疫情后房价降不了留给你的优惠期也许只剩1个月「疫情会导致房价下跌吗」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的疫情后房价降不了留给你的优惠期也许只剩1个月「疫情会导致房价下跌吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解疫情后房价降不了留给你的优惠期也许只剩1个月「疫情会导致房价下跌吗」。
4月13日24时，长春市实现了社会面清零目标。
平静的生活就快回来了，被疫情耽搁的买房计划也要重新拿起来了。
不过，相比疫情前，有不少人开始重新思考自己的买房目标，包括对房价也有犹豫。
疫情后，房价会降吗？我需要再等吗？
今天，我们就来说说这件事。
欢迎理性讨论，键盘侠请走开。
2022年楼市是最复杂的一年，形势瞬息万变。
从去年9月末开始，房地产调控开始纠偏，“支柱产业”被重新提起。仅3月到现在，影响楼市的高层重磅会议就有4个。
再到地方，松绑城市一个接一个，纷纷降首付、降利率、取消限购限售等，但“房住不炒”底线仍然没变。
你怎么理解政策预期。
房企新闻多的一批！有一季度年报出不来的，有债务躺平的，也有债务展期成功逆转的，还有4大AMC（国有资产管理公司）介入收购的。
开发商要死要活，但究竟是死是活呢。
别说普通人，所谓专家想摸清今年的脉络也很难。
长春楼市的脉络就更难了，因为又叠加了疫情的影响。
正因为不好判断，所以问今年楼市和房价走势的纯干货问题的人，比往年更多。
复杂的问题简单化，我们回归到楼市的底层去思考。
第一，供应
1、目前库存。
2018年，长春商品住宅供应1311.6万㎡，是过去5年的最高峰，此后逐年下降，到了2021年商品住宅供应降到772.8万㎡，是近5年的最低点。
这个数据是不是有点反常识，你可能在不少自媒体听到的是，“长春供应量爆了”。
实际情况并非如此，土地转化为房子是需要时间的，开发商也不傻，明知市场不好卖，还不控制上市量么？
截至2月末，商品住宅累计库存987万㎡。如果按2018年或2019年的行情，这个库存量1年就去化没了，但如果按去年的行情，需要卖1年半。
2、新增土地供应。
相比住宅供应连年下降，长春过去两年的土地供应达到了一个高峰。
特别是2020年经营性用地成交面积1120万㎡，2021年则达到891万㎡，其中住宅用地面积分别为673万㎡和600万㎡。
这些土地，未来大概会供应2500万㎡住宅。
但考虑到有些大项目要分5-10年的开发周期，以及开发商根据楼市去化实际的开发计划，2022年新增住宅供应并不会暴增。
这个数据，影响最大的，是开发商再拿地的计划。
也就是说，今年土地成交不会那么理想了。
受疫情影响，今年的首次供地时间也延后了，开发商拿地时间推迟，也影响新盘上市时间。
这就造成，今年土地供应和成交都会继续缩水，而新增供应也继续缩水。
3、新增供应。
实际新增供应如何呢？
1月商品住宅供应11.01万㎡，2月商品住宅供应2.3万㎡，3月商品住宅供应8.23万㎡。
这三个月供应量合计21.54万㎡，创下历史新低。
受疫情影响，原本应该有开盘、加推的3月，并没有形成新增供应。
疫情还有一个影响就是开工时间，现在看，至少已经耽误了一个半月的施工时间，导致原本可以在上半年达到开盘节点、预售节点的楼盘，可能会推迟到8月份之后。
这将造成，上半年将以续盘加推为主，而纯新盘供应不多的局面，上半年将会持续去库存。
在一些存量供应本就不多的板块、会形成供小于求、热盘稀缺的行情。
第二，需求
2021年，长春商品住宅成交面积684.27万㎡，相比最高峰的2019年1002.59万㎡，下降了31.7%。
成交数据不能只看降低，还要看里面的变化。
我们看到了需求在升级。
2021年和2019年相比，80㎡以下成交比例下降了5%，而80-90㎡成交比例增长了6%。
90-100㎡户型成交比例下降了5%，而100-140㎡户型成交比例增长了6%。
直观看，刚需和刚改对面积的需求都在增大。
深入分析，考虑到整体成交面积是在下降，那么对价格敏感更敏感的硬刚需和硬刚改的购房群体，并没有随着打折、房价降而出手，反而成交减少最大，要么他们选择了观望，要么已经没有能力出手；
而对价格不敏感，随时有出手能力的实力派刚需和刚改购房者，反而会趁着房价走低入市，成交量相比以往相对稳定。
这说明，市场波动影响最大的是预算有限的购房者，这部分人是观望的主力，房价不涨不出手，因为他们是对房价最焦虑的群体，担心房价下降现在买亏了，也担心房价上涨买不起。
今年受疫情影响，硬刚群体的资产很可能缩水，也有部分群体收入来源受影响，可能会对硬刚类产品造成影响。
但纯改善群体，收入和资产受疫情影响没那么大，依然有能力出手，再加上很多人对现居住条件在疫情中的表现不如意，赶上折扣期，很可能迎来改善购房高峰。
第三，基本面
以上是行业的基本面。
影响房价的还有一个基本面，就是城市基本面。
过去几年，从GDP来看，长春增速在东北领先，总量一度是东北省会城市第一。
地铁、学校、快速路等基础配套设施建设也比较快，加速了新兴板块的成熟。
而奥迪新能源、比亚迪、华为、国际影都、新会展中心等大项目落位，增加了长春的发展后劲，也增加了就业机会。
去除公主岭因素，长春人口也是处于正增长状态，而且每年留下的10万名大学生，都是未来潜在的购房者。
但长春近年来的扩城速度也比较快，可谓四面开花，远郊板块吸纳了一部分长春人的改善和投资需求，而行情一旦下行，压力最大的也是远郊区域，因为各项配套成熟仍需时间。
城市基本面保持平稳向好的趋势，这决定了城市购房需求不会骤然下降，只会随着行情起伏。
但城市利好是不均匀的，这就像城市能级分为一线、二线、三线城市一样，城市各板块也在分化，能级越高价值越高。
第四，政策
关于政策的分析，我们做的比较多，有兴趣的可以回看，这里不再细说。
总体而言，今年不会有不利于楼市的政策出台，反而会有更多利好楼市的政策出台。
如今已经有包括一线二线城市在内的60多个城市出台了松绑政策，长春很可能在解封后不久，也会落地松绑政策。
分析房价，政策是绕不开的因素，房地产行业从某种角度讲，就是“政策市”。
但政策都有反馈时间。
当抑制房价过快上涨的调控政策刚出台的时候，很多人不相信房价会下跌，结果如何呢？
当有利于楼市回暖步入良性循环的政策陆续出台，现在的很多人就像当年一样，不相信房价会上涨。
最终，政策反应到市场端，是影响到人们的买房预期。
综合上面的分析，接下来房价会怎么变化呢？
房价走势
我们判断有以下几个变化：
1、5月份迎来小高潮，促销不会停
居家期间，各楼盘都有针对疫情的促销，积累到一批准购房者订房，再加上疫情前已经到访的客户，各楼盘已经有不少的购房者有待转化。
解封后，各楼盘一定会第一时间将这批购房者转化成交，你留不住就成为别人的菜，所以不排除加码促销手段，实现最快成交。
话说，憋了一个半月，开发商也需要尽快回笼点资金。
2、6-7月份，热盘折扣收回
长春的松绑政策此时也应该落地了，和小高潮的楼市叠加，将产生更大利好作用。
楼盘人气足，疫情影响施工期也造成新增供应不足，导致这个阶段，长春始终以去化库存为主，高新、八一水库东板块、汽开NBD板块、绿园主城区、经开中东大市场板块、老朝阳等供应不大的板块，热盘会更加热销，可能就要收回折扣了。
这会带动楼市整体回暖更明显。
3、8-10月份，纯新盘陆续上市
耽搁了一年的1/3，纯新盘开始陆续上市，新增供应量增加，将分化现有热销情况。
但此时，松绑政策的效果也开始逐渐显现，房价趋于稳定，但楼市会更热闹。
楼市回暖迹象会更清晰，国家提振房地产的动作更明显。
同时，市场的水多了，企业有钱了，房地产行业开始迎来大洗牌，收并购，再拿地，行业逐渐向良性循环回归。
房价止跌，甚至热盘将微调房价，不排除2万/㎡的楼盘出现。
4、11-12月份，年底促销来一波
每到年底，楼市都会迎来促销期。
一些准备冲业绩的房企，一些资金不够支付工程费用的房企，都会出台促销政策。
而经过一年销售，剩余的不好房源，也需要尽快去化，明年好加推新房源。
这个阶段，很多政策会更明晰，除了现有利好政策外，如果有新政策依然利好楼市，那么买房预期可能在此时迎来拐点，开发商能拿出多少折扣，就看开发商有多缺钱，能不能挺下去了。
反而，这个时候，折扣高的房源，你需要谨慎出手，避免烂尾或交付质量达不到预期。
总体来说，今年房价降不了，而解封后的1个月可能是最后一波优惠窗口期。
你对今年的长春房价，有哪些看法？来留言区聊聊。
部分数据来源：长春中原研究中心