房地产投资一直在寻求多样化资产组合的马耳他投资者中享有一定的知名度。这种趋势在近年来尤为明显，因为低利率环境和金融市场动荡的加剧与国内房地产市场的繁荣相对应。

这部分是由于许多利基产业的增长以及随之而来的寻求在此工作的外国人的涌入。但是，鉴于房地产资产的某些特征，例如缺乏流动性，缺乏透明度以及涉及的大量资本支出，许多投资者无法完全获得房地产投资的收益。解决方案在于创建国外已经存在的间接房地产投资的替代形式，其中包括所谓的房地产投资信托或REIT。

当地房地产投资信托的情况

考虑到这一点，马耳他政府在去年的财政预算案讲话中宣布，其打算建立必要的监管框架，以便在当地市场引入房地产投资信托。为此，马耳他证券交易所(MSE)最近发布了有关该主题的咨询文件，以使所有相关方都能向拟议的监管框架提供反馈。

这项拟议的立法对投资者以及整个行业本身都是可喜的发展。通过这一发展，越来越多的投资者将渴望在房地产市场进行投资，并能够进一步分散其资产组合。此外，房地产投资信托基金为投资者提供了一种流动且具有成本效益的方式，以赚取通常可从直接房地产投资获得的投资回报，而无需实际去购买，管理或融资房地产。

虽然当今本地可用的大多数投资工具主要是针对房地产市场中的“投机性”资本收益(例如，MSE上列出的一些房地产相关股票)，但房地产投资信托基金将允许创建新的资产类别，旨在向公众产生租金收入。

同时，这还应能够从尽可能多的投资者那里筹集资金，从而为房地产公司提供替代的融资机制和流动性。REITs允许任何人以购买其他公司股票的方式，就像购买其他公司股票，投资基金或交易所买卖基金(ETF)一样，投资房地产资产组合。

什么是房地产投资信托?

房地产投资信托基金是拥有和管理各种类型的创收房地产的公司。这些可能包括办公楼，购物中心，公寓，酒店，存储设施等。这些公司通常在主要证券交易所上市和交易，它们通过出租这些物业赚取稳定的收入来源，然后以定期股息的形式分配给股东。这些公司还为投资者提供了从房地产投资组合价值的长期升值中获利的潜力。

与其他上市房地产公司相比，房地产投资信托基金通常不会开发房地产以进行转售。取而代之的是，房地产投资信托基金购买和开发主要用于经营房地产的物业，作为其自身投资组合的一部分。此外，房地产开发公司的股票通常比房地产投资信托基金的股票波动性更大，股息支付的趋势往往更少。显然，每项投资都有其自身的收益和风险。

鉴于其高额的派息支出，房地产投资信托基金倾向于将其利润中的较少再投资回业务，这实际上限制了其增长潜力。此外，由于房地产投资信托基金高度依赖收入作为投资回报的来源，因此人们普遍认为房地产投资信托基金对利率波动非常敏感。实际上，在当前低利率环境下，房地产投资信托基金行业是今年迄今为止表现最好的行业之一。

REITs行业是今年迄今为止表现最好的行业之一

房地产投资信托基金的概念与投资基金非常相似，因为它们允许任何规模的投资者分享产生收益的房地产资产的所有权。房地产投资信托基金与单位挂钩房地产基金之间的主要区别在于，与房地产投资信托基金不同，法律上不要求基金每年将其与房地产相关的净收入的一部分分配给股东。房地产投资信托可以采取针对特定行业的房地产投资信托的形式，投资于一个特定的房地产领域，例如住宅物业，零售物业，工业物业或办公​​室。另外，他们可能拥有更多元化的房地产投资组合，涉及各个房地产领域。

房地产投资信托的历史

REIT在60年前的美国国会建立REIT结构时就扎根于美国。该法律使所有美国人都有机会投资于大型，多元化的创收房地产投资组合，并获得与直接房地产所有者相似的收益，就像他们通常通过购买和出售房地产投资其他资产类别一样流动证券。

该联邦法律允许房地产投资信托基金避免在公司一级对分配给股东的收入征税，并为现有房地产投资信托基金结构奠定了基础。如今，全球有近40个国家(包括13个欧盟成员国)建立了房地产投资信托基金的框架，有更多的国家在此工作。

到目前为止，美国仍然是世界上最大的房地产投资信托市场，占整个市场的一半以上，而澳大利亚，法国和英国紧随其后。欧盟没有REIT的内部市场，因此，欧盟成员国不能利用共同的REITs结构。

房地产投资信托基金和全球上市房地产市场的综合指数是FTSE EPRA / Nareit全球房地产指数系列，其于2011年10月创建。该指数包括来自35个国家的476家在证券交易所上市的房地产公司，代表股票市值。约1.6万亿美元，其中约81%来自房地产投资信托。

2007年，随着全球金融危机的到来，该行业陷入困境。作为回应，上市的REIT通过对资产负债表进行去杠杆(偿还债务)和重新注资(出售股票以获取现金)来应对。

房地产投资信托的共同要求

要获得房地产投资信托的资格，房地产公司必须满足某些要求，这些要求因国家/地区而异，但原则上依赖于美国多年前建立的原始制度。作为一项一般原则，所有房地产投资信托基金必须长期主要拥有创收房地产资产，必须由股东广泛持有，并且必须将收益分配给股东。

因此，一般而言，房地产投资信托基金资产总市值的四分之三以上和公司总收入的类似百分比必须与房地产投资信托基金的房地产租赁业务的资产有关。

在大多数司法管辖区，房地产投资信托基金被允许持有外国司法管辖区的资产，从而有效地实现了进一步的多元化。也有一些司法管辖区规定了房地产投资信托成立之初的最低资本要求，并规定了此后确保最低自由流通量的规定。

作为一个共同特征，所有司法管辖区都允许股东从房地产投资信托基金中获得高比例的利润，在某些司法管辖区中的分配比例高达100%。作为分配其大部分或全部应税收入的回报，房地产投资信托基金通常可免除所分配收入的任何公司税。但是，这种免税通常不适用于个人股东，一般来说，股东应负责就股利和所获得的任何免税资本收益缴税。

但是，通过免除房地产投资信托的公司税，该房地产公司的股东可以与拥有房地产投资组合的投资者享有同等地位，因为该投资者的租金仅作为收入征税。换句话说，公司免税在房地产市场的直接部分和间接部分之间创造了一个公平的竞争环境。

欧洲房地产投资信托基金的一个共同特征是要求该公司在欧盟或欧洲经济区(EEA)证券交易所内上市。在美国没有强加此要求，但是那里的大多数REIT都是在公认的交易所交易的。大多数房地产投资信托机构都要求这些公司上市，这一事实可以确保透明度并经常进行进一步的报告披露，从而为投资者提供了额外的保障。

通过房地产投资信托基金，可以对物业进行专业管理，从而为使用出租的物业的股东和租户带来利益。

拟议的地方结构

马耳他证券交易所发布的咨询文件中提到，要想成为房地产投资信托基金的公司，必须首先将其股票在MSE的主要市场上市。拟议的结构主要建立在爱尔兰政权的基础上，要求合格的发行人在每个财政年度分配不少于任何与房地产有关的收入的85%。

在房地产投资信托基金的第一个会计期间结束时，其收入的至少75%以及资产的市场价值必须与房地产租赁业务的资产挂钩。在最初的三年后，房地产投资信托基金必须监督至少在马耳他或国外拥有三处房地产的房地产租赁业务。每个财产不得超过财产总市值的40%。最后，马耳他房地产投资信托基金必须维持最高50%的贷款与价值比率。

房地产投资信托可以在投资组合中发挥重要作用。尽管有些人可能会认为房地产投资信托基金与股票或债券相似，但使它们成为独特资产类别的原因是其不同的收益来源。通过租户对房东(房地产投资信托公司)的合同租赁义务，可以产生稳定且可预测的收入流。通过增加入住率，增加租金或重新开发房地产，房地产投资信托基金有能力增加其收入来源。

因此，无论是通过具有吸引力的潜在总回报，稳定而可观的收入，增强的多元化还是对冲通货膨胀，房地产投资信托都能满足大多数投资者的目标。