600万预算在广州哪里买房「广州楼盘」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的600万预算在广州哪里买房「广州楼盘」整理了以下内容，希望能够有助于您了解600万预算在广州哪里买房「广州楼盘」。

这是拿铁房产观的第104篇原创

不用猜了，就是下面这个地方。

先不要着急反对或怀疑，我们先看一下分析，文末会有总结，到底值还是不值。

本文会从五个方面来梳理天河北的购买方向和逻辑：优势、劣势、价值和价格体系、买入策略。

全文3200字，比较干，可提前备好水。

想必就不用太多介绍了，在南站还没有来之前，如果在广州火车站下车，你会以为广州是个批发物流人流集散地。

如果你在广州东站下车，沿途的高楼会让你觉得来到了大城市，出了火车站都是鳞次栉比的高楼大厦，你会有种来了就不想走的冲动。

中信广场长期霸占广州的城市名片，70后的人来到广州的第一印象其实是中信广场。

如今天河北体育中心一带的写字楼，都已经10-20年了，产业业态基本成型。

随着中信广场隔壁的环贸中心建成，写字楼基本都已落成，随着峻林卖完，住宅也都没有新的供应。

20年前，富人们都以追逐天河北、天润路的港式豪宅为傲，比如帝景苑、东方之珠等。

如今的天河北，早已进入存量市场，过去的表现也很亮眼。

除了一些高大上的写字楼，你还能看到这些：

你看不上的房子，都已经卖十万了，好一点的已经卖到了12-13万。

1）天河区的顶级学位房：华阳、龙口西

每年底到年初都有很多人冲着天河北的学位房来到这里买房，学位房虽说未来有不确定性，也会有改革，但是这个地位短期内暂时还没有办法动摇。

2）就业中心、行政中心、交通枢纽中心

目前，天河北是除了珠江新城外，写字楼里就业人数最为集中的地方。

另外，天河北是有很多行政事业单位在这边办公的。

广州东站的升级改造、11号线、18号线、37号线，会不断强化这个片区的价值，保证了天河北绝对中心的枢纽地位。

3）位于天河就是它最大的价值

虽说有些房子不值钱，但是土地是值钱的，砖头自然也会水涨船高。

天河东和黄埔是很热的地方，但那边需要想象空间，天河北不需要想象，全都是现成的。

4）绝对的存量市场

房价首先是基于地段的，好的地段的房子才会涨，你难道说天河北的地段不够好吗。

其次，这个地方的配套是否成熟，显然，天河北是非常成熟的。

再者，天河北是绝对的存量市场，除了珠江新城，涨得最多的就是它了，你能说它不好吗？没有一手房的市场更利于价格上涨。

1）天河北由于开发比较早，早期规划会给现在的升级改造制造很多障碍。

当然，它也不需要什么升级改造了。林和村已经改完了，剩下也没有可利用开发的土地空间了。

2）基本上所有的小区都有底商，且所有小区都有一面临主干道，主干道两边的低层用户会感受到明显的嘈杂。

3）港式楼、步梯楼、宿舍楼居多，还有很多是房改房，不过都是能交易的。

4）楼龄偏旧，户型也比较过时，物业管理也一般，有些只有简单的门禁。

5）主要以学位房为主，所以每个小区都带小面积的一房一厅这种学位壳，这种户型一多，业主圈层就不够纯粹，且会比较多租客，买家买来都是为了孩子上学，自己不住，用来出租。

6）除了东站的东方宝泰，从林和东到天河东再到龙口东，没有大型的购物中心和商场业态。

7）除第一梯队的次新电梯小区，其他的租客比较多，有些是买了学位房，然后陪读的会在附近再租一个大的。

东站附近的几个小区，比如天誉花园，甚至被一些开黑旅社的把三房隔成十几间出租，一百多块一晚，专门接待刚到广州的外地客，在东站出站口发小名片，好像现在少了很多，可能是被投诉了吧。

8）业态基本成型，没有新的产业导入，目前天河北的产业主要还是以传统产业的为主，那些什么信息技术、科技互联网等新兴产业主要集中在天河东或黄埔。

政府对于天河北也只是维持现状，加以提升交通功能为主，城市形象暂时稳定不变。

要知道怎么买，买多大，是要学位，还是要自住，这里是要分清楚的。

通过精准的筛选和匹配，你就知道为什么600-1000万要选天河北，怎样才能选到合适的房子。

除了峻林的价格在13-16万之间，其他的基本都是低于13万的。

1）第一梯队：10-13万（下图）（800-1000万以上）

中怡城市花园、富力天河华庭、芳草园、协和新世界、瑞安创逸、保利中宇

上面这些是楼龄和户型都比较占优势，且带一点小区，单价早就突破10万，中怡6月份的成交价是12.5万，芳草园和协和新世界最高成交价触及到12.8万和13.6万。

具体价值我们后面会分析。

宏景台和天河星作虽然楼龄和户型不错，但是是单体楼，成交很少，成交单价不能作为一个衡量板块价值的标准，也很难判断价格是否合理，只能是随大势。

2）第二梯队：8-10万（600-1000万）

优先级：侨林苑、希尔顿阳光、伊顿18、保利中辰、金海花园、耀星华庭、华标广场、金碧翡翠华庭、天诚广场、鸿翔大厦、天翔花园、嘉宝华庭

次级：荟雅苑、朝晖苑、嘉怡苑、金田花苑、紫荆小区（原装电梯）、信成小区、远东大厦

这个梯队的小区特点是：户型有点过时，但是带有原装电梯，户型好点的呢又没啥小区，总之，就是让你感觉有些美中不足。

3）第三梯队：6-8万

带小区的：西雅苑、侨怡苑、林和东、太阳广场、穗园小区、帝景苑、天誉花园、华康小区

不带小区的：枫丹雅筑、聚龙阁、嘉尚国际、贤人阁、天逸名都

还包括一大堆大厦以及宿舍楼：润华大厦、祥兴大厦、怡侨大厦、侨景大厦、金鼎大厦，以及商检宿舍、煤气公司宿舍、广梅汕宿舍等

以上是从投资的顺序来排列的，好的一定有好的道理，为什么第一梯队涨得最多，这几个小区在天河北太稀缺了，大部分供应和成交是以第二和第三梯队为主。

如果自住的话，肯定还是优先选第一梯队和第二梯队的，如果买学位房的话，就看哪个便宜买哪个。

除了第一梯队的小区，再优先选择华阳本部学位的，次选第二梯队的，第三梯队我就基本不推荐了，除非你是为了学位房。

这里面的梯队分层，实际上是对小区价值梯度的一个判断，也就是说你不要用第二梯队的价格去买了第三梯队的，当然，如果你用第二梯队的价格买了第一梯队的，那我就要恭喜你了。

第一梯队的价格一般会比较坚挺，但个别户型也会被其他小面积的拖累，由于放盘数量本就不多，竞争也会比较激烈，相对最安全。

最不抗跌的就是第三梯队的，当然这些小区，有些是房改房，或者是在一些公司和领导手上，不一定会放卖。

还有一个重点：第三梯队的买入总价最好控制在600万以内，虽然可能很多放盘都超过了600万，总之不宜超过800万，也就是不能买大面积的。

选筹上最复杂的是第二梯队，小区比较多，但总价不宜超过1000万，超过1000万不划算，回报率也会降低，因为你买贵了。

以上是基于目前的这个周期来判断，同时我们要计算好未来三年的一个10%的回调幅度进行买入。

整体上来说，天河北是安全的，跌得少涨得多，基于学位房的属性，每年上半年都会有一波小阳春的行情，又会弥补回下半年的空间。

如果要比涨幅的话，第二梯队的也是超过平均涨幅的，从这一轮行情来看，甚至超过黄埔。

天河北的房子是有一些特定买家的，他们是很认这个板块的，所以价格便宜的话也是很容易出手的。

对于自住的人来说，房子外面不好看无所谓，花个小几十万把里面装得温馨一点也是一样的。

整个天河北的房子良莠不齐，价格梯度非常复杂，一篇文章也说不完 ，如果你想要买天河北，可以预约一个面谈咨询。

我知道你想问未来五年会怎样，在未来5-10年，第一梯队的还是会比较坚挺，受追捧，毕竟，这里的交通配套不是其他地方十年内能赶上的，何况这里又是天河，天河不涨，其他地方也不会涨。

第二梯队也可以买，涨幅不会弱于西部的荔湾和南部的番禺的，但是容易被第三梯队拖累。

随着年轻人阵地的转移，他们对学位的追求并没有70/80后那么执着，所以学位的价值会有所递减。

这样有个好处是，溢价部分逐渐出清，价值趋于合理。

特别是学位房改革的到来，不过学位的价值是依附于地段之上的，增城的学位再好，抛开地段它也是涨不起来的。

此外，随着金融城、琶洲、鱼珠的崛起，未来的富人区会往中东部和中南部靠拢，价值体系就会发生倾斜，这些我们会在后期的文章中体现。

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