如何把控处置风险成为首当其冲的问题？（二）

随着房地产价格的不断上涨，房地产的增值保值属性越来越被市场认可，银行也将更多的贷款抵押品限制在房地产上。作为专业的处置机构，如何控制和处置风险成为首要问题。

房地产的资产特性

作为不良资产中最常见的不动产，不动产具有以下特点：

一、不可移动性

财产是不动产的，不能运输以将货物从一个地区补充到另一个供应不足的地区，这是财产最突出的财产。

二、地域特色

影响房产价值的一个重要因素是位置和周围的基础设施。房屋价值和区域价值相互渗透，不能​​独立于环境而存在。

房地产抵押不良资产处置风险

首先要了解房地产抵押类（以下简称房地产抵押类）不良资产的处置流程。假设我们从相关机构购买了某房贷类的不良资产，成为债权人。最顺利的处置过程可能是：

首先，如果不立案，起诉债务人，法院将受理此案，并通知债务人；

其次，案件审理时，通常债权人为胜诉方；

接下来，申请执行，推进法律程序，进入评估拍卖阶段。现阶段最有利的情况是房屋空置，债务人配合，使双方协商出合理的售价并顺利拍卖；

最后，按照拍卖资金分配的有关规定，拍卖所得将优先用于偿付债务人的债务等费用。如有剩余，将退还给债务人。上述过程是我们假设中最顺利的情况，但即便如此，仍然存在决策时间不确定、执行时间不可控等问题。此外，房屋抵押贷款等不良资产的处置还存在其他风险。

一、法律风险

(一）法律限制个人财产的执行。

《民事诉讼法》第244条规定，被执行人不按照执行通知履行法律文书规定义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务。财产的一部分。但是，被执行人及其赡养的家属的生活必需品应当予以保留。可见，从社会稳定和保障人权的角度来看，法律在执行财产时对被执行人给予了相应的保护。因此，在住房到货的情况下，“唯一住房”的处置难倒了很多行业从业者。

(二）法律限制抵押权的实现。

根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，人民法院在审理房地产纠纷和执行案件中，认定建设工程承包人优先于受偿抵押贷款和其他债务。尽管这一问题在《最高人民法院》颁布实施后得到了一定程度的解决，即“消费者已交付全部或大部分商品房购买款后，承包方优先还款”商品房项目价格不得争执，但在实践中仍存在一些难题亟待解决：一是审批只针对购房者为消费者的情况。单位或组织），其权益与建设者的优先权发生冲突时是否适用此规则？二、对于已支付全部或大部分购买价款的消费者，批准不办理房产登记或预售登记作为优先向建设方支付的条件。因此，在借款人为期房提供抵押贷款时，如果建设项目支付约定与抵押权有关的，由于上述规定，债权人很可能面临难以还款的结果。此外，法院对划拨土地财产的处分权也受到很大限制，所有涉及国有资产的财产处分也必须得到当地政府的批准。这些法律漏洞一旦被债务人利用，将给债权人的还款带来诸多障碍和问题。

二、市场和政策风险

房地产将受到经济发展、市场行情和相关政策的严重影响。如果市场走势好，住房需求旺盛，政策鼓励支持，房地产处置较容易实现，反之则偏空。今年一季度，各地陆续出台的限购政策对各省市房地产市场行情影响很大，足以证明。

三、经济风险

不良资产行业最显着的特点是信息不对称和资源不对称。对于房地产来说，外部环境、社会经济条件不同，内部建筑的布局、朝向和装修也有很大差异，使用过程中的折旧或翻新也会引起变化。这使得属性通常是异构的，具有广泛变化的值。此外，如果对房产抵押过程的细节没有完全了解，也可能造成不必要的损失。

预防风险的有效措施

针对上述问题，债权人或代理人应加强与地方政府、法院、债务人及相关机构的沟通，努力控制风险，寻找有效解决方案：

一、多方取证

在诉讼阶段，债权人或代理人应多方调查取证，对债务人及其财产进行深入的尽职调查，多角度、多角度收集债务人及关联方的财产信息, 和渠道, 并查明债务人及其关联方是否以其名义偿还。可提供其他属性信息。如果债务人名下还有其他财产，就不存在“只有住房”的问题，也不存在解决基本生活需要的问题。此时，债权人应积极向执行法院提供证据，顺利处分待偿抵押。

二、以租金还债

当债务人拥有“唯一住房”时，我们可以借鉴国外法律，与债务人协商，向法院申请采取以租金还债的方式，决定将房屋出租给债务人第一，用房租还债。虽然这种方式可能存在违法嫌疑，但从另一个角度来看，通过出租抵押财产可以解决债务人的正常生活需要，也可以解决债务人的正常生活需要，本质上并不违反相关规定.

三、把大房间换成小房间

债务人提供的抵押财产人均居住面积超过当地廉租房人均居住面积最低标准线的，可以采取“大房换房”的形式。小房子”，找一个符合当地最低生活保障标准的“小房子”来交换抵押“大房子”，保证顺利执行。

四、及时行使合法权利

一旦“建设工程付款优先权”与“抵押权”发生冲突，开发企业与建设单位发生经济纠纷，建议债权人向法院申请以第三方，行使抗辩权，保护自己的赔偿权。

五、灵活的处置方式

目前我国不良房屋处置通常有两种方式：一是债权人起诉法院走法律程序，二是债权人与债务人达成和解。并同意处置该财产。可见，我国现有的处置方式比较单调。然而，房地产处置实际上需要灵活多样的手段，比如资产证券化。我国资产证券化虽然缺乏一定的可操作性，也受市场影响较大，也缺少非常专业的资产管理公司，但不乏新的不良资产证券化实施方式抵押贷款。随着我国金融市场各项证券制度的完善和内部房地产管理市场的带动，我国房地产不良贷款证券化逐步进入实际运作阶段，这对我国的处置极为有利。国家的不良贷款。

六、加强与其他机构的合作

在处置过程中，当事人经常失联或不配合，导致送达法院文书困难，司法进程缓慢。因此，债权人在执行过程中需要加强与相关利益相关者的沟通。针对非首封担保物难以执行的问题，要积极与法院沟通，争取理解和支持，从法律层面加快非首封担保物的执行。基层法院。

“大房子换小房子”要求债权人有能力找到有实力的房产中介合作。债权人应积极加强与资金实力雄厚、业务量大、信誉好的房地产中介公司建立合作关系，全面掌握房源信息，确保后备房源充足。

因此，作为专业的处置机构，渠道建设显得尤为重要。

七、优化处置流程或委托处理

为了提高抵押房产的变现率，委托拍卖机构时，可以选择信誉好、拍卖效果好的拍卖行，便于优化处置操作流程（如抵押房产评估、协商债务偿还的公平性和合理性、拍卖成本的承担、抵押品处理的规则和规定、抵押品的最低还款额等）。债权人必须保护自己的合法权益，结合抵押物的具体情况，使拍卖、变卖或代理能够最大限度地偿还贷款本息。此外，债权人可委托其他律师、第三方代理人、销售机构处理无法处置或自行难以处置的不良住房抵押贷款，或可通过债权转让等方式处置的不良住房抵押贷款。提高不良处置效率。达到高效、快速处置的目的。

并购重组成为新常态下不良资产处置的核心

在政策背景下，传统的不良资产处置方式主要是批量转移。在政策处置阶段，按照账面价值获取方式，四大资管公司先后收到近4万亿元不良资产。在商业化探索阶段，在国家政策引导下，四大资产管理公司不良资产处置规模逐步扩大。在国有银行第二次剥离不良资产的过程中，五家主要银行剥离了约2万亿元的不良资产。 2004年至2006年，四大资产管理公司共处置不良资产8663.40亿元，资产回收率24.20%，现金回收率2< @0. 84%。

通过二次剥离和自处置，商业银行不良贷款余额由2002年的22793亿元下降到2006年的13124.7亿元房产证抵押有什么风险，减少42. 4%。不良贷款率也从2002年的17.9%下降到2006年初的8.03%，处置效果明显。

传统的不良资产处置方式主要有债务催收、诉讼、债务重组、债转股、不良资产转让等。其中，在政策处置阶段和商业转型阶段，批量转让是金融资产​​管理公司处置不良资产的主要方式。中国华融资产管理公司董事长赖小民曾表示，华融收购的不良资产中约有70%将被转售，其余30%将尝试重组。这种处置模式在其他三家资产管理公司也存在。

经济新常态下，不良资产处置转变为以并购为核心的价值提升。

在本轮金融资产处置周期下，不良资产市场的壁垒已被打破。地方资产管理公司和银行资产管理公司不断扩大产能。更倾向于探索资产的价值深度。除了传统的资产处置方式，金融机构不断大力推进处置方式和渠道的创新。

资产分类改变了过去粗放的资产处置方式。资产管理公司通过对资产特征和价值挖掘的分析，将不良资产分为处置资产和经营性资产两类，采用及时清算、参与经营等不同处置方式房产证抵押有什么风险，丰富了资产处置方式，提高了资产管理。处置效率和社会竞争力。资产管理公司可以在债权收购的基础上，充分发挥贴现收购的独特功能，最终通过并购优化资源配置，嫁接资本和产权市场，提升资产价值。

目前，并购已成为资产管理公司提升不良资产价值、化解财务风险的重要手段。华融和信达资管的年报虽然没有直接披露不良资产的并购重组，但也同样披露了基于不良资产的特殊机会投资和围绕不良资产的股权投资。从披露的信息来看，华融、信达围绕不良资产的并购重组呈逐年上升趋势，其中表现最为明显的是2015年和2016年。中国长城资产管理有限公司也在不良资产处置过程中充分发挥并购优势。 2011年至2017年的六年间，先后实施了600多个并购重组项目，其中上市公司近200家。

“互联网+”浪潮下，不良资产处置的未来趋势是“互联网+不良资产处置”。

“互联网+不良资产处置”既包括资产管理公司和其他市场主体通过互联网金融平台处置不良资产，也包括新兴机构通过互联网手段介入传统不良资产处置，既其中发展迅速。趋势。

“互联网+”具有先天优势

首先，“互联网+”可以提供丰富的市场信息。过去，不良资产处置交易依赖于银行等不良资产供应机构的信息披露、资产管理公司的尽职调查以及从业人员的处置经验。整体把握和感知能力较差，不利于从业者做出科学的交易判断。互联网手段的应用可以很好地弥补信息链上节点的不足，信息获取和披露的技术更加丰富，从而有效提高不良资产处置环节的信息透明度，提高处置效率.

基于以上考虑，长城资产目前正在构建金融不良资产市场指数和上市公司应收账款指数两大指标体系。机构把握不良资产市场整体发展、供需缺口及未来趋势，在不良资产处置中把握信息机遇。

其次，“互联网+”提供多元化的尽职调查工具。尽职调查一直是不良资产处置和收购过程中的关键环节。但在传统处置过程中，由于信息不对称、道德风险等问题，前期尽职调查工作量巨大，需要大量人力、物力等资源。

互联网技术的应用为不良资产的尽职调查提供了更多的技术支持。比如，国家工商总局和各城市工商部门基本开通了“企业信用信息”或“企业基本信息”查询系统，还有专门的施工质量查询和房屋产权等。建筑企业和房地产企业的查询系统。最高人民法院和各省高级法院基本建立了“裁判文书”查询系统、执行人信息查询系统等，方便了诉讼相关信息的查询。其他的还有专门针对投融资信息的查询系统，甚至对可能涉及的搜索记录、企业实景信息等大数据信息也有相应的查询和获取渠道。这些信息获取渠道的畅通大大降低了不良资产处置尽职调查的难度，可以有效提高工作效率。

再次，“互联网+”可以有效提高定价的准确性。定价是尽职调查之后的又一重要环节，定价的准确性直接关系到后期不良资产处置的成败。

互联网技术通过两种方式提高定价准确性。一方面，互联网信息获取渠道的丰富性和畅通性可以为定价过程提供更多的参考指标，完善定价信息之间的联系，丰富定价数据库信息。另一方面，互联网技术将原有的人工主观定价与建模客观定价相结合，定价模型更加科学，参数设计更加准确，甚至可以将人工智能技术逐步应用于定价过程，摆脱独创的主观经验判断，有效提高定价的准确性。

第四，“互联网+”提供了发现处置价值的机会。不良资产收购重组的最终目的是获得处置收益。发现更多的处置价值，挖掘有效的处置线索非常重要。

互联网技术让更多关联公司和股东更容易获取信息，金融资产管理公司等处置机构可以获得更多处置线索，打通价值链，完成不良资产公司与互联网的嫁接加快不良资产企业转型，提升不良资产价值。

同时，资产管理公司可综合运用破产重组、资产重组、债务重组、股权重组、产业重组等投资银行方式，通过并购解决现有资产的资源错配，有效整合非- 表现资产。 ，进而依托自身综合金融服务优势和资本市场增值变现功能，大幅提升资产价值。

第五，“互联网+”提供更多交易方式。传统的不良资产处置交易方式相对简单，处置流程基本如下：首先由商业银行等不良资产供应机构发布不良资产处置公告，然后金融资产管理公司投标接受包裹，然后选择适当的处置方法，最后完成该过程。处理掉。

互联网技术为不良资产处置交易提供了更丰富的处置方式。一是有不良资产在线处置平台。供需双方直接在平台上公布不良资产信息，进行线上竞价匹配，线上线下进行尽职调查，进而完成处置交易。二是不良资产有交易所交易方式。例如，天津金融资产交易所拥有专门的资产流通平台和信息撮合平台，可以实时发布资产信息和资金信息。平台可自动匹配，提高资产处置效率。第三，借助成熟的互联网平台在线不良资产处置，用户可以直接在资产处置界面对不良资产进行投标，扩大客户群，提高回收率。

第六，“互联网+”挖掘更多融资机会。一方面，互联网技术可以帮助资产管理公司进行更准确的资产分类和更科学的资产包装，从而使资产组合更符合市场需求，降低融资难度。另一方面，不良资产证券化、不良资产收益权转让等新型资产处置方式，可借助网络工具有效降低融资成本，拓宽融资渠道，提高融资便利性。

还有问题需要解决

不良资产的非标准化特征增加了互联网技术的应用难度。目前，不良债权资产一般在我国不良资产市场进行处置。不良债权资产不同于股权和物权资产，具有内在的非标准化，而互联网技术具有模块化和程式化的内在特征，两者存在内在的不相容性。

在服务于不良资产处置的过程中，互联网技术需要深度调和不良资产的非标准化特征，可以增加信息披露的维度和方式。单一维度或单一方式的信息披露是规范的，可以与多个维度有效结合。满足信息披露的多样化需求。同时，定价环节的参数和指标也是互联网技术标准化的集中体现。更灵活的定价工具，如生物动态网络模型、神经网络模拟等，可以增加参数设置的灵活范围，使其更符合人们的定价判断。一般法。

互联网监管的缺失可能会加大不良资产处置的不对称程度。信息不对称是不良资产处置的终极问题。互联网技术可以极大丰富不良资产处置信息，降低信息获取难度。但不可忽视的是，“互联网+不良资产处置”的金融业态还处于比较初级的发展阶段，还处于监管比较模糊的边缘地带。

海量互联网资产信息的真实性和准确性无法通过监管得到很好的保证，非专业互联网交易平台不具备信息验证能力。互联网技术降低了不良资产处置市场的准入门槛，但部分机构和个人尚不具备对不良资产信息进行识别和检查的能力和专业水平，可能在处置过程中造成信息不对称。互联网+不良资产处置”问题。

构建资产处置生态系统

在“互联网+”的帮助下，资产管理公司提高了不良资产处置效率，但更重要的是，资产管理公司应利用其金融全牌照，构建“互联网+不良资产”。执行资产处置”生态系统。

首先，资产管理公司应建立“平台战略”。互联网不良资产处置平台的核心是资产信息的丰富性、真实性和有效性。资产管理公司在不良资产处置过程中积累了丰富的不良资产信息和处置定价经验，能够在构建“互联网”过程中提供充足的资产信息、行业数据、估值定价参考等交易。 + 不良资产处置”平台。信息化，并能有效保证交易信息的真实性和准确性，这些都是其他机构在搭建不良资产交易平台时所不具备的优势。

二是在“合作共赢”的基础上构建平台价值。从现有不良资产处置流程来看，互联网平台的切入点主要分为三个阶段：第一阶段，将不良资产匹配到合适的催收公司。第二阶段，利用互联网技术完成催收，包括与委托方合作管理催收公司，与催收方合作管理和培训员工，利用大数据寻找债务人。第三阶段，在不良资产中判断优质资产，进行自营和收购，以获得更大的回报。

目前，没有一个单一的不良资产处置平台能够对上述流程形成完整的处置闭环，传统金融资产管理公司缺乏相应的互联网技术手段。因此，资产管理公司、互联网机构、互联网不良资产处置平台应开展广泛合作，通过合作完成处置闭环，彰显平台价值。

三是利用“金融科技”提高回收效率。虽然不良资产市场正处于蓬勃发展的阶段，但在催收环节，由于缺乏相应的法律规定，大量催收在灰色地带徘徊。在此背景下，人工智能、大数据、声纹识别等金融科技手段的应用，可以有效丰富采集手段，防止暴力采集。

四是加强监管，有效减少信息不对称。设立互联网不良资产处置平台只需要到工商局办理工商执照登记，无需其他准入审批，互联网不良资产处置平台具体业务已涉及不良资产处置或金融业务，缺乏“不良资产处置许可证”的管控，容易在平台上形成信息造假或洗白。

有效的解决办法之一是加大对互联网不良资产平台和交易媒体网络处置的监管力度，对信息披露的内容和方式作出细化要求，增加金融监管部门、公安机关、信息安全机构、金融资产管理公司与互联网平台的沟通与合作，避免信息孤立，降低信息不对称程度。

扫描下方二维码咨询报名

*The network, business, and knowledge community where millions of financial people are located, add the asset community editor WeChat izhan1005_03, and remark "Join the group" to join immediately!