限售、流摇并存倒挂1万多滨江浦沿新房到底值不值得

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文 | 《地产小王子》主笔 忆莲

01

浦沿新房热度竟比不上长河、市北？

限售和流摇，同时在一个板块上演，堪称杭州楼市奇特名场面。

在浦沿，滨耀学府两次开盘，第一次限售，第二次8月中开盘，724人报名，中签率33%。而江荣府9月中上旬首开，532套房只有210人报名，流摇。

要知道，论地段还是江荣府稍胜一筹。

浦沿的热度与同等级板块相比，也着实让人意外。

同为滨江区，隔壁长河板块的天汇入市，登记人数3937人，中签率仅26.6%。

天汇的登记结果其实并不意外，但浦沿与之一对比，就显得太惨了一些。

诚然，天汇有现房销售的优势，但城市面貌也一般般。更何况，浦沿限价还要比长河低13500元/㎡啊。

不说长河，萧山市北的热度也要比浦沿高出一大截。

萧山市北精装限价37500元/㎡，仅比浦沿低500元/㎡。这样的价差，在买房中几乎可以忽略不计。

9月滨涛映月首开，620套房6091组家庭报名，中签率10.2%，差点限售；花屿观澜里表现稍逊色，但176套房也有988组家庭报名，中签率17.8%。

要知道，浦沿和萧山市北对比，同样有2条地铁线，无商业综合体。其他方面，浦沿有主城区教育资源优势，市北有奥体外溢。

滨江区政府的地位无人质疑，但在滨江区政府东西面的两个板块，新房热度差异竟然这么大，就有点匪夷所思了。

02

浦沿二手房表现不差，最高倒挂1万多/㎡

新房热度，往往与二手房价分不开。浦沿一二手房倒挂需要从两个维度来对比。

和第一梯队二手房相比，倒挂有1万多/㎡左右。

万科璞悦湾是浦沿二手房价天花板，位于西浦路地铁口，万科物业，挂牌价普遍在5.5-6万/㎡。

我看了一套小区性价比比较高的房源。建面约89.2㎡，挂价505万，可还价到490万，单价约54933元/㎡。

手边买房数据显示，璞悦湾成交均价50399元/㎡，单价最高约6.2万/㎡，在5月底成交。

钱塘玫瑰湾就在璞悦湾斜对面，价格比璞悦湾稍微便宜点。我看了一套88.75㎡，售价420万，单价47324元/㎡。

手边买房数据显示，钱塘玫瑰湾成交均价为49791元/㎡，单价最高约5.6万/㎡，在6月中旬成交。

虽然这两个盘和新房地段不能完全等同，但还是有想像空间的。

第二梯队二手房成交价基本比新房限价还低。比如金盛曼城、星汇荣邸等小区，受小区品质、地理位置等影响，挂牌价普遍都在4万/㎡以内了。

长河的二手房，中海云宸有6.5万/㎡的挂牌价传出，但未有明确的成交消息。

2015年交付的铂金名筑，挂牌价普遍在4-5万/㎡之间，南岸晶都花园的挂牌价在3-4万之间。

手边买房数据显示，铂金名筑成交均价为43653元/㎡，最高一套约4.7万/㎡；南岸晶都花园最高一套约3.7万/㎡。

可以发现，抛开第一梯队二手房，单说第二梯队二手房，长河和浦沿价格相差不大。

再看市北，建设一路地铁旁的大国璟，目前挂牌价普遍在5-5.5万/㎡之间。手边买房数据显示，9月中旬签约一套，成交价4.2万/㎡，7月也签约过一套，单价约5.2万/㎡。

距离地铁稍微远点的望海潮、中旅名门府等盘，二手房价普遍在4.2-4.3万/㎡左右。

虽然二手房一房一价特性很强，具体还是要根据楼盘、房源、地段分析，但从这些数据中还是可窥见一二。

浦沿二手房市场表现并不差。一连串数据对比下来，真要论倒挂，我倒觉得浦沿会胜于长河、市北。

03

有大片空地，未来想象空间很大

在我看来，浦沿亏就亏在现在的城市界面以及配套。

就目前来看，浦沿观感逊色于区政府一带。从区政府到浦沿，颇有一种从大城市到城中村的感觉。

不过，这也恰恰是浦沿的机会。随着农民房的拆迁，大片空地留出，未来才更多了一份想象空间。

其中，智慧新天地的期待值就很高，规划有5.60平方公里，正在建设中，未来将营建高新产品发布与展示中心，集中展示这一区块的智慧产品与信息网络发展，重磅打造智慧医疗产业。

目前，已有银江股份、丁香园和启明医疗等多家企业入驻。这些企业的中高管，很多会成为浦沿的有效购买力。

传闻，这里还会建一个大型商业综合体。

另外，浦沿还在三江汇的辐射范围之内。

根据之前公示的滨江区分区总体城市设计方案，浦沿作为滨江“一核两心”中的两心，由北往南串联建设“数字总部港”、“医健创研坊”、“智慧活力心”、“科技信息湾”。

未来，浦沿的价值必然还会提升。尤其是往北看，浦沿超越长河的可能性很大。

长河虽然有很多高大上的产业，但这是利也是弊。未来，长河的城市面貌很难再有变化，新增配套也有局限。

当然，浦沿的发展肯定是需要时间的，起码3-5年以上，才会有一个雏形。

04

限价3.8万/㎡，5盘在售及待售

现在，就是买浦沿的窗口期。相对来说，现在浦沿38000元/㎡的价格很安全。

浦沿涉宅地断供已有5年，不过从2018年开始，浦沿再次有了涉宅地出让。至今，浦沿共出让了5宗涉宅地。

除了栖棠誉湾之外，其余四个项目精装限价都为38000元/㎡。

其中，江荣府和滨耀学府在售，栖棠誉湾、花样年浦乐项目、金翰浦乐项目都还没开盘。

接下来的浦沿，可能还会有不少土地供应。原定于第二批集中供应的31宗宅地里，滨江区唯一一宗新宅地就在浦沿，作为“竞品质”试点地块。

不过，这宗地块已经流拍，何时会挂牌还是未知数。但可以确定的是，这种地块肯定会入市。

供应多，购房者的机会就大。

05

滨耀学府：滨江建造，剩最后一批房源

滨耀学府建筑面积约15万方，容积率2.2，规划有12幢高层，可售约833套房源。12幢高层东西向排布，4号楼为公租房。

项目由滨江、兴耀、元垄、弘阳三家开发商联合开发，滨江负责建筑设计、建造以及物业，预计将在23年底交付。

园区配置较为出色，有蓝宝石景观水池、近2000㎡的阳光草坪会客区、约500㎡的“小飞象”儿童活动区、慢跑道、九大主题花园等。

滨江区的新盘，大多以改善为主。而滨耀学府起步户型为97㎡，给了很多刚需留在滨江区的机会。

建面约97㎡，三房两厅两卫，三开间朝南，主卧套房设计，北向小书房面积约7㎡；建面约107㎡，四房两厅两卫，同面积的四房产品在市面上已是非常少见；118㎡也是四房两厅两卫，可以说是107㎡的plus版。

装修标准4000元/㎡，有欧瑞格的地暖、海尔的中央空调，厨房有西门子燃气灶、油烟机、消毒柜，卫浴品牌为TOTO等。

地段优势不大，商业综合体、地铁都在2公里开外。旁边就是山，居住氛围也不成熟，各方面都还在建设中。

不过，项目旁边有一宗商业用地，北面是规划的邻里中心，未来基本生活需求也能满足。

项目最大的优势是学校，西侧是一所在建的小学，北面规划有十五班幼儿园，长河高中、东冠小学、杭二中白马湖学校、浦沿中学都在直线2公里范围内。

项目前期市场表现非常不错，已开盘两次，一次中签率9.4%，限售，另一次中签率约33%。

预计10月加推最后4幢房源，精装限价38000元/㎡。

06

江荣府：地铁约250米，精装配置齐全

江荣府总建筑面积约286129㎡，容积率2.2，共1528套房源，可售1090套。

整盘分为东西两个地块，中间由一条小路隔开。东西面地块都规划有6幢商业，共有16幢高层。自持住宅位于东北角，公租房位于西侧。

在浦沿目前几个项目中，江荣府距离地铁站最近，直线距离离地铁4号线浦沿站约250米。另外，项目旁边是浦沿路，距离彩虹快速路约1.6公里。

小区主打改善，主力户型有2个，119㎡和129㎡，都是四房两厅两卫。

其中，119㎡为中间套，三开间朝南，南向开间有约10.5米，朝北有一个房间稍稍偏小。129㎡为边套，两房朝南，南向开间有6.6米。

装修标准4000元/㎡，配置比较齐全。

中央空调、地暖、新风三件套配齐，厨房有方太洗碗机、消毒柜、油烟机、燃气灶，卫生间才用的是科勒马桶、盥洗盆等。

项目9月中上旬开盘，532套房源共210组家庭报名，流摇。在放假前一天，项目依然还有少量房源在售。

接下来，预计10月底加推244套房源，精装限价38000元/㎡。

07

栖棠誉湾：地铁约500米，有洋房产品

世茂·栖棠誉湾2018年7月16日拿地，预计2022年12月交付，目前还未开盘。

整盘规划有6幢7层洋房和3幢高层，可售614户。洋房位于小区南面，高层均在北面。

远远看去，栖棠誉湾3幢高层主体已经建的差不多了，洋房外立面部分已经装好，石材干挂。

高层建面97-139㎡，洋房建面均为139㎡。产品多样，刚需和改善都能选择。

项目周边还比较冷清，路上车流量不多。

在浦沿一众项目中，栖棠誉湾交通配套还不错，距离杨家墩站直线400米左右，不远处是彩虹快速路入口。