买二手房还是居住的角度看？西安房产市场的现状分析

如何判断二手房的价格

买新房太贵，买二手房怕担心。很多想买房的人都面临着这样的困境。其实只要确定了价格，无论从投资还是居住的角度来说，买二手房都更划算。根据西安房地产市场的现状，可以从以下几个方面来判断二手房的价格。

地域因素最重要

房屋的区位等级、交通条件、社区环境和配套设施都属于区域因素的范围。地块等级是指房屋所在的土地等级；交通状况主要是指区域内道路的可达性、公交线路的数量、到达车站所需的时间、周围是否有地铁（市区）、是否靠近主干道等；社区环境主要是指社区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况。目前西安南郊及市区地段价格较高，交通较为便利。但是，从绿化和配套设施的角度来看，南郊整体条件好于市区。此外，南郊还有很多大学。房价高于市区也在情理之中。市区和平路附近的二手房价格在2000元/平方米左右，而南郊师大和外苑附近的二手房价格在2200元/平方米左右。由于东郊高端房地产开发力度加大，普通二手房价格逐步上涨；西郊和北郊的二手房相对便宜，每平方米的价格 房价高于市区也在情理之中。市区和平路附近的二手房价格在2000元/平方米左右，而南郊师大和外苑附近的二手房价格在2200元/平方米左右。由于东郊高端房地产开发力度加大，普通二手房价格逐步上涨；西郊和北郊的二手房相对便宜，每平方米的价格 房价高于市区也在情理之中。市区和平路附近的二手房价格在2000元/平方米左右，而南郊师大和外苑附近的二手房价格在2200元/平方米左右。由于东郊高端房地产开发力度加大，普通二手房价格逐步上涨；西郊和北郊的二手房相对便宜，每平方米的价格 由于东郊高端房地产开发力度加大，普通二手房价格逐步上涨；西郊和北郊的二手房相对便宜，每平方米的价格 由于东郊高端房地产开发力度加大，普通二手房价格逐步上涨；西郊和北郊的二手房相对便宜，每平方米的价格

1500、1600元的房子比比皆是。

基于房屋自身因素的折旧

对二手房价格影响较大的因素是新房率、产权性质、楼层、朝向和布局。新建住房率主要根据房屋的建造年限来计算。房屋建成后，将进入折旧期。一般折旧年限为50年，年折旧率为2%。产权主要分为：商品房、成本价房和标准或折扣房。地段相近的二手房二手房真实成交价格在哪查，商品房价格最高，成本价房次之，标价或优惠价房最低。就楼层而言，普通住宅是

二、五层为标准，顶层最差，第一层最差。

三、四层楼最好。朝向和户型对二手房也有影响，但影响不是太大。西安的二手房多为公房和拆迁房。大型物业比较少见。70-80平方米比较常见。需要注意的是，有些房子会比较贵，因为天然气和暖气已经安装到位。因此，在计算房价时，应剔除平均分配在房屋面积上的“双气”安装费，取房产本身的净价，再与市场价进行比较。

计算价格时选择好的参考

二手房交易方式比较特殊，价格透明度比较低。因此，在购买二手房的时候，不仅要实地“考察”，还要根据房子所在的位置选择一个合适的参考来计算价格。以西安某小区为例，新建普通商品房单价为2600元/平方米，那么该区域二手房​​的大概价格为2600×（1-20%）=2080元。如果标的房子使用寿命短，户型好，已经接上了“双气”，每平方米的价格会高出50-100元左右。这就是商业产权的价格。如果是公屋或搬迁房屋二手房真实成交价格在哪查，价格应该会有一些调整。公房的调整比例在5%左右，价格应该是2080×(1-5%)=1976元。由于房型比较差等原因，拆迁房屋的调整比例在8%左右，其价格为2080×(1-8%)=1913元。