是设计一种机制，让代理分享这种好消息。出来。我们已经在做一些这样的尝试。比如要求中介提交三份优质房源。这三个房源售出后，相应的房源业绩会提升20%，那么经纪人愿意提交最好最简单的房源来解决问题。信息不透明问题也是一种“信息不分青红皂白”的机制。

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二手房交易信息化管理是一项技术任务

对于任何一家公司来说，都有两个核心竞争力：提高效率和质量，而技术可以帮助两者兼得。

很多人也在问，运营端的系统——比如美团、京东的订单、物流系统——的技术含量体现在哪里？以滴滴的司机调度系统为例，其技术含量其实体现在如何提高效率上。如果我能让定位更准确，订单抓取快几秒，或者排序更合理，整体效率会不会更高？

对我们来说也是如此，如何通过技术手段选择好券商，识别好房源，挖掘客户需求，让流程更加系统化，通过商业意识或者数据敏感度设计好券商。提高运行效率的流程和机制，这些都是技术的体现。

数据是链家一直非常重视的东西。每个人都在谈论大数据，而我们并没有参与其中。我们确实发现其中有很多因素，我们如何才能挖掘出更有价值的东西，例如，我们可以做一个交易估算吗？例如，我们发现 400 次通话的通话时长与交易概率之间存在非常高的相关性。我们认为这个指标非常重要，我们必须关注这些指标。包括房价预估、经纪人能力模型的构建、用户画像的构建以及租户匹配策略，这些都是我们技术价值的体现。

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几年前我们一直在推广“房地产词典”之类的数据库，这实际上是链家的一个非常大的项目。我们有自己的征集团队，从市区到商圈，到社区，到每栋楼，每一个单元，房子的平面图，每一面墙每一个窗台的尺寸，有没有露台链家网，和花园的大小。这些数据我们将收集超过 380 个维度。未来我们还会从楼盘附近的学校和医院收集数据，比如学校教学质量、录取率、医院好不好、哪些科室好、哪些医生好。这些丰富的数据可以为用户带来更好的搜索和浏览体验，提高推荐的准确性，提高租户匹配的效率。

此外，我们也在考虑是否可以做VR检查。我们了解了各种设备和方法，但需要考虑成本和效率问题，需要权衡。VR绝对是未来的趋势。

重度O2O：重是障碍

网上很多人喜欢追求“轻资产”，不愿意做很“重”的事情。刚从上一家互联网公司出来的时候我也是这么想的，但是后来我明白了，就是做“重”，重是障碍，人是进不去的。

其实开店的成本不是很高（主要是租金），但确实能带来很大的效果。比如一个品牌——毕竟那里放了一个大LOGO；另一个是房源易得，店铺让大家委托房子很方便，拿房效果提升，offer率上去了；未来会有多少不同的门店，说起来容易，但我觉得在市场拓展的阶段，门店是很重要的东西，真的是一个壁垒。

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