今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的等额本金与等额本息到底有什么不同要不要提前还款呢「等额本息提前还款好吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解等额本金与等额本息到底有什么不同要不要提前还款呢「等额本息提前还款好吗」。

最近央妈对LPR进行了两次调整，一是降低了首套房LPR下限20个基点，二是LPR利率降了15个基点。随着经济下行，预期减弱，提前还款也成了近期的热门词，那么到底要不要提前还款呢？房贷中，等额本金与等额本息到底有什么不同？


一、论述

1、等额本金，就是每个月还款的本金是一样的，随着时间推移，越往后每个月的待还款余额越来越小，利息就越来越少。如图所示，呈现出一个倒三角形。

2、等额本息，就是每个月还款额是一样的，还款额=本金 利息，计算方法比较复杂，下文直接给出公式。如图所示，刚开始本金还得少，利息还得多，每个月的还款额是恒定的。由于前期还款额比等额本金少，那么总利息就相对多一些。

众所周知，等额本息所还的总利息是大于等额本金的，所以到底哪种还款方式更好？

其实，两种方式的资金占用成本都是一致的，也就是说，利率一致的情况下，谁也没吃亏，谁也没占便宜。

那么，为什么等额本息要还的利息多？因为，等额本息前期要比等额本金少还一部分资金，这部分资金所产生的利息就是等额本息多出来的利息。

换句话说，如果把等额本息前期比等额本金少还款的部分，每个月再拿去投资，用相同的贷款利率计算收益，最终这部分资金的利息之和恰好等于等额本息多还的利息。（第一个月等额本息少还的部分会在第二个月产生收益，第二个月也是一样，以此类推）

等额本息与等额本金的本质区别就是，它们在各自分期还款的周期中，占用的资金不同，所产生的利息也不同。简化来看，就是前者比后者占用的资金更多一些，所以利息多一些。就像借11w与10w的区别而已。

所以，在投资收益率等于贷款利率的情况下，不管用哪个方式还款，都是一样的，都不吃亏。只是多借多还，少借少还的问题。

有人说，提前还款的情况下，等额本金划算，因为等额本息前期都是还利息。

其实同样的道理，等额本金每个月比等额本息多还了一部分资金，再用这部分资金去投资，按照贷款利率的收益获取利息，它们加起来应当等于提前还款时等额本息比等额本金多还的资金。


二、举例

本例验证房贷到期时，等额本金与等额本息的是否有差别。提前还款的情况，读者可以自行验证。把复杂问题简单化，用比较好运算的数值来举例：贷款2万分期两个月，年利率0.12，月利率0.01。

1、等额本金

第一个月待还额20000，付利息200，还本金10000，还款额10200

第二个月待还额10000，付利息100，还本金10000，还款额10100

总利息300

2、等额本息（分期两个月比较短，需要把小数点精度保留长一些）

每月还款额，X=20000*(0.01*1.0201)/(1.0201-1)=10,150.24875621891

总利息300.49751243782

三、验证

1、等额本金第一个月比等额本息第一个月多还10200-X=49.75124378109

2、等额本金第一个月多还的部分，按照同样的利率拿去投资将在第二个月的产生利息，49.75124378109*0.01=0.4975124378109

3、等额本息比等额本金多还的利息为0.49751243782


四、结论

1、等额本息比等额本金多付的利息=等额本金早期多付的钱拿去投资的收益。

2、两种还款方式的资金成本都是一样的，只不过每种方式每个周期占用的资金不同，所以利息也不同。

3、既然两种方式的资金成本是一样的，那么提前还款也是同理。不存在等额本金提前还款优于等额本息的情况，只不过等额本息前期占用资金少，后期就要付出相应的利息代价。


五、建议

1、资金充裕，且不会理财投资收益跑不赢贷款利率的情况下，建议等额本金。

2、资金不充裕，或者会投资理财投资收益能跑赢贷款利率的情况下，建议等额本息。


最后，本章只阐述了等额本息与等额本金的区别。但是，房贷贷多少合适呢？贷多与贷少有什么影响呢？请关注我，我将另写一篇来谈谈。