当前局势对商业房地产价值产生了巨大影响，在某些情况下，导致房地产不再能够支持其所承担的债务。商业地产价值的下降迫使许多业主重组他们的债务。然而，由此产生的部分债务减免不会自动产生联邦应税收入。在 1992 年之后的纳税年度实施的优惠规则可以允许出于联邦所得税目的推迟取消债务收入，即使纳税人没有破产或资不抵债——通常情况下也是如此。

应纳税所得额与纳税人何时获得经济利益密切相关。因此，如果您之前有 100,000 美元的银行贷款并且银行将本金余额减少到 80,000 美元，那么您的 20,000 美元经济利益应该包含在应税收入中，这是有道理的。债务本金的减少通常被称为债务的清偿或债务的取消。在某些情况下，《国内税收法》允许在第 11 篇(破产)案件或纳税人资不抵债的情况下，将与取消债务有关的收入排除在纳税人的收入之外。无力偿债被定义为负债超过资产公平市场价值的部分。在实体层面要求破产的能力仅限于 C 和 S 公司。对于合作伙伴，作为房地产控股最常见的实体类型，破产必须在个体合伙人层面进行衡量。这可能会造成问题，因为通常情况下，个别合伙人是有偿债能力的(即，不是无力偿债的)。

然而，资不抵债或破产并不是涉足房地产的纳税人可以排除取消债务收入的唯一方式。如果纳税人不是 C 类公司，如果被免除的债务被认为是合格的房地产业务债务，则可以排除债务收入的取消(QRPBI)。QRPBI 是纳税人就贸易或业务中使用的不动产产生或承担的债务，并由该不动产担保。对于 1993 年 1 月 1 日或之后获得的财产，QRPBI 包括用于获得、建造、重建或大幅改善不动产的债务。纳税人是否从事贸易或业务并不总是一个容易回答的问题，需要仔细审查使用三重净租赁的租赁安排，以确保它们符合贸易或业务的资格。

一如既往，有一个问题。美国国税局不会出于善意而将其排除在应税收入之外。相反，《国内税收法》本质上允许互换;作为排除与 QRPBI 相关的非因无力偿债或破产而取消的债务收入的交换，规则允许纳税人根据第 108(b)(5) 条选择降低纳税人的可折旧不动产的税基。排除和基准减少的金额是债务的未偿本金减去紧接解除前商业不动产的 FMV 的差额。该物业的 FMV 会因该物业担保的任何其他合格不动产债务而减少。

让我们看一个例子。假设 Julia 在 2018 年购买了她在贸易或商业中使用的建筑物。2021 年，该建筑的第一抵押贷款为 110,000 美元，第二抵押贷款为 90,000 美元。2021 年建筑物的 FMV 为 150,000 美元。2021 年，Julia 的银行同意将第二笔抵押贷款债务从 90,000 美元减少到 30,000 美元，从而取消了 60,000 美元的债务收入。即将解除前的未偿本金债务为 90,000 美元，超过该物业的 FMV 减去第一次抵押贷款(150,000 美元至 110,000 美元)50,000 美元。因此，朱莉娅将能够排除 50,000 美元的收入，并且只需要包括 10,000 美元的取消债务收入。

为了让 Julia 确保 50,000 美元不包括在应税收入中，她的可折旧不动产的调整后总税基必须至少为 50,000 美元。第 1017 条规定的基础减免将在排放年度之后的纳税年度的第一天开始适用(如果在纳税年度结束前处置财产，则在处置之前紧接)。在我们的示例中，朱莉娅必须在 2021 年的纳税申报表中包括取消债务收入的 10,000 美元，并在 2022 年 1 月 1 日之前将她的不动产基础调整为 50,000 美元。

如果财产不是由个人直接持有，而是由合伙企业持有，则在合伙企业层面确定债务是否为 QRPBI(以及 FMV 限制的应用)。然而，关于基差减少的决定是在合作伙伴级别做出和选举的。这使每个合伙人都可以权衡其独特的个人所得税情况并得出自己的结论。

个人纳税人，包括合伙企业中的合伙人，必须提交表格 982以推迟取消债务收入的处理，并选择减少其折旧资产的基础。这种选择必须在及时提交的申报表上进行，包括延期，并且只能在 IRS 同意的情况下撤销。

对于因 COVID-19 大流行而重组某些房地产债务的房地产投资者而言，推迟取消债务收入的能力可能是一个很好的税收筹划机会，使他们能够避免立即应税收入和 IRS 现金支付。