根据 Ariel Property Advisors 的研究，纽约市多户住宅市场在 2022 年第一季度经历了强劲增长，成交额为 28.7 亿美元，远高于 19 亿美元的五年季度平均水平。这笔款项包括 Black Spruce 以 8.37 亿美元收购 The American Copper Buildings，占纽约市总交易量的 29%。但例如，美国铜是去年健康合约活动的结果，是一个滞后指标。因此，我们预计未来活动将减少至约 20 亿美元的 5 年季度平均水平。此外，整个城市的定价指标增长强劲，同比增长约 10-20%，具体取决于行政区。

就全国和纽约市的多户家庭市场而言，通货膨胀是宏观影响因素。第一季度多户抵押贷款利率从 75 个基点攀升至 125 个基点，并开始影响交易活动和定价。但另一方面是通胀给住宅租金带来了上行压力。根据 Douglas Elliman 的说法，由于需求旺盛和通货膨胀急剧上升，曼哈顿的租金在 2 月份创下新高，租金中位数为每平方英尺 3,700 美元和 80.66 美元，纽约市的租金同比增长 24% -年。因此，由于租金和费率相互平衡，我们预计纽约市主要是自由市场和豪华住宅租赁建筑将在全年保持吸引力。

曼哈顿的势头仍在继续

总体而言，曼哈顿提供了一个独特的投资者机会，因为许多资产主要是自由市场并且租金最高。曼哈顿市场占第一季度所有成交量的一半以上，49 栋建筑的总成交量为 15 亿美元，占纽约市总价值的 52.4% 和总建筑量的 25.3%。此外，曼哈顿多户住宅每平方英尺的平均成本从 668 美元上升 8% 至 720 美元，而上限率则从 4.67% 下降至 4.4%。

但下面的 10 年平均曼哈顿多户家庭 $/SF 图表显示，$720/sf 仍处于频谱的低端，远低于重置成本。曼哈顿多户住宅定价的基数相对较低，加上租金上涨趋势和相对较少的监管，很可能会鼓励投资者在今年全年大量投资该区，即使利率上升。

对布鲁克林资产的需求很高

布鲁克林去年大幅增长，2022年第一季度交易额增长113%，完成34笔交易，而2021年第一季度为16笔。随着居民和企业对布鲁克林的兴趣持续增长，过去一年每平方英尺的成本也从371美元/平方尺稳步上升到405美元/平方尺。但是，与曼哈顿类似，我们相信，带有自由市场单元的建筑将继续表现良好。其中一个例子是以1.8亿美元购买布鲁克林的Vitagraph大楼，该交易在2022年第一季度占该行政区总美元价值的28%。这座八层建筑位于布鲁克林Midwood社区14街东1277号，包括302个单元，附近有海洋公园、展望公园和动物园，以及植物园。随着投资者寻找稳定的资产类型，能够提供这些便利设施(即户外和绿地、公共交通和附近的企业)的房地产需求将会增加，特别是在负担得起的领域。

有关重要的第一季度交易，请参阅Ariel Property Advisors的“2022年第一季度多户住宅季度回顾”第5页。

租金稳定的多家庭:清晰和脆弱

去年，在《2019年住房稳定和租户保护法案》(HSTPA)颁布后，市场对投资者如何处理这一领域提供了越来越清晰的信息。然而，高通货膨胀和低利率环境也增加了这部分资产作为稳定的现金流动资产的吸引力。从2021年开始的交易势头在整个第一季度持续，其中一笔值得注意的交易是皇后区多户住宅组合，由Cunningham Associates以1.3亿美元的价格出售给A&E Real Estate Holdings。尽管如此，利率仍将在多户家庭中扮演重要角色。因此，在奥尔巴尼没有任何重大法律变化或租金指导委员会批准的实际租金上涨的情况下，我们预计租金稳定的多户家庭的价格调整，以补偿债务成本的增加。租金指导委员会每年6月确定租金。

未来取决于建筑等级:自由市场，租金稳定或负担得起

总体而言，自2021年第一季度以来，该市售出的房屋数量同比增长384%，这是该市住房基础设施投资恢复的迹象。此外，去年5个行政区的月平均交易量翻了一番，从23笔增加到44笔。对多户住宅的投资正值纽约市出现自2020年以来竞争最激烈的租赁市场之际，随着居民重返该市，空置率达到2%。多户住宅市场分为三个细分市场:自由市场、租金稳定型和负担得起型。所有迹象表明，投资者对自由市场作为通胀对冲和相对低成本基础的所有东西的需求都是强劲的，而我们预计利率上升将对租金稳定资产的定价产生负面影响。经济适用房，在过去几年表现良好，对利率敏感，但有其他引人注目的长期特征(如补贴，财产税优惠，在某些情况下租金保证)，将保持这一领域的强劲。

有关纽约市多户住宅市场的更多信息，请参阅Ariel Property Advisors的2022年第一季度多户住宅小区评论。