中海开发的房子怎么样「中海物业和中海地产什么关系」
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这个曾被公众一度误解为知名企业“中海地产”下属企业的青岛中海华业房地产有限公司到底是何来头？
中房报新媒体记者 贾俊杰 青岛报道
6月的一天，记者接到业主投诉，投诉称由青岛中海华业房地产有限公司开发的李沧区河南、南庄旧城改造项目——中海国际社区，所交房子存在诸多质量隐患，如外墙开裂、室内墙裂缝、渗水、电梯自动脱落等；另外，中海华业的开发资质为暂定开发资质，却违规开发建设160多万平方米住宅楼，令人忧虑。为此，中国房地产报记者对此进行了实地调查采访。
“先上车后买票”涉嫌违规
时间追溯到2010年3月，李沧区河南村庄旧城改造，由河南村委会（甲方）、李沧区政府（丙方）、中海华业房地产开发有限公司（乙方）、三方共同商约，还迁小区环境配套设计标准按照中高档设计，占地57234.8平方米，建筑面积35万平方米的住宅小区；建设单位为河南社区，中海华业为代建单位等的《河南社区安置房工程代建协议》订立。自此，中海华业公司负责整体动迁建设正式启动。
综合中海华业房地产开发有限公司(简称中海华业)关于“青岛中海•国际社区 1-2#地项目安置房工程情况说明（6月22日）”及其公开资料，2011年2月25日，青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖，累计出让总土地面积37万平方米，总规划建筑面积123万平方米。该9宗地最终由青岛中海华业房地产有限公司（简称中海华业）全部竞得，成交总价为32.86亿，在土地拍卖文件中明确规定了土地竞得者必须承担安置房代建任务。
但是，青岛市发改委“关于青岛中海华业房地产有限公司河南、南庄村庄改造商品房及配套商服项目核准的批复”(青发改外经核[2011]66号)审批时间是2011年11月3日，该“批复”事项内容显示，建设单位是中海华业，项目地点为河南村拆迁区域，总建筑面积为39.63万平方米，项目建设年限39个月。
同时，中海华业出示的部分材料也证实，2012 年3月7日，中海华业取得《建设工程规划许可证》（建字第370200201214002），是严格按照规划审批后的图纸进行施工。
中海华业在回复函件表示：“河南国际社区 1-2#地项目占地面积共计 72203.7m2，建筑面积共计384994.9 m2，共有 13 栋高层住宅楼座和 1 栋配建幼儿园，其中住宅楼座地下为 2 层，地上 29 至 34 层不等，共计 3043 户（河南社区安置房 2415 户，九水花园社区回购房 628 户），建筑密度 23.08%，绿地率 36.91%，容积率 4.03。”
另获悉，中海华业除了河南国际社区回迁房的建设外，其总体开发划分为10个地块，总用地面积39.35万平方米，总建筑面积约167.5万平方米，高层建筑61栋、小高层1栋、办公楼2栋、商业建筑8栋 。三个社区的安置房分别在1、2、10号地块，共17栋30层以上高层,其余均为商品楼开发。
据了解，中海华业以“代建”河南村旧城改造项目名义，实际是地产商业开发，况且，该项目在尚未立项、规划、建设审批前，即已拆迁开建，再后完善手续，这种“先上车后买票”方式，同样属于违法建设行为。
为此，2013年11月11日，因提供虚假信息、无手续开工、手续不全提前开工等，青岛市住建委建管局对10家企业集中开出项目罚单，其中青岛中海华业房地产有限公司榜上有名；“对这些涉及违法开工项目的企业，除依法给予行政罚款外，还依据《青岛市建筑市场主体考核管理办法》进行了各扣40分的处理。”
暂定资质竟然“高调”超量开发
令人难以想象的是，中海华业开发资质仅为暂定资质，却一次开发总建筑面积约167.5万平方米，其中，首期建筑面积约39万平方米，远远超过中海华业的资质等级总量约17倍，超首期开发约4倍。
那么，中海华业仅暂定资质，何以在青岛市房地产超“高调”生存？
中海华业在回复中如是说：“按照青岛市李沧区项目税源留在本地的做法，我司前期与李沧区政府相关部门进行过沟通，最终以成立新项目公司的形式，在李沧区新注册了‘青岛中海华业房地产有限公司’，按照《房地产开发企业资质管理规定》的要求，新成立公司评定为‘暂定开发资质’。资质符合现行青岛房地产开发的相关规定。”
“竞得土地后我司开始着手进行前期设计，根据《代建协议》中的相关约定，规划方案、户型设计方案等均征得甲方、丙方同意，并同时向社区居民进行公示。”
中海华业所称其超资质建设的理由是“资质符合现行青岛房地产开发的相关规定”的说法，对此，中国房地产记者检索了青岛市相关规范性备案文件，并没有找到“暂定开发资质”的企业，可以超资质开发房地产的规定。即便是《代建协议》更没有理由逾越国家法律强制性规定，于法无据。
相反，根据国家《暂定资质证书》规定，申请《暂定资质证书》不得低于四级资质企业的条件。
具有四级资质的开发商可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
另外，《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第17条：外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业；省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。
第26条：房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5 万元以上10 万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
所谓开发资质证书，就是为了加强对建筑活动的监督管理，维护公共利益和建筑市场秩序，保证建设工程质量安全，相关法律法规所制定资质开发证书，是必须的，强制的规定，是不能打折的。
进一步说，建筑等级资质是衡量建筑施工企业施工技术、管理水平、员设备配备及其比资金等面综合能力；制定资质制度目的，是政府部门实行宏观管理理论预防皮包公司现象，防患于未然，严控资质管理，也是工程建设安全保证的最基本要求，绝不能忽悠消费者。
虽然暂定资质证书基本条件，以及开发范围、法律责任等规定，都是非常明确的。但青岛市住建委房地产开发管理局接受中国房地产报记者采访时却保持沉默和推辞，令人难解。
质量存隐患 业主堪忧
中海华业其开发资质仅为暂定开发资质，那么，中海华业所超量开发建设的中国国际社区质量到底如何呢？
6月5日，在中海国际社区，业主王先生反映说，河南社区、南庄社区与九水路社区是一起拆迁的，三个社区共2200多户。2014年3月，中海国际社区安置房建成后，开发商就开始让居民抽签入住。业主们当时就发现交付的房子有质量问题，墙皮一抠就掉，承重墙都裂缝了，要求查看验收手续，中海华业口头上说有手续，就是拿不出来。
更为严重的事，开发商改变原设计，改变户型面积；外墙保温没按国家标准做防火隔离带，这是非常可怕的事，整个安置房小区不细心查开还能说过去，仔细检查问题太多，简直就是豆腐渣工程，此事多家媒体也曾公开报道过。
经查询，中海国际社区（河南社区、南庄社区、九水路社区等），主要存在外墙开裂脱落、室内墙裂缝、渗水、电梯自动脱落等，也确实曾被新华网、当地电视台等多家媒体多次公开曝光，情况基本属实。
中海华业超越资质等级和范围从事房地产开发的住宅楼，存在质量问题也在所难免；小区业主为质量所困扰，也在情理之中。
对此，中海华业复函中国房地产报中表示：“开工建设后，项目使用材料严格按照规范、设计要求进行施工，所有材料均按相关要求进行检查复试，满足要求后在现场使用。过程中按照相关部门审批通过的图纸设计文件指导现场施工，在施工过程中，严格按设计及规范要求控制施工质量，工程质量符合要求。”
但，据政府公开信息显示，2015年8月底，青岛市住建委建管局，根据质量投诉数量较多或投诉渠道不畅通、处理投诉不及时的前10名开发商，青岛中海华业被建管局第一时间约谈对象之一。中海华业对市建管局的“约谈”处理，不会是空穴来风吧！
按照国家相关规定规定，房子防水工程的保修期是5年，在保修期内，无论是否存在居民个人原因，开发商应当承担主要责任。保修期内的新房维修应该由开发商全权负责。因此，中海华业承担应有的法律责任是有充分的法律依据的。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第13条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
此“中海”非彼“中海”
那么，这个曾被公众一度误解为知名企业“中海地产”下属企业的青岛中海华业房地产有限公司到底是何来头？
中国房地产报记者，在全国工商企业系统查询获悉，中海华业实为中盛（香港）有限公司（证照/证件号码42369p）设立的独资外企(台港澳法人独资)；登记时间为2010年6月11日；其经营范围，在市政府规划并批准的青岛市李沧区河南、南庄社区地块内进行旧城改造等。
另据知情人透露，由于中海华业开发中海国际社区纠纷不断而失信，在青岛继续开发经营非常困难，为了更好拿到土地开发权，不得不改名换姓。
2015年4月29日，青岛市海岸路22号乙地块网上挂牌。经过角逐，该地块成交楼面地价4235元/㎡，总价为7.4亿元，竞买人中盛（香港）有限公司成功拿下该地的68号，该公司就是中海国际社区的开发企业——青岛中海华业房地产有限公司的法人独资股东。
中盛（香港）有限公司拿到地后，于2015年5月27日，又以中盛（香港）有限公司（证照/证件号码5221258000004150）为全资股东，注册青岛中海海岸置业有限公司(台港澳法人独资)；中海海岸置业顺理成章成为“海岸路22号乙地块”的实际开发商。
事实上，中海华业、中海海岸置业与“中海地产集团”知名品牌企业，没有任何关联，况且，在中海地产集团对外投资成立的公司名单中，无法查询到中海华业、中海海岸置业两家公司；此外，值得一提的是，中盛（香港）有限公司，作为一个港资企业，其投资青岛成立2个注册企业，使用的法人证照号码明显不同，应当进一步关注和重视。