万亿级租房市场交易平台出现一个大的交易平台，如何破局？
研究 | 张扬黄勇
书面 | 黄勇
在房地产领域，除了新房和二手房交易，租房是另一块持续增长的大蛋糕，万亿的租房市场还没有像出租车、酒旅等这样的大型交易平台。行业。
传统租房由中介服务，但租房的佣金水平远低于房地产交易。因此，对于大部分线下中介来说，租房只是一项辅助业务。再加上房源分散格局，租房中介市场多以小中介甚至“黑客”为主。“中介”被占用，服务水平低，而在网上，58同城等分类信息平台充斥着虚假信息，用户体验很差。
在供需双方都比较分散的租赁市场，交易平台具有价值。一方面，以自如为代表的自有流量的大型品牌长租公寓屈指可数，大部分中小房东在招人时需要尽可能多的渠道；提高租户找房的效率，同时也控制房源的真实性和房东的服务水平，提升租房体验。
交易平台面临的挑战是：一是积累足够的真实房源，控制服务质量，吸引租户流量；二是在兼顾线下服务的同时，提高运营效率，确保盈利。
巴路兔是2014年底在上海成立的租赁交易平台。创始团队出生于1980年代，分别来自贝恩咨询、腾讯、汇丰。创建Balotu的初衷是为了改善租赁体验。
作为租赁交易平台，Baletu在物业端对接二房东、品牌公寓和个人业主，核实并发布物业信息，进行租户分流，并提供SaaS管理工具。在租户方面，Balotu提供“所见即所得”的在线找房、平台保障电子签单、月租分期等服务。
自发展以来，Balatu 已管理超过 100 万套住房，为超过 100 万租户和近 100,000 名活跃租户提供服务。联合创始人朱维佳在接受采访时表示，巴拉图在上海已基本实现盈亏平衡，下一步将把成熟模式快速复制到其他城市。
服务“二房东”，掌控交易闭环
租房市场供给端，绝大多数房源来自个体业主整租，而租房需求则以单间合租为主。第二房东群承担出租和分配住房资源的作用。住房资源的管理规模从几十到几千不等，在某种程度上类似于分散式长租公寓的初级形式。
对于二房东来说，利润来自于差的租金，而空置是最大的可变成本。因此，快租是核心需求，会尝试各种获客渠道。
通过房源开发团队，巴拉图对接了第二批房东的房源。与个体业主相比，住房开发速度更快。随着渠道品牌的建立，目前在上海，二房东将通过400电话和SaaS平台积极上架。此外，Balotu平台还向个人出租业主和品牌公寓开放。
为保证租户体验，Balotu 以众包方式对每个房源信息进行验证，确保房源真实性。挂牌7天后，挂牌自动下架，并通知第二房东，确保挂牌状态及时更新。此外，二房东的挂牌管理、租赁管理和租金支付均在平台上进行，形成闭环。
随着平台实房数量的积累和前期的推广，Balotu逐渐积累了用户。由于平台是二房东房屋的主要供应商，相比单一租户，对二房东的影响更大，租户在租房期间可以获得更好的保障。评价体系也起到监督作用，评价好的主播将获得更多的流量支持和更大的收益。良好的体验和粘性，用户在换房时在平台上复购的概率更高，从而降低获客成本。
盈利模式：收费房东+金融
Balotu对租户免佣金，收入主要来自向二房东收取费用。收费标准根据合作类型、流量、匹配转化、平台展示等增值服务的不同而不同。
平台效应下更高的流量利用率和交易效率是保证Balotu盈利的核心。同等流量成本下，巴路兔线上挂牌数量不受地域范围限制，挂牌密度更高，更能满足租户需求，成交率更高。但传统线下中介的活动范围有一定的半径，房源数量和信息化管理相对落后。
此外，针对目前市场普遍存在的“交租代收”模式的痛点，Balotu推出了租房分期服务，实现月租并收取一定费用。
近日，AiAnalysis对Balotu联合创始人朱维佳进行了专访，现将部分内容分享如下。
对接二房东房源，构建租房交易闭环
爱情解析：巴拉图有自己的房屋开发团队吗？
朱维佳：我们有一个住房开发团队。在上海这个阶段，二房东会直接拨打400或者通过我们的APP/网站进来挂牌。我们基本上覆盖所有区域，成为这些二级房东的主要供应商线下租房怎么找房源，每周可能有一半的房源通过我们出租。
爱心解析：这些二房东的人数大概是多少？
朱维佳：全国第二房东约50万至80万，上海约150万至180万套房源。
爱心解析：一般来说，这种二房东的经营规模有多大？
朱维佳：现在二地主被大中小规模覆盖。最大的可能是几万。北京有蛋壳公寓，上海有轻客、鱼多多等。这些大型企业本质上是二房东，但经营相对品牌化。再往下可能有数千、数百或数十个房间。整个行业都是动态的。今天，未来可能有数百家大型机构在运作，而现在的大型机构也会分化成一些小团队。
爱情解析：二楼主的原始发布渠道是什么？
朱维佳：我可能会买个58的港口去集市发线下租房怎么找房源，但是效率比较低，都是中介发的，要不就找个街边的小中介。链家这样的大牌中介不会做生意，因为主营业务是买卖，租赁只占很小的一部分，而租赁主要是8000或10000元的高价房，高价房也有潜在的买卖机会，而二房东对买卖业务没有贡献。
爱心解析：二房东找中介和巴拉图的成本会不会不一样？
朱维嘉：基本上没有。我们发现这个行业没有必要打价格战，因为对于二手房东来说，这是生意的一部分。
巴拉图不仅起到卖房的作用，我们通过电商帮助房东展示房子，展示房东的产品，呈现房东的评价。我们也会根据数据给房东定价建议，然后给租户按月还款的选择，也间接增加了房东的竞争力。
爱心解析：通过Balotu发布房源，一定要使用二房东的租赁管理、物业管理和支付平台吗？
朱维佳：我们坚持所有平台。随着交易数据的沉淀，最先掌握真实价格。比如这套房上一次交易是1800，下一次是1600，那一定要打电话给楼主，防止低价钓鱼现象。
爱情解析：你们是如何与品牌长租公寓合作的？
朱维佳：我们也和一些品牌长租公寓合作。现阶段，合作方式如买钻展、直通车等。我们自有平台的流量积累到一定程度，也是品牌公寓的推广渠道。我们将首先连接系统。为了确保listing的真实性，我们会在系统接入后进行品牌推广。
平台效应提升交易效率
爱情分析：巴拉兔的主要流量来源是什么？
朱维佳：现在自有平台已经占了最重要的部分，最重要的是APP、网站、回购。
爱分析：租户回购的比例是否像老用户一样高？
朱维佳：回购是相当明显的。因为用户每个月都要在平台上交房租，还要在平台上交水、电、煤，所以他可能每个月打开一次APP交房租，打开APP两三次交费，下次找房时使用平台的概率更高。的。
爱分析：线下做租赁交易很难获得正收益。Balatu 在哪些方面比线下中介成本更低？
朱维佳：我觉得更重要的是平台的作用。流量成本类似。最重要的是如何提高下单效率，也就是转化率的问题。比如上海全都有房子，这很重要。买个UV进来，你不知道他在找什么，他是高端用户还是低端用户。如果你在整个城市都有房子，那么转化率会很高，成本会下降，所以我们为所有房源做一个完整的平台。
我们查看了一些数据。比如用户说我想要A地的房子，他最终在A地成交的概率大约是50%，另外50%可能会在A地前后延长1-4个地铁站。所以如果房源密度足够高，转化率会很好。
爱分析：从哪些维度来衡量运营效率？
朱维嘉：可以这样理解。我们在总部会有一个运营团队，可以想象成淘宝的老二，可以远程联系商家。淘宝的小二是一个管理几万商家的人，我们也在往这个方向走。
我们在房东这边也有SaaS，让房东自己管理，效率挺高的。我们的SaaS是基于微信的。房东已经在用微信了，会推送账单信息，所以可以清楚的看到每个房间的状态和每个租户的状态。
爱分析：您如何看待通过为二房东提供SaaS工具进入租赁市场的模式？
朱维佳：我们认为真正需要SaaS、愿意学习一个系统的都是大机构地主，从1000到5000不等。上万的品牌公寓再大，大部分都会自建系统。所以，我们的SaaS更多的是为业务服务，首先是为客户服务，然后再看如何管理客户的便利性。
我们喜欢比较标杆交易平台的鼻祖淘宝老大哥，回过头来看，大约同时成立的公司有两家，一家叫淘宝，一家叫上牌。上牌专门从事进销存、销售和库存管理，为品牌官网开网店提供后台系统。到现在，应该说上牌还是一家很不错的公司，但是从体量上来说，还比不上淘宝一个数量级。他们的两个入口点不同，一个是软件，一个是交易平台。
爱心解析：从长远来看，巴拉图除了做交易平台，还会做什么？
朱维佳：我们认为交易平台本身就很有价值。租赁市场是一个万亿级的市场，实现千亿级平台完全可以预见。
为什么用户愿意在平台上交易，第一是我们的信息是真实的，第二是我们有租期的保证。用户在APP上签署电子租赁协议，符合国家规定的条款。在整个租期内，用户可以对房东进行评价，如有问题我们会协助租客与房东协商。租户很脆弱，但我们对房东有影响力。
通过这些机制，就像淘宝一样，给租户更多的安全保障。我们正在做的很多事情是向那些真正愿意服务好、获得更多流量倾斜、用好钱驱逐坏钱的主播展示。
出租分期业务增加收入
AiAnalysis：目前金融业务主要在做什么？
朱维佳：主要目的是为用户提供包月服务。一般交房租的方式是交三付押金。对于年轻人来说，压力确实很大。我们提供每月付款。相当于我们第一个月付两个月的租金，第二个月付一个月的租金，然后向租户收取一部分费用。
爱分析：金融业务能贡献多少收入？
朱维嘉：印象非常深刻。我们也在研究更多用户在租赁场景中需要的产品。
分散住房为主要租赁供给，二房东群将永远存在
爱分析：海外有类似巴拉图的租房交易平台有合适的标杆吗？
朱维嘉：这个行业和国外有很大的不同。中国国情不同。拥有千万人口的城市群有十几个。放眼全球，只有美国纽约有这样的人口密度，欧洲也只有三个城市达到了这个人口水平。
爱分析：从未来趋势来看，不同规模的二房东和品牌公寓的出租物业分布情况如何？
朱伟佳：我们认为集中式品牌公寓的比例应该很小，整个物业都需要拆掉翻新。这样的属性是有限的。去中心化的肯定很大，国家也鼓励出租现房。
在去中心化系统中，大中小永远存在，不会是寡头垄断的市场。因为本身就很有地域性，总会有一群二房东，管理着100间左右的房间。这不是规模经济的问题。在大公寓里，通常有两个团队进行买卖，因为如果一个团队购买和出租公寓，他们可以一个人完成。返回搜狐，查看更多
