海珠新开盘「新海珠船」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的海珠新开盘「新海珠船」整理了以下内容，希望能够有助于您了解海珠新开盘「新海珠船」。
#房产大真探#
最近，老城海珠有点火。
先是富力正式签约赤沙村全面旧改，再是滨江中板块推出久违的商住地规划。
最近又网传，海珠将在第二次集中供地中，一次性推出3块“靓地”——不是靠着江，就是地铁旁。
场子一热，大家都来凑热闹。
最近我发现，海珠区西边，有好几块多年没动静的地块，突然齐刷刷冒出了新货！
比如说，“寸金寸土”的江南西板块，忽然冒出了个珠江金瑶台；
海印桥南旁、依附晓港花园的明珠花园推了新；
而在江燕路商圈，也出了个珠江海珠里。
这些老树开花的新盘，能买吗？
这两天，我们去探访了一下。
先来到明珠花园。
明珠花园在东晓路上，销售中心那是要多低调有多低调。
走进去，发现不少满头白发的老阿姨在跟销售攀谈。
额，这怎么与平时到天河、黄埔踩盘的氛围不大一样？毕竟，在那边，放眼售楼部，都是清一色的80、90后。
销售小哥表示：我们很多都是明珠花园1期的业主过来看盘，或者附近居民改善为主，所以年龄层……稍微有点大。
随后他递过来户型图，我心里一惊：怎么现在还有上世纪的设计？
三梯八户，“米”字型，很像八卦图有木有？！
从户型图看上去，这次推出的B4栋百合阁只有93方和103方两个户型，区别是后者多一个厕所，空间更大一点。
上样板房一看，这装修也很有“年代感”，拐弯抹角比比皆是。
书房有个奇怪的尖角，采光……一言难尽。
在样板房的房间探出头去，高架桥就在脚下……
看我一脸无语，小哥立马解释：
我们项目拿地太久了，以前定下来的规划布局不能调嘛！
他说，项目是在92年拿的地，前期的1栋、2栋早在1995年售罄交楼，后来因为开发商的财务问题造成项目烂尾。
到了这几年，才陆续办理好补地价和相关手续。
于是我去查了下，好吧，小哥哥竟然没有骗我。
开发商广州大明房地产开发有限公司在2015年再次盘活明珠花园时，因工程竣工面积远超原报建面积，需要补缴土地出让金、配套设施费等费用。
至于价格方面，吹风价在6.5W左右，预计6月推出。
然后，是江燕路商圈的珠江海珠里。
在导航去珠江海珠里的路上，师傅眉头紧皱：前面这条路不知道能不能通过，我就在这里把你放下吧。
于是，我循着一条“界面不算友好”的路走了很久。
沿路都是古早的风情。
先路过了一个公交车客运总站……
穿过了零乱的棉布针织仓库：
以及烈日当空下的废品回收站，工人一直在辛勤地作业……
终于！来到围着绿色藩篱的销售中心啦！
然鹅，销售中心里面神！马！都！木！有！
销售小姐姐表示：我们现在价格、户型还没确定，什么时候推出也不清楚。
好吧，还好从诚意登记表上斩获了一丝有价值的信息。
表格上有趣地写着：你对71、93、95、104、122㎡哪个户型感兴趣？
Emmmm……或许这就是珠江海珠里即将推出的户型了。
话说回来，海珠里所处的位置还是蛮方便的。
虽然界面有点破旧，但几百米处就是便利的江燕路商圈，1公里内有万科里、江泰广场等大型购物中心。
如果你嫌弃15分钟步行去地铁站的路途遥远，也可以搭乘便民村巴。
对，充分说明了这里还是个村。
项目是有潜在利好的，五凤沙溪旧改已经被列在海珠区旧改的“五年行动方案”里了。
按照工作方案的要求，2025年以前，沙溪的回迁安置房会开工建设，2030年底前，安置房建设将基本完成。
所以，基本可以判断，十年以内，这儿会有旧改带来的购买力外溢，也很可能享受到旧改带来的教育资源升级。
等改造完成后，相信片区的城市面貌还会有很大的改观。
然鹅，海珠里最大的bug是——楼盘归属于侨燕苑二期。
这意味着，开发商是在94年拿的地，产权缩水了27年！
二期地块2017年才获批，规划1栋商业、2栋住宅，最高26层。但其中1栋是人才房，因此整体项目体量并不大，总共就一栋楼。
网传吹风价6—6.5W。
最后，是珠江金瑶台。
这里的区位大概是三个盘里面最好的了。宝岗大道A出口步行500米即到，妥妥的地铁盘。而且项目位于江南西商圈，配置可是相当能打。
远远望去，在一众低矮的平房中拔地而起的“庞然大物”便是它了。
但一不小心，就会错过项目的出入口——小小一个，挤在在海珠区检察院中心和慎德里入口中间。
一眼望去，我的密恐都要犯了，已经建好的灰白色的外立面有种难以言说的……历史韵味？
大门紧闭，没有保安看守，询问周边的中介和居民，都说不太了解。
倒是居民撂下了一句：这里都“烂尾”好多年了。
果不其然，项目的工程概况表上写着，计划竣工日是——2017年8月。
怎么肥四？
调查小能手的我又去查了一波资料，哦，原来这是一个被拆迁“钉子户”拖累的盘。
早在2004年，两宗小地块构成了项目的前身，先后被广州市住宅建设发展有限公司和其余两家公司拿下。
随后，地块的开发周期被敲定为2008年9月至2011年12月。
然鹅，项目牵涉的海珠区沙园路（现昌岗中路）崇礼大街1号房屋拆迁补偿问题，一直未能妥善解决——一拖便是12年，直到去年12月，“钉子户”问题才彻底被解决。
写到这里，大家应该看出来这几个盘的共性了……
产权缩水，都十分严重。
相比之下，最年轻的是珠江金瑶台，产权缩水了17年，而最古老的明珠花园，已经缩水接近30年了……
当然，根据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期满就能自动续期，只要补地价就可以，但多多少少也是一笔费用。
那么，这三个盘，可以买吗？
如果投资的话，真的是不太建议的。
首先，根据《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》，在产业空间布局上，海珠重点打造的，是“一区、一谷、一湾”三大功能片区。
这三个盘，完美避开了所有的功能片区。
简单点说，他们都地处传统的居住区，并不能被片区大规模的产业升级给带动到，能惠及它们的，顶多是附近的旧改。
其次，产品确实太过气了。
因为同属于老盘的最后一期，这三个楼盘普遍都是单体楼，项目体量小，换言之，都是容积率超高的高密度住房。
从设计来说，大都沿袭多年以前的，已经老旧的外墙和户型设计，外观看起来不够高档，采光通风也都不会太好。
当然，也有唯二的好处。
地段不错，而且便宜。
海珠区的地理位置足够好，无论是地铁还是开车，20分钟左右能到珠江新城。从这个角度来说，还蛮适合打工人通勤的。
具体地段而言，珠江金瑶台>明珠花园>珠江海珠里。
三个楼盘的户型都定位刚需，目前的吹风价都在6—6.5W左右。对于缺乏一手刚需上车盘的海珠片区而言，对上车萌新是福音。
毕竟，南部望江的天悦江湾、时代大家都站上了9W，时代润南也吹风8W。附近的中冶逸璟公馆？呵呵，那是5000W一套的豪宅。
就算和次新盘相比，价格都算便宜大碗——海珠区好一点的二手房，早已站上了7W/平，比如翠城花园，已经喊到7.2W，富力千禧、光大花园同理。
说到这，我们再来看看明珠花园的二手房价格如何呢？
只能说，严重跑输周边楼盘。
所以，这种盘，你虽然买的时候会便宜一些，卖出去的时候，也不会贵到哪去啊！
最后，为什么突然间这些成熟小区的新一期会在海珠如“春笋”般出现呢？
当然是因为海珠的市场已经足够火热了。
2020年下半年，广州楼市步入火爆局面，由珠江新城核心区开始的“价值修复”行情，一直蔓延到黄埔、南沙、海珠、番禺等地。
海珠一手、二手住宅行情是从去年开始变得炙手可热的。
2020年，海珠一手住宅成交均价为57670元，价格涨幅位于广州市核心区之首，超过天河和越秀。
到今年，更火了。
1—4月广州均价6万 以上的一手网签房源中，海珠区成交占比达惊人的43%，接近“半壁江山”。
最近，南洲石岗路“地王”中海观云府更被爆出年内入市，将建3栋57层高层住宅。
二手方面，今年一季度，海珠区表现也相当强势。网签面积增速领先，环比达9.96%，冠绝全市之首。
再加上广州海珠旧改全面提速、一大波地铁线路即将开通，一个字，香啊！
经历了2018-2019年楼市冰冻期的开发商“久旱逢甘露”，得赶紧赶在这波牛市，割韭。
所以，此时不推盘，更待何时？
但是！划重点！海珠起飞，并不代表“老树开花”这类产品就能起飞啊！
以上为正文，来自泽安