北京买房建议「北京房产投资哪里好」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京买房建议「北京房产投资哪里好」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京买房建议「北京房产投资哪里好」。

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Q:提问:您好房总。我家之前买了一套房子，选的不好，跑输了大盘，所以最近决定卖出，置换一套跟得上大盘的。

现在的问题是，卖出后只有四五百万，其他资金还没到位，年底可能有七八百万，这种情况下是现在置换，还是等到年底资金到位？

我们最近在关注亦庄和丽泽，发现亦庄房价一直在涨，不知道年底会不会有一波回调？

以及，如果要置换，这个价位想要兼顾投资和居住体验，您觉得哪个板块更合适呢？

A:回答:您好,感谢信任.1、名下已经多年不涨的房子要不要置换掉，房价上涨的逻辑是距离主城区越近的核心区，发展越不容易受限制，没有高端人口集中的新城区，因为无法吸收到货币，所以几轮行情都和这些板块插肩而过。

如果你选择继续持有的话，你的利息成本和时间成本会比较高，核心区的房产，即便是横盘期，价格也比较坚挺，相对比较安全。当下不要再用10年前的思维去判断房产了，未来的房产分化会越来越重，领涨的区域会继续领涨，普涨的区域会继续普涨，常年洼地的区域会继续常年洼地。在房住不炒的环境下这就是未来房地产的基本走向。

2、丽泽目前还没有完全的价值支撑，溢价比较偏高，过度透支。亦庄已经有产业支撑，配套还没有完全落地，未来还有可增长的空间，自住的话亦庄的河西是一个不错的选择

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Q:提问:您好，XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居，大概值600万吧，看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里（标黄了），可以说下原因吗？小区环境不错又是板楼，我们之前一直贪图环境不想搬家。

我们也感觉这个小区的房子涨到头了，考虑置换一个更有潜力的盘，另外小孩明年上学（我们之前没太考虑这个问题，因为金地仰山的9年制里的初中还不错）如果考虑学区，德胜和广外您更偏向哪个？置换的话大概首付可以出到800;谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;

金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,

通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.

金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近，重点发展的是金融互联网产业，相对来说是有盼头的

2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上，有DB的性质，从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理论上学区房的竞争会更激烈。

如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡，属于西城中等，溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。

投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块，德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠

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Q:提问:450至500的房款，万科城市之光东望三居，这个小区靠近17号线，又规划有好的学校，不过是限竞房，和门头沟的金茂长安悦三居以及通州运河湾两居二手，怎么选。在北二环和丰台科技园工作，对地铁通勤有要求。您还有更好的兼顾投资自住需求的推荐吗？

A:回答:您好，感谢信任！这三个商圈通州的运河湾价值更稳固一些，门头沟没有投资价值，您可以往前翻翻问答，买门头沟的亏的很严重，次渠这个板块还属于通勤，价格比较高了，优势是距离亦庄比较近，如果和通州的运河湾相比运河湾更优。运河湾属于通州武夷花园商圈三杰之一，也是距离地铁最近的一个盘，优势比较明显，武夷花园商圈是距离运河商务中心最近的一个优质板块，东侧是行政中心，西侧是运河商务中心，紧靠大运河风景线，这个板块也是通州领涨的区域，您选的盘也很好，建议优先这个区域

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Q:提问:京总：您好！现有一套石景山金顶街60平小两居长年出租，房子现在市场价240w左右。看了京总的文章提到现在改善次新或品质保值增值较好，像这种非核心地段的老房小2居是否应该考虑卖掉？如果不卖掉以后是不是会越来越不好卖？

目前家庭情况：本人，父母，公婆均在石景山有住房，60平为父母名下二套，老公名下还有门头沟小园的拆迁安置房在出租。本人上班在来广营，老公上班在西北旺，孩子已上小学。

综上，家庭房子全在西边，从长远保值增值的角度，是否应该将闲置的房子整合到核心地段再够房？如果整合，去什么地段买更合适？

A:回答:您好,感谢信任!首先建议您认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐偏生态,03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存;今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,房产投资讲究的是效率优先,资金最大化利用原则,石景山非核心地段的房子倒不是越来越不好卖,只是同等条件下的涨幅没有核心区可观.

2、您们的房子全在非核心地段,建议优化一下,赶上这波行情可以把非核心位置的房子置换掉,

3、可以做一下资金预算在向我提问,提问时注意引用本条回答,截图的方式提问时把图片附上即可.祝一切顺利

Q:提问:京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个炒房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？

A:回答:您好;感谢信任!炒房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成暴涨。没有希望的区域没有炒房客,

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象

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