北京限竞房的投资价值「纽摩本(北京)娱乐有限公司」
今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的北京限竞房的投资价值「纽摩本(北京)娱乐有限公司」整理了以下内容,希望能够有助于您了解北京限竞房的投资价值「纽摩本(北京)娱乐有限公司」。
在我们的房产交流群里,群友们经常问起某某限竞房如果投资的话怎么样?我们今天就来做个梳理和汇总。
截至目前,北京合计入市了38个限竞房项目,合计53期,供应的限竞房住宅有24767套、合计的建筑面积是291.7万平米(其中部分含地下),而整体合计签约只有56万平米5534套,网签比例22.3%,整体看,实际销售的平均签约数量也不足40%。
而从土地出让来看,总共有87宗限竞房土地,合计88个项目,住宅部分体量高达839.33万平米。也就说已经入市的项目仅仅占所有限竞房项目的一小部分。2019年北京已经挂出了24宗住宅用地,大部分正在等待出让,限竞房土地的供应仍将继续。
从数据来看,北京的限竞房项目销售周期明显比预想的要长,开发商降价优惠已经是平常事。限竞房库存积压,现存的普通商品房项目也受到了牵连。
今天我们仅仅从投资回报角度,将已经入市的38个项目做个分类。限竞商品房的价格普遍比同地段的普通商品房要低20%以上,在价格上有一定的优势。但是需要注意的是,其代价是上市周期变得更长了,房本下来5年之后才能交易。所以限竞商品房是用流动性换价格优势的品种。
对于自住来说,更重要是看新房项目能否满足自己的生活需求,比如交通,环境,教育,生活配套,户型等等,投资回报的考虑只是一个次要因素。
投资评级
每个楼盘,每个房子,都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期,有的定价是充分反映了价值和预期,而有的则是过度定价,透支了价值和预期。
因此对于不同的房子,我们对于投资价值的评级包含四档:
跑输大市跟随大市跑赢大市大幅跑赢大市注:
1. 这里的“大市”,可以看成是链家网上的北京二手房平均价格,相当于北京城区和近郊的二手房指数。
2. 很多限竞房项目既有高层或者洋房产品,也有别墅产品,这里绝大部分别墅产品不包含在评级内,只评论几个纯别墅项目。
大幅跑赢大市
大兴瀛海府
优秀的产品设计,极高的得房率,地铁盘。
房山万科七橡墅
2.2万/平米,北京最低的价格,无法再低了,地铁盘。
丰台金融街融府
地理位置优秀,相对周边二手房大幅折价,受益于丽泽商务区发展。
另外海淀区未入市几个限竞房,具备大幅跑赢的潜力:西山锦绣府,葛洲坝紫郡蘭园,山屿湖。我们看好海淀山后地区的规划和发展。
跑赢大市
房山中海京西里
中海产品,地铁盘,价格合理,配套尚可。
大兴万和斐丽
地铁盘,价格合理,户型略差。
丰台洺悦苑
四环内稀缺地段,价格有优势,距离地铁较近,产品配套一般。
昌平中海丽春湖墅
中海产品,地铁盘,毗邻沙河水库,低密度洋房。
大兴禧瑞天著
次渠双地铁,紧邻亦庄开发区,紧邻京东总部,缺点是周边回迁房较多影响整体环境,但区域内同品质竞争者少。
大兴和悦华锦
产品设计较为优秀,纯洋房小区,紧邻亦庄人大附,业主子女上人大附概率较低,但预计是中端租赁的热门小区。
大兴金麟府
河西新房项目非常多,金麟府错位竞争,小户型较多,低总价,跑得快。同样紧邻亦庄人大附,想赌人大附划片小户型优先。
丰台佑安府
二环稀缺优质地段,佑安门旁,同时也紧邻丽泽商务区,价格有一定优势,缺点是户型一般。
丰台西城天铸
西三环稀缺优质地段,10号线西局站旁,价格合理,缺点是户型较差,开发商九龙仓暴殄天物。
丰台国风长安
西四环外,地段不错,价格有一定优势,产品设计垃圾。
海淀万科翡翠云图
海淀翠湖,未来区域发展可期,价格有优势,缺点是全部是大户型改善型,但户型一般而且配建回迁房。
朝阳瑞悦府
孙河较稀缺的小户型品种,区域规划高端,但需要较长时间发展。
跟随大市
房山旭辉城
降价幅度较大,胜在单价较低,总价低,260万起,缺点是位置较偏远,南六环外。
房山金樾和著
紧邻旭辉城,指导价格一样,降价略少,户型设计不同,优缺点几乎一样。
大兴熙悦林语
南五环外,区域一般,项目无特色,价格也一般。
大兴金地悦风华
京开东,区域潜力不大,金地产品设计不错,价格一般,未来升值靠19号线二期。
大兴颐景万和
黄村义和庄,距离地铁不远不近,周边公园倒是好几个,配套尚可,价格略贵。
大兴招商雍和府
距离4号线清源路站大约1公里,勉强算地铁盘,黄村老城区,配套较成熟,价格尚可,比颐景万和略好一点点。
大兴金悦府
距离4号义和庄站站大约1公里,勉强算地铁盘,黄村老城区,配套较成熟,价格尚可,同样比颐景万和略好一点点。
顺义祥云赋
中央别墅区边缘,自然环境不错,门前就是罗马湖,周边是一批共有产权房项目,这个地段,做刚需洋房有点错配,因为配套不全,做别墅还不错。
丰台翡翠西湖
西六环外青龙湖,生态环境不错,发展有限。17年4月这块地20家开发商竞争,现在旁边的地块只有一两家参与了,开发商对这个区域的态度已经说明了其价值。
石景山翡翠山晓
石景山五里坨,现在配套较差,石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团,或许有改善,但交通比较不便。总之地段非常一般,价格普普通通。
石景山西府海棠
同上,石景山五里坨,现在配套较差,石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团,或许有改善,但交通比较不便。总之地段非常一般,价格普普通通。唯一的不同是西府海棠是绿城操刀,品质可能略好一点点,相对位置略好一点点。
石景山五里春秋
同上。五里坨三雄基本一样。
朝阳泰禾北京院子
执行70/90的限竞房项目,泰禾螺丝壳里做道场,做出了纯别墅区。于是罕见的立体小别墅出现了,小叠地上两层共90平米,地下三层,总共5层,房本90平米。先满足一部分人的别墅梦。
门头沟华萃西山
西六环外门头沟,潭柘寺镇山脚下。真正的西山环绕,地铁盘,低密度,降价之后价格尚可,但确实略显荒凉,山区未来发展也困难。
密云碧桂园琅辉
密云城区的限竞房项目,配套相对完善,距离北京城区80公里。2.3万的价格,下跌也难,但价格比万科七橡墅高,相比而言,可见万科七橡墅的价廉物美。
大兴中海云筑
庞各庄瓜景房,地段较差。昨天庞各庄的共有产权房地块出让,没有一家开发商报名。政府定价,限均价4.2万显然高了,中海降价到3.6万,尚可。
大兴中海云熙
魏各庄,无规划无配套,连瓜景都没有,竟然限均价4.2万,当然中海必然降价。中海产品设计非常优秀,然而地段太差,如果不是产品设计好就放到下一档了。政府定价,限均价4.0万也显然高了,中海降价到均价3.5万。
跑输大市
昌平华润理想国
北七家规划一般,环境较差,短期改善有限,定价偏贵,产品得房率低。不如贵点去买未来科技城的房子,或者便宜点买天通苑的二手房。
昌平和悦华玺
北七家规划一般,环境较差,短期改善有限,定价偏贵,比理想国略好。同样,不如贵点去买未来科技城的房子,或者便宜点买天通苑的二手房。
平谷北京领秀
平谷远郊盘,没卖出去几套,该换个名字重新包装下了。
平谷和堂瑞著
平谷远郊盘,金海湖畔,度假型别墅,四周无所有,唯有金海湖,距离城区80公里。
顺义观承大家
万科的别墅项目,远离中央别墅区的别墅。万科花血本做的小区公园非常惊艳,也侧面说明了地段之差。
朝阳天瑞宸章
孙河板块非常低调的一个别墅项目,别墅本身投资回报就弱,如果低调就更弱了。
顺义合景天汇广场
顺义牛栏山的项目,东北六环外,均价不低,4.2~4.7万,牛栏山二中学区房?顺义人民也不容易。
一家之言,仅供参考。