坐标深圳。

很多客户对房产抵押一无所知，习惯性地认为还在还银行抵押贷款的房子是不能抵押的。事实上，抵押的房屋可以抵押。

房子能否抵押的前提是要有房产证，也就是说没有房产证的房子不能抵押。

除了有房产证的前提外，只要房子有房贷，都可以作为抵押。

因为一般的抵押贷款额度不是由市场价格决定的，而是根据评估价或指导价的一定比例来确定可贷额度。

以深圳为例，一般为评估价的70%或指导价的90%，以较低者为准。

例如，某物业的总评估价为500万，指导价为450万。按照7分9的评价，按评价价可贷350万抵押房产贷款可以贷多少年，指导价405万。这种情况下，这房子的按揭贷款只能贷350万。当然，由于评估机构不同，评估价格存在一定的浮动空间。但总体来说差别不大。

对于这所房子，如果业主还欠银行350万的按揭，那么按揭贷款总额只有350万，因为还需要赎回按揭来还清银行拖欠的房贷。这房子里没有现金的余地。

那么什么时候房贷适合你呢？，一般有以下三种情况适合抵押商业贷款。

首先，如果按揭贷款的目的是为了缓解当前的还款压力，或者说需要一些资金周转，我们会尽量通过渠道提高评估价，这样还有一定的套现空间。因为很多按揭贷款可以先付利息，再付本金。前期只需要每个月还利息，最后还需要还本金，而且按揭利息明显低于按揭，所以可以大大减少当期还款。压力的目的。

比如深圳前两年一般房贷利率在5.0左右，银行贷款300万元，本息20年等额还款，每月还款。还款近2万元。

转成300万按揭贷款，先利息后本金，借钱还，月还款8790，前期每个月减1.10000，可以大大缓解短期资金压力.

尤其是现在房地产市场普遍低迷，短期内难以转手，面临高额月供。一旦收入不稳定，将面临较大的还款压力。

这种方法可以很好的解决这个问题。如果后续房价回升能够保值增值，则可以通过卖房实现还款。

其次，如果业主做房贷的目的是为了压平降息，即使没有套现的空间，还是可以做到的。

这类客户群适合房贷利率较高的客户，通过降低房贷利率来达到降低总利息、减轻月供压力的目的。

比如房行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5。如果换算成300万的抵押贷款，年化利率为3.7，还有1.8的利率差，300万可以存5.4万1年利息，10年54万。20年和30年节省更多。

当然，房贷相比房贷最大的优势就是贷款期限长，房贷一般3-5年，更长的可以10-20年甚至25年。但一般来说，10-20年这么长的授信期限的按揭贷款，需要先还本金，然后中途续贷。

比如3年内一次性还本，或者5年续贷，风险是如果银行不续贷，客户短期内将面临较高的还本压力。

另一个风险点在于利率变化。比如今年跟银行的抵押贷款利率年化3.7，授信期限为10年，过桥每3年更新一次。以利率为准，不代表10年授信已3.7年。未来利率可高可低，长期趋势向下。

需要注意的是，只要客户正常还款，信用负债和逾期不显着增加，银行一般愿意续贷，因为银行借钱是为了盈利，而优质客户正常合作的银行非常愿意继续合作。

在最坏的情况下，贷款将被银行提取或不再续贷。在这种情况下，您可以找到另一家银行继续抵押贷款。

只要不是太大的问题，一般可以在渠道打包后继续做。

第三抵押房产贷款可以贷多少年，如果房子有可贷空间，可以通过抵押变现。

比如红皮书全额购买的房子，或者首付比例较高的房子，或者已经升值的房产，只要评估后还有套现的空间。

比如房子还欠银行200万元，但是按揭贷款可以借500万元，所以有300万元现金可以使用。

事实上，深圳的很多业主都是通过按揭贷款变现的。有的客户会问，按揭的钱能不能用来买房？可以用来还债吗？可以用来投资吗？

我在另一篇文章中详细描述了这个问题。总之，名义上是绝对不允许的，但实际上，通过合理的手段避免，基本没有问题。实际上，绝大多数的抵押贷款都是以这种方式进行的。