来源：大虎子说方；凤凰网置业经授权转载并组织

近日，一则新闻引起轰动：“中国房地产市场价值已超过美国、欧盟、日本的总和。”新闻里有数据和理论，都透露出对中国楼市的深切担忧。意味着中国房价虚高，存量太大，泡沫巨大，楼市岌岌可危。

而实际上，楼市确实在由热转冷。说中国房地产市场存在巨大泡沫似乎也不是没有道理。但这种说法可信吗？未来中国楼市将走向何方？

一、网上有消息称，中国房地产市值超过美国、欧洲和日本的总和。房地产还能投资吗？

1.中国房地产市值超过美国、欧洲和日本的总和？

现在网上有个说法，中国房地产市值65万亿美元，而美国、欧盟、日本的房地产市值只有30亿美元，2 10 亿美元和 10 亿美元。加起来60亿美元还没有中国高。

这些数字可能看起来令人震惊，但真的如此吗？我不知道美国、欧盟和日本的房地产市值究竟是30/20/10万亿美元，但中国的房地产市值是65万亿美元。你大概猜到了。

来看看：根据国家统计局数据，2016年我国人均居住面积40.8平方米，全国人口13.900百万。去年全国新建住房均价为7892元/坪，三者相乘等于447万亿元人民币，按6.88的汇率计算，正好是65万亿美元。

人均居住面积、人口、平均房价这三个数据，除了人口没有问题，其他两个都隐藏了。

首先，人均居住面积40.8平方米，包括6亿农村人口的黄泥房、宅基地、小产权房。这些可以算商品房吗？这个可以用来计算人均居住面积吗？

其次，房价7800/平方米。是2017年一手住宅的均价。也就是说，无论你是宅基地还是20年的楼房，一切都是根据去年一手住宅物业的均价来计算的。这真的合理吗？

我不知道这个来源是从哪里来的，但是用这种方法来计算中国房地产的市值并与欧美和日本进行比较的人，我认为要么是有目的，要么是他们就是不知道怎么弄。

说起来，大家之所以如此关注中国房地产的市值，归根结底还是关心一个点：中国房地产能投资吗？

2.房地产还是投资吗？

确实，现在楼市已经进入了相对低迷的状态。很多朋友会担心未来楼市会不会暴跌甚至崩盘。我先告诉你一句话：俗话说，不求世人，片刻不济；不求大局的人，一个领域是不够的。

楼市的走势和长期的涨跌，不能以目前的情况来决定。关于中国楼市的未来走势，有4个因素供您判断和参考：

首先，GDP。中国GDP增速依然高达6.9%，远高于发达国家2%左右的GDP增速。同时，中国目前人均GDP仅为8836美元，与美国、欧洲和日本的人均GDP 3万到6万美元相比，还有很大的发展空间。

第二，城市化率。中国的城市化率只有58%，与发达国家80%以上的城市化率相比，还有很大的提升空间。根据发达国家的历史经验，城市化率要到70%以后才会放缓，而中国至少还有10年的快速城市化。

第三，通货膨胀。过去10年，中国的M2翻了两番，也就是说，货币大幅贬值。国外如何对抗通胀？看图，美国用120年的房地产历史向我们展示了一个抗通胀的好办法，那就是投资房地产。

第四，房地产的特殊属性。房地产是一种非常特殊的资产，因为房子必须依附于土地。过去，房价上涨的核心因素是地价上涨。 2006年至2016年，地价年均涨幅为35.6%，而房屋按50年使用年限折旧率仅为2%。地价的升值速度远快于房屋的贬值。因此，人口密度越高，土地越稀缺，房子升值的可能性就越大。

石油可以换成页岩气，燃油车可以换成电动车，但是房子可以用什么代替呢？

通过以上4个因素，我认为中国楼市至少还有10年的上涨空间。楼市虽未见顶，但正走向分化。

3.人口流动导致楼市分化

什么是分化，也就是大起大落并存。根本原因是人口流动规律在变化。

中国的邻国日本以人口增长率低着称，自2010年以来甚至出现了人口负增长。然而，尽管全国人口在减少，但日本三大都市圈的人口，尤其是东京地区，越来越多，而且还在继续增长。

世界上最强大的国家美国也是如此。从1950年到2015年，500万以上人口的大城市人口比例直接翻了一番，从12.2%上升到25.1%。人口逐年迁移到大都市区也是如此。

美国和日本两个最典型的发达国家都是小城市人口聚集在大城市，那我们中国呢？

如图所示，在第五次和第六次全国人口普查期间，即2000-2010年期间，中国180个城市的人口正在崩溃。图中红圈越大，说明人口流失比例越大。 在中国5万多个乡镇街道办事处中，有1万多个正在失去人口。地图上浓重的蓝色是人口流失的城镇和街道办事处。

第七次人口普查还没有开始，我们再来看看另一个更新。从 2007 年到 2016 年，中国有 80 个城市出现人口流失。

为什么会这样？因为人口流动发生了变化。过去，人口从农村流向城市。不管你是一二三四线，都有人口流入。现在，人口已经从农村和三四线城市转移到一二线大都市地区。关键是三四线城市的人口由流入转为流出。

在新的人口流动规律和楼市分化下，未来小城市的房子只有住宅物业，只有大城市的房子才有资产价值。在这里，我可以明确的告诉大家：房价普遍上涨的时代已经结束，买房赚钱亏本的时代已经到来。

根据人口流动规律，我们也可以明确，国内房地产投资可以赚钱的方向只有三个：一线、强二、环。

房地产投资方向已经明确，落后的三观也要更新。

4.强化三大方向，更新后退三观

更新了哪三个视图？

(1）更新的收入视图

过去，大家对投资房地产的好处的看法是：短期翻倍，滥用​​杠杆。的确，这十几年来，房价两三年翻一倍的现象已经屡见不鲜，而且越用杠杆，越能赚到钱，所以一些同学朋友就养成了滥用杠杆的习惯。 .

但随着楼市进入拐点，虽然房地产仍可投资，但短期内翻倍的机会很少。过去我们很难遇到房价暴涨的机会。在房市分化的情况下，杠杆风险也被放大。如果你使用9倍杠杆，只要房价下跌10%，你就会损失全部本金。

正确的收益观应该是：价值投资，聚沙成塔。通过投资有价值的城市和项目，获得房价上涨的好处，不着急，积累利润。

(2）更新周期视图

过去人们投资房地产，往往敢想两三年转手，快进快出。刚才我已经和大家说了，房价短期内很难看到暴涨的机会。此时，您想投资房地产。如果你没有5年的投资周期，我建议你不要买。

为什么？没有这个时间，房价不会上涨太多。没有好的涨幅，卖了就没有赚钱的意义了？

另一方面，大部分投资价值高的城市已经限制了销售。收回建筑物需要1-2年，获得房地产许可证需要1年，限制销售需要2-5年。必须持有5年以上才能转手。

由于长期价值投资，一些投资价值高的城市和项目现在就可以启动，占据先发优势，可以更快地完成收益积累，提前通过限售期。

(3）更新买房观念

过去，人们买房时，喜欢在自己所在的城市买，在自己熟悉的城市买。如果你买的楼盘集中在一线城市或者实力雄厚的二线城市，那也没关系。如果你的房产集中在三四线城市，你就背着一堆定时炸弹。

那些三四线城市，人口外流严重，没有人口支撑，房价跌了也会跌，涨了肯定会跌。

要想买房赚钱，就必须学会跨城投资，选对坡度。正如巴菲特所说：人生就像滚雪球，关键是要找到湿雪和长坡。如果您选择正确的坡度，您投资的雪球就会滚滚。如果雪不湿，无论坡度多长，雪球都不会长大；如果没有长坡，雪球就不会滚。

投资房地产也像滚雪球，也发现湿雪和长坡。湿雪是选对城市和项目，长坡是投资价值，长期持有，聚沙成塔。

那么，我们在中国的房地产投资雪坡在哪里？

二、房产投资如何选择坡度？

1.选择一个城市组

房地产投资要找雪坡，首先要选对城市群。一个国家要在全球竞争中脱颖而出，是建设世界级城市群的必由之路。强大的城市群不仅可以带动整个国家的发展，而且城市群本身也不亚于发达国家。

世界上最强的两个城市圈：东京都圈和纽约圈，已经超过或接近发达国家韩国的经济水平。国家间的经济竞争本质上是城市群的竞争。

(1）中国最强的城市群是哪个？

中国有五个主要城市群：粤港澳、长三角、京津冀、成渝城市群和长江中游城市群。从这张表中可以看出，粤港澳大湾区创造的GDP在5个土地最小、人口最少的城市群中排名第二。人均GDP和人均GDP生产能力远高于其他四个城市群。同时，粤港澳大湾区的城市紧凑度最高。

例如，上市公司可以在香港融资，在深圳设计，在东莞生产、运输和物流，然后在广州进行贸易。大湾区所有城市都可以合作完成从生产到销售的全流程。 .

结合表中城市群的经济实力和紧密度，五个城市群中，粤港澳>长三角>京津冀>成渝城市群和中国城市群长江中游。粤港澳大湾区无疑是其中最具价值的城市群。

(2）粤港澳大湾区的意义何在？

我们中国近年来有三大国策：千年计划雄安新区、海南自由贸易港、改革新起点、粤港澳大湾区。粤港澳大湾区首次实现了两个体系的紧密融合与合作，将珠三角内陆九市与港澳结合为一国两制。

粤港澳大湾区拥有全国最强的经济生产能力。它是中国未来经济的增长极。是目前中国最有前途的三个世界级湾区，可以匹敌甚至超越目前世界上最成功的三个世界级湾区：美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区。

粤港澳大湾区在珠江120公里海岸线上拥有三个一线城市，在世界上独一无二。

由于粤港澳的重要性，政府不遗余力地建设大湾区经济区，即所谓的金融之路，这在大湾区的交通运输中体现得最为淋漓尽致。计划。

整个大湾区未来将拥有6条跨海走廊、9个国际机场、5条高铁干线。密度之高，世界罕见。

除了现有的虎门大桥和港珠澳大桥外，还有两座桥梁正在建设中，预计2019年通车的虎门二桥和预计开通的深中通道2024年开通。神珠航道和莲花山过江隧道。

机场方面，粤港澳大湾区除原有6个国际机场外，还将新增3个机场：广州新增城第二国际机场、南沙商务机场、佛山新珠三角飞机场。主线国际机场。在使用的6个机场中，惠州机场也正在扩建为深圳的第二个机场，整个大湾区共有9个民用国际机场。

高铁方面，粤港澳大湾区有5条高铁主线，整个大湾区都可以纳入一小时高铁圈子。

另一方面，粤港澳大湾区是全国最大的人口黑洞。 1978年至2017年，广东省人口从5064万增加到11169万，成为全国人口最多的省份。广东人口增长达到6100万，人口增长居全国第一，是排名第二的山东的两倍多，是名副其实的人口黑洞。

对于粤港澳大湾区，预计2018-2050年人口将增加50-7000万，达到1.2-1.4亿，即相当于人口翻番。从房地产投资来看，未来30年将有50-7000万人流入。这不就是对房价长期上涨的最好支撑吗？

在各种经济、政策、规划、人口等因素的支持下，粤港澳大湾区可以创造出0.占全国陆地面积6%、不到占全国人口的 5%。占 GDP 13% 的经济奇迹。

在全球竞争中，它是我们手中的一张王牌。如果大湾区这张王牌打不好，整个中国经济还能靠谁？

2.选择城市

选择城市群后，下一步就是选择城市。

粤港澳大湾区9+2城市可以简单分为4类：一线城市、一线城市、旅游城市和普通城市。其中，旅游城市的澳门、珠海，普通城市的江门、肇庆，无论是人口支持不足、房价高涨还是城市实力太差，都不适合投资。

一、二线城市的深圳、广州、佛山、东莞、中山均限购。香港虽然不限购，但房价极高，购置税也很高。最后，选择最适合投资的。湾区的黄金洼地是惠州。经济实力还不错，有投资价值，房价还比较低，没有限购，是最适合投资的城市。

3.如何看惠州

(1）必须站在5.6万平方公里的大湾区才能看惠州

惠州地处大湾区经济最强区：珠江口东岸，处于最佳发展环境。同时，惠州对港深辐射大，可以通过港深资源外溢带动。

(2）立足深圳看惠州，地少人多，产业多，产业强

深圳经济实力超过广州和香港，成为一、国家第三大湾区经济城市，人口1252万，但深圳面积不到2000平方公里。地少人多的深圳人口密度高达每平方公里5689人，远高于北京、上海、广州，以每平方公里6400人逼近最拥挤的香港。

如果按照一个正常一线城市的面积来计算，深圳可以管控和辐射的面积应该不能说达到北京的水平，即使达到上海，甚至上海的2/3，应该是4000公里。

如果此时深圳变成4000公里，那么惠州的大惠阳区，也就是惠阳和大亚湾的大部分区域，应该都在深圳环路。可以理解为，相当于昌平到北京、奉贤。去上海。

深圳土地开发强度已达50%，早已超过20%的警戒线。环顾四周，香港在南，海在西，山在北。只有东部有足够的土地供深圳发展，深圳才会斥巨资1.4万建设东部战略。

就这样，这个战略是由惠州推动的。它正好位于深圳东部，离深圳最近的地方是大惠阳区。生活是美好的，很难不被辐射。就连惠阳的惠州机场也进行了扩建，被定义为深圳的第二个机场。

如果惠州不在大湾区或者深圳旁边，我都不会看，但是惠州是幸运地紧挨着深圳，所以惠州是有投资价值的。

(3）将惠州4区3县分开，根据各区明确价值选择惠州

惠州辖4区3县。其中：

惠城区中开区，最大的价值在于满足当地自住需求；

惠东县在海边，寄居的概念最被炒作。可以过自己的生活，但旅居的投资价值不大；

博洛县和龙门县是临光的郊区小镇。临广虽然离广州很近，但其实离广州市区很远，其实只是两个郊区小镇；

惠阳区和大亚湾区是真正的临深区，紧邻深圳东部。惠州大惠阳区的地位相当于燕郊，被北京、廊坊、昆山、苏州包围，南海被广州、佛山包围。被定义为沉睡的深圳，是惠州最具投资价值的区域。

我们用数据说话。近三年，惠州4区3县中，惠阳区和大亚湾房价涨幅最高，房价涨幅分别为122%和107%。

从投资角度看，惠州最具投资价值的地区是大惠阳地区的惠阳和大亚湾。

如果你想投资，此刻入手是没有问题的，因为在惠州严格的限价下，半价已经维持了一年半，不可能大幅下跌，而且我们不可能准确定位房价的最低点。从现在开始你可以利用最具升值潜力的项目，而其他人则犹豫不决。

市场越低迷，人们捡漏的机会就越多。当每个人都做出反应时，最好的项目还会轮到你吗？

如何找到这些最具升值潜力的优势项目？惠州买房，给你4条军规。

4.买房的四项军规

(1）1200平方公里的大惠阳，真正有价值的面积不到120平方公里

虽然大惠阳区是惠州投资最多的区域，但并不代表在任何地方都可以买到。 1200平方公里的大惠阳区只有不到120平方公里才能得到深圳的深度辐射。

投资大惠阳区，宁可不买也不买错，只选择有价值的区域和项目。具体哪些是有价值的领域和项目，下面我会讲到。

(2）只选择刚需要的部分，不要碰逗留的概念

大惠洋区的核心价值是满足深圳外溢的刚需，而不是住。来这里投资的朋友容易犯以下两个错误：

第一个错误，刚需标准太低了。

犯此错误的行业之一很容易误投。一是惠阳山水天公园，离市区较远，没有地铁。根本满足不了刚需的需要。

另一个是大亚湾澳头区，离深圳不近，也没有直达深圳的地铁。更重要的是，澳头的住宅库存极高广东佛山市房价多少钱一平方，未来易手问题很大。

第二个错误是高估了惠阳旅居。

有朋友想投资大亚湾东区和巽寮湾。虽然都有旅居的属性，但是徽州的优势不是旅居，旅居的价值也不高。易手难。

（3）只选择毗邻深圳，地铁直达深圳的路段

大惠洋区的价值在于靠近深圳，所以在此投资，只选择靠近深圳，地铁直达深圳的板块。最符合这两个条件的板块是惠阳白云新城和大亚湾西区。

白云新城距深惠边境2-5公里，地铁14号线延长线首站所在地。即使地铁还没有开通，也可以连接到未来将要连接的深圳地铁14号线。

大亚湾西区距离深惠边境也有2-5公里。西部地区南部有深圳地铁16号线延长线，北部靠近刚才提到的14号线延长线。南面靠近16号线。

对应14号线和16号线两条地铁延长线，分别是白云新城和大亚湾西区最有价值的两个临深板块。投资大惠阳区，只考虑这两个板块。

(4）从深圳的切身需求出发选择，配套设施，尤其是学校很重要

在深圳高房价和东进战略下，大惠阳区未来必将是刚需客户。所以投资大惠阳区，一定要站在深圳刚需的角度来选择项目，配套非常重要。

尤其是未来，深圳只需要住在大惠阳区，按照深圳的双城人居模式工作。他们的孩子留在大惠阳区，读书的问题必须要解决，所以学校的支持就显得尤为重要。在满足前三个条件的基础上，优先考虑附近好学校的项目。

考察时间：2019年1月5-11日（7天6夜）

访问地点：中国—台湾

参会人员：政府机构、文旅地产开发商、特色小镇建设单位、规划设计机构、投融资公司及相关产业链董事长、总经理等核心高管（30人代表团规模）

考察形式：考察+研讨会+资源对接

承办单位：北京亿方诚智汇科技有限公司、汉麻研究院

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