今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的西安公寓敢买吗「西安公寓房好卖吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解西安公寓敢买吗「西安公寓房好卖吗」。

撰文=徐三刀


西安市场公寓产品爆发式增长，其实，是一种十分无奈的选择，为什么这么说？

其一，商业配建太多，因为一般商住用地，基本商业配建都在5%，但因为商业滞销，因此，这一部分商业多被规划成为了公寓，因此，住宅用地成交量变大，公寓供应量也一并持续上升。

其二，限购影响产品，因为商业性质不限购，导致房企为了突破限购，不断规划公寓产品，因此，2017年公寓热销之后，2018年爆发式的增长，供应量翻了一倍，从供应66万方上涨到127万方。

可以说，规划要求和限购政策双重叠加，开发商被迫做公寓，市场被迫接受公寓，仅此两点足够让公寓产品成为销金窟，满满的车祸现场。

因此，如果有人又摆出一堆数据告诉你公寓如何热销，一定要仔细辨别，认真区分，有些公寓不赚钱，还极有可能变成一堆建筑垃圾！

近期，佛山某开发商因为销售写字楼公寓，惨遭权威媒体“痛斥”，央视财经《经济半小时》栏目接到多位观众的反映，某房企在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者。

但是西安市场很奇怪，公寓产品竟然比住宅还贵，这让很多在南方市场有操盘经验的人深感震惊！

为什么西安的公寓产品价格，竟然比住宅还高，是因为舒适度么？还是因为装标高？其实，说到底，还是盘算太精明，结果，吃了一个大亏。

其一，从购置成本而言，当前住宅很少有首付分期或者零首付、首付延期等政策，但在公寓市场非常普遍，即便是公寓质素还不错，一些房企为了快速促销，就会采用首付分期，低价促销。

其二，从使用成本而言，当前公寓产品槽点并不明显，水电暖费用要比住宅高出不少，例如：用水5-7块/吨，用电1-2块/度，物业费2-5块/平/月，但因为租赁群体缺少发言权，导致被集体遗忘。

除此之外，最大的槽点还在转手，一般公寓产品拿证之后转让，税费在15%—20%之间，比住宅高出太多，很多人买了之后，到头来属于净亏。

因此，在南方城市一般公寓产品售价在住宅的七折左右，因为，租赁市场直接决定了这些产品的租金情况，就此，不少在南方有操盘经验的人，对于西安市场的公寓价值报以怀疑态度。

但西安市场极为特殊，有三种公寓产品销售情况比较不错，与大家分享一下：

其一，豪宅公寓，这一类公寓产品完全是政策产物，突破限购，例如环球西安中心·第址、融创·曲江印、梧桐公寓、美墅、风水壹号、莱安KING、兰基公寓、第五大道等等，其中融创、第址最有代表性，商业大平层产品，奢华装修，超宽视野，顶级规划。

其二，LOFT产品，这一类产品属于打擦边球，通过层高分割实现“买一层送一层”，例如立丰城市生活广场、悦熙广场、世园·精英汇、世园大观、思普瑞钛茂等，推出“双钥匙户型”，实现双层出租、双层收益。这一类产品不长久，南方城市普遍限高4.2-4.6米，以后或将绝迹。

其三，低总价公寓，这一类公寓总价胜出，满足进城需求家庭，低投入买房，不在乎交通配套，例如五千多买泾河新城东望冠誉、七千多买华南城1668广场、八千多买海亮德文郡，不仅价格便宜，连户型也极小，例如海亮德文郡38平米，如果首付分期，相当于首付门槛六万一套，大学生也能买得起。

这三类公寓在市场上一直比较有销量，不是因为公寓性质，而是稀缺。一般能够做豪宅的区域，配套一定优越；一般能够热销的LOFT，多为消费或者产业中心潜力板块；而低价小公寓，一般都占有一定城市资源，最不济，也一定是首付分期。

有人热衷于通过区域划分、价格统计、面积统计来衡量公寓价值，看似很专业，其实模棱两可。因为，所有的统计分析结果，一定是导向市场很健康，公寓全热销。

其实不然，市场一直是不均衡的，怎么会一片好？目前，公寓产品已经与过去有了极大转变，不能再将公寓产品全视为鸡肋，但也一定要聚焦区域，微观分析。

其一，地段导致稀缺化：主城核心区域公寓之所以高端，绝对不是因为精装修档次，关键还是地段，500米之内，紧靠地铁、CBD公寓、五星级酒店、购物中心，这些都是百年难再的地段，例如环球西安中心·第址、莱安KING。

其二，政策限制配置化：一方面，很多高净值家庭不具备购房资格，又不愿意拓荒，因此，选择公寓极有可能；二方面，核心区域土地资源稀缺，土地变性又困难，因为办公需求，就地换房极有可能，公寓成为选择之一。

其三，公寓产品住宅化：因为，公寓产品向住宅靠拢必不可免，高端一些，例如融创·曲江印、第址标准大平层设计，大户型可以做到200-300平，初级一些，例如东望冠誉，户型做到33/65/80平米，80平米可以做三室一厅。

投资公寓一定要想清楚，究竟是看中地段稀缺，还是要看重品牌价值，还是考虑服务水平，又或者是长期投资，总而言之，一定要考虑清楚，不要盲从盲信！

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