一百多万买别墅「2.6亿豪宅」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的一百多万买别墅「2.6亿豪宅」整理了以下内容，希望能够有助于您了解一百多万买别墅「2.6亿豪宅」。
编者按：无论是金三银四还是金九银十，亦或是任一楼市潮点，总有那么几个板块凑不上热闹，常年滞涨。它们有的也曾疯涨一时，可“涨停”后就悄然横盘；有的出世即巅峰，而后便急转直下；好一点的也能数年如一日，任楼市涨潮汹涌，它自波澜不惊……365淘房&安徽楼市特别策划《摸底合肥滞涨板块》，于购房热潮之中，带您探访那些看似没什么市场的板块。
俯仰之间，转瞬就到4月。对急着想要在合肥置业的购房者来说，买不到新房，二手房也是不错的选择。
都说现在200万的预算在合肥难买新房，但就在主城包河区，150万左右就能买到一个带学区的房子，是不是有点不可思议。
均价1.49万/㎡，2182套房源在售
打开包河区的二手房地图可以看到，目前包河区二手房主要集聚在：芜湖路、包公、周谷堆、淝河镇、常青、望湖等几个大的片区。
其中低价板块当属，淝河镇和周谷堆片区。在市场普遍是1.7万/㎡左右的时候，这两个片区的二手房价格一直稳居1.4万/㎡左右。
淝河片区的二手房滞涨情有可原。
淝河板块，不少老旧小区处于待拆迁状态，这就导致了板块发展需要很长的周期。
板块的限制性，加上新房集中，二手房就更难卖了。
板块内二手房目前仅能卖1.6-1.7万/㎡，与动辄2.2万/㎡的新房价相差较大。
所以该片区二手房还是地缘性客户为主。
而周谷堆片区可就不一样了，作为包河老城区，有地铁、有商业、有学区，可是这么多年，二手房价格还是老样子。
目前在二手房网站上可以看到，该片区的二手房价格是14937元/㎡，且在售房源为2182套，数量占整个包河区的3分之一。
从近一年的价格走势来看，该片区的价格一直比较平稳，基本在1.4-1.6万/㎡左右。
不过，在合肥新房难买、二手房价格上浮的当下，周谷堆片区的热度也开始升高了，二手房供需走势直线上升。
近七日内，片区内的二手房就有2397次带看，平均每天有近400次。
也正是因为该片区的二手房的价格较低，才让其的市场活跃度提升，那么价格低的原因究竟是为何呢？
今天我们就来看看片区内的马鞍山路板块，看看能不能找到答案。
马鞍山路板块为何单价仅1.5万/㎡？
1、在主城也有1万/㎡左右的别墅
包河区南淝河路以南，马鞍山路以东范围内的小区，1公里左右就有地铁1号线、旁边就是均价2.1万/㎡的新房，要商业有商业，要学校有学校。按道理来说，二手房价格应该很容易上浮。
但奇怪的是，附近有的二手房，价格就是上不去。
玫瑰绅城是板块中一个极具传奇色彩的楼盘。
2009年，卖出3800元/㎡价格的玫瑰绅城，号称打造纯粹英伦风情的高端住宅，营造一个盛世庄园。
本以为别墅小区会很难进，实际上就跟普通小区差不多，什么高端别墅才需要的进门登记根本不存在。
如今，距离玫瑰绅城首次亮相已经十几年过去了，盛世庄园没见着，烂尾倒是真的。
此前传言国厚资产正式接手玫瑰绅城，但至今没听到有动作。
根据二手房数据显示，该别墅小区如今卖14556元/㎡，低于板块价格约1万/㎡。
目前该小区在售70-220㎡的房源，小户型房源价格在1.4万/㎡左右，而大户型房源均价只在1.1万/㎡左右。
2、绿化率53%，均价仅1.5万/㎡
万振逍遥苑有着"联合国生态环境住宅区"金奖、"国家级体育示范社区"的称号。
据说绿化率高达53%，绿植种类也比较多，处于中上水平，这一点从小区门口就能看出。
小区内部是人车分流，从地下车库出来，就是马鞍山路。
而且小区边上就是百大购物中心，平时买菜购物之类的基本上出小区门就能解决，这点倒是挺方便。
但掉分的是，从外面看小区的外立面比较陈旧，而且楼下的沿街商铺也比较简陋。
之前听说，该小区的物业不咋地，但从这次实探可以看到，小区的门禁还是比较严格的。
从二手房挂牌均价来看，目前万振逍遥苑一期至四期价格不等，其中一期二手房挂牌均价为1.5万/㎡，二期1.4万/㎡，三期1.5万/㎡，四期1.4万/㎡。
通过最近成交的房源来看，四期成交房源较多，成交均价多数在1.4万/㎡左右。
3、超级大盘的苦恼
世纪阳光花园住宅小区是板块内知名的超级大盘。
小区规划总占地面积39.02万平方米，建筑面积70万平方米。由多层住宅、景观小高层、高层住宅以及商业建筑组成。
整个小区分橙阳苑、紫阳苑、金阳苑、青阳苑、绿阳苑、红阳苑、兰阳苑七个组团分期开发建设，目前全部建设完毕。
但是就在一个小区，房价也有几千元的差距。
根据二手房网站的数据，该小区房价最高的是红阳苑，均价1.9万/㎡左右，而房价最低的是青阳苑均价1.6万/㎡左右，价差3000元/㎡左右。
而小区内的二手房中介告诉我，实际价差能达到5000元/㎡。
小区内楼层好的房源已经有卖2万/㎡，而位置不好的房源可能1.5万/㎡都不到。
小区位于合肥市中心区和合肥工业大学以南，东临马鞍山路、南临太湖东路、西临宁国路、北临九华山路，地理位置优越，环境优美，交通便捷。
在配套方便，真正是学校就在家门口。有明星世纪阳光幼儿园、林旭阳光幼儿园等，小学是合肥屯溪路小学教育集团阳光小学，中学是合肥四十八中阳光中学。
除了学区比较优质之外，上下学还极为便利，不用走出小区的范围，在小区内部道路通行即可到达，这就是非常的便利和安全了。
不过，就在小区门口200米范围内就有着近10家二手房中介门店。
据了解，该小区从2002年开始入住，此前小区的物业一直被业主吐槽。近20年来，小区物业换了一茬又一茬，仅第二任物业公司便与小区业主打了近三千起官司。就在去年12月，小区又换成了金地物业。
从实探来看，目前小区内部还是比较干净整洁，但缺少休闲娱乐设施。
但根据二手房的数据，小区二手房价格在换物业之后，并没有明显的上涨。
其实除去物业问题来看，世纪阳光花园为超级大盘，小区人员较为混杂，周边交通也比较拥挤，价格涨不上去也不奇怪。
世纪阳光花园目前成交的房源并不多，在此前的数据可以看到，3个月内就成交了1套房源。
还有一点，靠近马路边上是噪音真的比较大，这也是该小区青阳苑价格比较低的原因之一。
4、正被噪音困住的小区
与小区一路之隔的金地国际城也是如此，走在路边就能感受到噪音的烦恼。
金地国际城小区均价1.5万/㎡，近3个月成交了21套房源，该小区户型面积在36㎡-130㎡不等，成交均价在1.3万/㎡左右。
周边绿地海顿公馆小区价格在1.5万-1.8万/㎡之间，在售房源超200套。
该小区最近成交的小两房总价在115万左右，最高才117万，价格十分便宜。
值得注意的是，肥西的绿地海德公馆都卖到1.4万/㎡了。
除了上述低价二手房之外，再打开马鞍山路附近的二手房房价地图，可以看见板块房价都在1.5万/㎡左右。
这些房源，对于刚需而言，确实可以考虑，配套丰富，价格更是也可以接受。
5、配套齐全的小区为什么多年滞涨呢？
首先，配套比不上政务、蜀山，同时潜力也不如滨湖、高新这样的新区，相比之下，包河老城区明显有点落寞，房价没有上浮的空间。
其次，配套不算优质，物业一般。
就马鞍山路板块来说，缺少优质教育资源支撑房价、又临近高架有噪音，没有拿的出手的医疗、商业，环境又不好，就算有地铁1号线也救不了。
随着这些小区房龄越来越高，物业环境也一般，优势更加不明显。
而且，近几年合肥有不少新房接连上市，买房人可选择机会太多，一定程度上压缩二手房的购房需求。
结 语
总结下来，这几个房价不涨的小区都有一些共同的特点，比如物业管理较差、小区体量过大周围二手房供过于求、周边噪音大、没有好的学区等特点，不过由于房价不高，一些小区的二手房成交量还是可观的。
在当今的合肥市场中，买房人想要买到升值保值的房产，就要擦亮双眼，多种因素综合考量……