天坛府大户型「天坛府户型图」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的天坛府大户型「天坛府户型图」整理了以下内容，希望能够有助于您了解天坛府大户型「天坛府户型图」。
永定府和天坛府，京楼唯二的二环新盘。
前者是外挂模式，后者是氪金玩家。
先来说说外挂模式的永定府。
这个盘太难产了！
买入难度全北京top2！
在2017拿地后，由于南中轴申遗，迟迟不能开盘动工。
虽说要采取公开摇号的形式，一旦开盘，必然是抢房大战！
竞争肯定会比树村、朱辛庄还要惨烈，391套房，肯定会秒空。
最近永定府转成了共产房，但购房资格还不确定！
是执行“老共有产权房”政策，东城户口、或在东城缴纳社保等才有资格申购？
还是执行“新共有商品房”政策，与树村学府壹号院，崔各庄望京养云等项目一样，有房票就能买，不限人群？
最后一个终极问题！
永定府何时能下预售证？
啥时候能开盘❓❓
而永定府东侧一公里外的天坛府，买入难度就小得多，只要做氪金玩家，愿意拿钱砸，就能买上。
并且纯商品房，没有被分割的产权，不受交易时间的限制。
但有钱人才不是地主家的傻儿子，更会精打细算。
他们会拿新房和附近二手房做对比，衡量是否值得买。
01
天坛府有溢价，溢价多吗
正常情况下，相同条件的新房和二手房在价格方面确实存在一定价差。
新房价格普遍比二手房高，这是因为地价在不断上涨，新房销售也需要人工成本、推广费用等。
所以新房价格高于二手房是正常的，一般高出15%-20%为宜，最高不能超过25%，一旦超出这个范围，属于溢价。
下面简单说明一下，在北京1000万买新房和二手房有何区别：
一套总价1000万的二手房，首房首贷，受区域、房龄等影响，二手房评估值会下调，贷款并不能足额。
我们暂定评估值在9成，1000*0.9=900万
贷款额度=900*0.6=540万
首付=1000-540=460万
1000万的房子中介费我们折中暂定2%，也就是20万。
如果房子满五唯一，个税抵消，如果不满五唯一，还会有个税。
另外要参考上次网签价，本次网签价多少合适
计算契税和是否有增值税费。
以上费用加起来，首付要将近500万。
这500万的首付，如果买新房，杠杆拉满，贷款60%，可以购买1250万标的的房子。
判断一个新房有没有溢价，必须是和同一个板块，同样品质，户型面积，总价区间相差不大的次新二手房做对比，有时候还要考虑到楼龄、小区环境等因素。
开始我们用新奥洋房与天坛府二期做对比，发现并不大合适。
从户型上看，中海紫御公馆直接吊打天坛府。
天坛府139平建委备案价
天坛府二期139平单价是12.3-12.7万，经过计算，其价格高于新奥洋房24%-28%。
乍一看，这个溢价很高了。
再进一步考虑，新奥洋房是05年的小区，已经有16年了，楼龄比较早。
天坛府是新房，小区环境和品质肯定要好于新奥洋房，会稀释掉一部分溢价，缩小溢价区间。
综合来看，天坛府肯定是有溢价，但这个溢价区间在可接受的范围内。
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此外，只用一个楼盘比较是不够的，既然都看了天坛府，那一定要再看看中海紫御公馆。
02
内环次新，不是一般的次新
中海紫御公馆，10年的次新盘，东城标杆小区。
从地段上看，中海紫御公馆位于南中轴西侧，位置要略优于天坛府。
从户型上看，中海紫御公馆直接吊打天坛府。
天坛府那渣户型，实在太垃圾了!
被疯狂吐槽一点都不冤！
没十年脑血栓设计不出那个户型！
如果做户型多用点心，也不至于新开的两栋楼卖不完...
但天坛府和中海紫御公馆有一个共同之处：
两者同属于一个地段，周边绝大多数楼盘都是老房子，只有两个盘楼龄最短，且没有竞品。
买房要看楼龄，这点太重要了！
房龄新，在二手房市场才更有优势。
为什么回龙观融泽嘉园，西局保利百合涨幅高，卖得好，其中重要的一点就是，他们是同板块的次新房！
这里插入一下如何判断次新房。
一般情况，次新盘是指楼龄在5年以内的楼盘，但这个说法只适用三、四线城市。
像北上广深这样一线城市，房地产市场发展得比较早且成熟，二手房市场占主导地位，房屋楼龄普遍偏老。
北京五环外15年以内就是算次新盘，五环内20年以内都可以说是次新盘，东西城这种核心区更坑爹，90年代后的老小区都能叫次新盘。
按照次新盘的定义，我们筛选（受网站筛选条件限制，只能选择20年以内楼盘）后发现：
永定门，天坛板块的房源数量锐减，天坛只有2套，永定门只有10套房！
并且，东西城的次新盘，在一众老旧小区中，涨幅处于绝对的领先地位。
还是以中海紫御公馆为例，虽然单价已经超过10万 了，但房价涨势依然很强劲。
近三年涨幅达到了15.09%，最近一年涨幅达到了16.11%，这个涨幅是相当优质的。（同期顶级板块上涨25%以上 优质15-20% 中级10% 最差10%以内）。
再回过头看新房天坛府，小区位置和户型差点意思，产品力还是可圈可点的。
小区规划了7-10层板楼，一梯两户。
外立面采用天然石材，精装修设计，配备了十大科技体系赋能，实现同层排水体系、净水体系、温度调节体系等；
新中式园林，24小时金管家物业服务。
楼龄新且产品力不差，这样的楼盘在东西城可以说是稀缺。
在未来的二手房市场应该也有很强的竞争力，即使超越不了前面的中海紫御公馆，做个老二也不差。
03
留在二环，更像是一种情怀
踩盘当天，我们发现来这里看房的年轻人不算多，反而上了年纪北京人居多，有大妈提着菜篮子去看房。
确实，过去十几年，北京发生了很多变化。
内环进行了大量的拆迁改造工程，取而代之的流光溢彩的现代建筑，穿梭于写字楼之间的新北京人。
而昔日的老街坊们被一点点驱逐出二环外，这里操着儿话音的老北京，越来越少。
说回房子，1、2000万的同样的预算，老北京有很多选择。
比如丰台甲叁150平的三居，朝阳崔各庄170平的四居，亦庄京叁220平的四居。
可那些地方都替代不了故土在他们心中的地位。
对于二环土生土长的老北京来说，生活了半辈子的地方才是他们的故乡。
虽然但是，天坛府的户型真的很拉胯，但他们还是愿意来这里看看。
因为想在二环安家，这里就是老北京人留下的唯一选择。
北京楼市特价房：
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