两年多来，根据S&P/CoreLogic Case-Shiller房价指数，凤凰城的房价增长速度比其他任何城市都要快。根据凤凰城大联盟的数据，凤凰城的单户住宅价格中值在2021年上涨了10万美元，并在2022年继续以疯狂的速度上涨。

房价飞涨的原因

几乎每个人都同意凤凰城和美国房价飞涨的罪魁祸首是待售房屋数量极低。我们意见不一致的是导致房屋供应不足的原因。

2019年底(2019冠状病毒病疫情之前)，凤凰城城区有9700套独栋住宅待售。到2021年底，凤凰城大联盟只有4500套独栋住宅在出售。

房地产行业喜欢说，唯一的解决办法是在未来建造更多的房子。他们没有说出口的观点是，我们无法阻止如今的房价飙升。

房地产行业不会告诉你的事情

该行业很方便地忽略了供给方程的另一部分:房屋销售量。待售房屋的数量等于待售房屋的数量，减去售出房屋的数量。(市面上几乎没有未售出的房子。)

今天的房屋供应如此之低，是因为投资者买了太多的房子，他们拉低了房屋的供应。从数学上讲，投资者买的房子越多，待售的房子就越少。

让我们将2021年与大流行前的最后一年2019年进行比较。到2021年底，凤凰城大联盟的待售单户住宅比2019年底减少了5200套。但在2021年，投资者比2019年多购买了5900套独栋住宅。

如果投资者在2021年购买的房屋数量与2019年相同，到2021年底，待售房屋的数量将升至疫情前的水平，房价中值涨幅将降至疫情前的水平。

更高的购房价格导致房价飙升

在美国最热门的房地产市场菲尼克斯，到2021年底，单户住宅的销售供应将回到covid - 19之前的水平，除非投资者在2021年购买了比以前多得多的房屋。

投资者购买的房屋数量是2019年的两倍多。然而，住家购房者在2021年的购房数量实际上低于2019年。

为什么房东在2021年购买了这么多房子?原因有很多，其中包括短期租赁的增加，这使得凤凰城的住房供应减少了数千套住房，而把它们变成了住宿供应。

一个全国性的、长期的、系统性的原因是，房地产投资者获得了大量的减税优惠，而住家业主却没有。由于这些税收优惠，房东自然会买更多的房子。

这些政府激励措施也使得房地产市场的繁荣(和萧条)比政府不付钱给房东买独户住宅时的情况要严重得多。

因为这些税收减免，我们有了更多的投资者拥有的房子。然后，当市场变热时，甚至会有更多的投资者跳进去买股票，而如果我们没有这些税收优惠的话。由于这些税收减免，房价上涨得更多。

为什么需求增加会使房价上涨这么多

在经济学术语中，对于独户住宅，供给的价格弹性和需求的价格弹性都是非常无弹性的。这意味着房价对需求的意外增长非常敏感。

当房屋销售量以任何理由上涨时，房价就会以异乎寻常的幅度上涨，因为房屋供应需要很长时间才能增长到与销售增长相匹配的水平。

此外，对独栋住宅的需求也是非常缺乏弹性的，这意味着更高的价格并没有减少房屋的销售量。为了减少销售量，价格不得不大幅上涨。

这两个极端的无弹性因素加在一起意味着，住房需求的小幅增长可能导致房价上涨，这似乎完全是不成比例的。也就是说，相对于其他商品，对房屋需求的增加导致了价格的极端上涨。

有更多的。由于房屋对居住的房主来说部分是一种投资，而对房东来说100%是一种投资，所以房价可能更像股票价格，而不是消费品价格。就像股票一样，价格的快速上涨会让乐观的买家期待价格会进一步上涨。不幸的是，最乐观的买家为股票和房屋定价。

快速上涨的房价使购买房屋对那些动量交易者更具吸引力，这导致房价在一个反馈循环中上涨更多。此外，如果你一开始就有一定数额的钱，你可以借更多的钱来买房子，而不是买股票。这使得房地产价格在火热市场中上涨得更快。

增加待售房屋供应的最快方法

解决菲尼克斯和美国待售房屋供应不足的一个快速解决方案是创造公平的竞争环境，停止向住屋业主无法获得的房东提供任何税收优惠。让每个人都能享受一套房子的税收减免，如果他们拥有它并住在里面，但仅此而已，没有任何与他们未来购买的其他独户住宅或共管公寓相关的税收减免。然后看着美国房价在好时期和坏时期都变得不那么疯狂。

从经济上说，如果我们一年前就这么做了，美国现在就会很好地回到正常的供应水平，此外，我们还会大大减少未来房地产繁荣和萧条的规模。家庭经济的更稳定将在未来创造更大的经济增长——而不需要支付现金。住房拥有率也会上升——而无需支付政府。

如果需要的话，我们有很多其他的经济调控手段来稳定美国的住房供应和价格，但首先，政府应该至少停止让情况变得更糟的巨额房东税收减免。

这里有一个疯狂的例子。去年，凤凰城的一所普通房子升值了10万美元，但如果房主拥有它，我们的天才政府就会假装房子贬值，并因为想象中的价值下降而给房东减税!难怪投资者几十年来一直在购买越来越多的独栋住宅，而美国房价也变得越来越不稳定。