曼哈顿房地产市场的竞争仍然非常激烈。月度合同活动仍比季节性平均水平高出30%，月度新供应量比典型水平高出近25%。在一年多的疯狂购买之后，市场显示出可能正在放缓的迹象。需求似乎正从白热化转向红热化，这表明曼哈顿可能正从卖方市场转向更稳定的市场。

供应的回归

在疫情过后，曼哈顿的活跃上市库存飙升至近1万套，今年1月降至5000套以下，为四年来最低水平。房源匮乏促使买家尽快出手，加剧了竞争和价格，与2013年至2015年的峰值相仿，当时平均库存接近4000套。在那个时候，挂牌折扣是不存在的，公寓交易价格通常高于要价。如今，尽管总库存量低于近期平均水平，但仍处于上升趋势，部分原因是几个月来新上市的库存高于平均水平。简而言之，在过去一年观望之后，卖方越来越愿意利用有利的市场条件。

需求终于摆脱了对天然气的依赖?

在卖方终于加大力度的同时，买方可能已经准备好稍事喘息。这可能看起来不太像，也肯定不是一种趋势，但在2022年4月签署的合同数量低于2022年3月。也低于2021年3月和4月的水平。4月和5月通常是签订合同最多的月份，预计从3月到4月，合同数量将上升，而不是下降。因此，现在的下跌(尽管幅度不大)表明，曼哈顿的购房狂潮可能正在稳定到更典型的水平。诚然，买方活动仍比平时高出约30%，但由于新上市公司的数量也在增加。

我们看不到的是，这种平衡是不稳定的。只要供需同步涨跌，市场就会运转:买方和卖方都没有太多杠杆，交易活动就会继续。然而，当平衡突然转变，以牺牲另一方为代价压倒一方时，市场活动就会放缓。考虑到这一点，对曼哈顿来说，最好的情况是，随着交易量和供应同时恢复到更正常的水平，避免房屋供过于求，从而拖累交易活动和价格。

看看挂牌天数，也就是卖家找到买家所花的时间，现在售价超过500万美元的房屋在市场上的停留时间比今年早些时候稍长，而其他价格点则呈横盘走势。豪华公寓是上一次市场推动的推动力，因此，发生昂贵交易所需的时间越来越长，表明曼哈顿的市场没有2021年底那么繁荣。即使需求比正常情况高出30%，买家也不急于达成交易。

最后，对二手房的首个和最后一个报价的比较表明，买家并没有盲目地追求更高的价格。虽然首套房屋要价中值目前与2017年创纪录的139.5万美元持平，但最后一套房屋要价中值自去年10月以来就没有上涨过。事实上，它已经倒下了。这种背离表明，目前的卖家可能做得过头了，可能导致了上市时间的增加。买家不感兴趣的是追求更高的价格，并通过不作为让他们的选择被人知道。

清单的折扣

如上所述，尽管交易活动略有放缓，但市场竞争仍然非常激烈。随着买家之间的竞争，折扣消失了。事实上，对于非常抢手的房子，折扣可能变为负值，这意味着买家要支付高于要价的价格才能成交。在2014年至2015年的市场峰值期间，上市不到两周的单位通常以负折扣价成交。那时，买家的问题不是“我能存多少钱?”而是“我应该多花多少钱?”然而，自2021年以来，只有几个月的时间，大部分交易超过了要求。与2014年至2015年的市场相比，今天的竞争似乎平淡无奇，尤其是考虑到远高于平均水平的交易量。总体而言，买家似乎比几年前的同行更务实，不愿为了买而买。

要注意什么

随着旺季达到顶峰(通常是在5月中旬)，请密切关注每周的合同签约数量。与上月或去年相比，购房速度放缓将进一步表明购房潮正在消退。再加上新股上市数量高于平均水平，市场规模可能会从卖方市场转向中性市场。

结论

目前的市场动态，比如买家缺乏过度热情，这一点从交易活动的轻微放缓、市场上的豪华楼盘天数增加以及最后的要价中可以看出，曼哈顿房地产的卖方市场可能正在衰退。随着市场进入一年中最繁忙的时期，市场动态的微妙变化暗示，一种更正常的状态即将到来，谈判是任何交易的一部分。换句话说，回归正常。