黄陂不缺新盘了会是谁的菜
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的黄陂不缺新盘了会是谁的菜整理了以下内容，希望能够有助于您了解黄陂不缺新盘了会是谁的菜。
如果预算有限，在黄埔买房，要选什么板块？
答案其实不太一样。
有的人追求最大的便利和繁华，在城市中心搞地段优先。比如老黄埔和科学城。
有的人会折衷，在上班通勤距离内寻找性价比更高的区域，抵消价格带来的压力。
这一类，说的正是黄陂这样的黄埔边缘板块。
但在这样的板块买房，信心也会没有那么强，纠结是常有的事。
最近，我们跑了好几趟这个板块，去得多了，对于这样的纠结，也能够理解。
01
区位上，黄陂位于广州科学城西北边缘与天河东北交界处。
往正面看，两头都挨着，有点双核心交界的意思。
「双核心」有两层意义，一方面是让黄陂跟两个主城区有更深的交融和互动，另一方面，是给黄陂的发展开拓空间。
往南，就是科学城低密度科技企业集群，距离仅五分钟车程。
达安基因、万孚生物、威创股份、南方电网总部等多个IAB大型企业已盘踞多年，其中不乏有上市公司，科学城的红利能够直接辐射到黄陂。
换个方向，往西，天河智慧城也在黄陂五分钟生活圈内。
这里既有天河区政府，还有网易、金发科技、天普制药、国药物流、佳都科技、御银科技、南方测绘、京华信息等大大小小的上市公司。
产业的进驻，必将带来住宅的高需求。
天河宅地出让非常少，虽然还有大量的城中村，但旧改对土地价格还是合作房企要求颇高，阶段的土地供应实际是挤牙膏状态。
如今，天河智慧城没有住宅用地规划，只有保利天汇一盘。
如此一来，作为最近天河区政务中心的板块，黄陂板块项目就会成为天河退而求其次的选择之一。
当然，反过来看，你可以理解为啥都不挨。
尤其是板块定位上，由于黄陂定位为复合居住组团，换成大白话来说，就是居住功能为主。
产业造血能力不足，更多需要依赖于交界的两个板块辐射，形成互补。
但总体来看，我们依然更倾向于黄陂区位优势更胜于劣势的观点。
这个版块，适合部分区域客户。
为什么这么说？
从区位上看，往里走的科学城虽然板块价值更为突出，但更为密集，未必适合所有的买家。
而天河智慧城更偏向于商务综合区，且新建住宅基本为标杆项目，对于集聚的高净值人群来说，太难买，也很贵。
在这样的情况下，黄陂这样的缝合地带，虽然不是首选，但可以成为中间选项。
再加上板块的项目不多，供需平衡度反倒可以更好。
要知道，在官方的标定地价当中，黄陂的价值并不低，甚至出现了老黄埔>黄陂>科学城>长岭居>知识城的情况。
虽然，这仅仅是部分维度的参考。
02
区位认知之后，就是板块的基本面。
提及黄陂，被提及最多的应该还是宜居环境。
黄陂背靠牛头山、乌石山等大体量自然山林，周边工厂少，空气质量不错，这一点要比科学城的香雪、云埔板块强。
同时，区位决定了这里的优势。
比如交通，黄陂有地铁6号线，连接天河、越秀等中心区。自驾相对更便捷，通过广汕公路、广河高速、增天高速等，可以实现与主城区无缝衔接。
但对于绝大多数楼盘来说，基本不靠近地铁站，而且周边主干道的交通状况并不算理想。
举个例子，我们从黄陂开车去到科学城的区府板块，也要将近20多分钟的车程。
至于商业配套，则稍显尴尬。
整个板块的大型商业体基本没有，需要依赖更大新盘的商业配套以及未来整个板块引入新的商业配套，才能真正弥补这个不足。
另外，黄陂城中村居多，城市更新进度不高，导致整个城市界面在看似青山绿水的同时，也有比较不好看的一面。
另外，黄陂产业厚度不算很厚，也会成为决定以后板块价值的一个重要维度。
03
在这样的迷惑性中，相比房价和地段等因素，黄陂的新盘品质如何，反倒容易被忽略。
多数买家似乎对“产品如何”也感触不深。
但实际上，无论是此前亮相的两个项目，还是新晋加入战局的两个新盘，从实际踩盘以及目前的产品规划来看，其实并不差。
这或许，也是购买黄陂板块买家比较放心的一个地方。
比如说最近陆续公布规划的两个新盘。
一个是位于广汕公路旁的中铁建班岭地块。
这宗地块，是在广州第二次集中供地当中，由中铁建以260784万元总价、折合楼面价约26896元/平（扣除配建面积）抢下的。
溢价率10%，在第二次集中供地的凉凉氛围之中，格外突出。
同时，这宗地块的限制条件也不少。
比如说，限价46795元/平，而且其中50%要卖给首套购房家庭，同时还有回迁房。
从规划来看，总共有8栋楼，包括1栋政府回购房和7栋住宅，同时还有幼儿园和公共图书馆，总体户数将达500户。
这个地块项目，单从规划来看，有两个讨巧点。
其一，是梯户比舒适度很高。
除了1栋为两梯2户之外，其余6栋住宅均为两梯3户。
其二，户型朝向可以。
整体朝向基本是为南向或西南向户型。
两者叠加，也比较符合改善产品的基本条件，大概率会是一个改善型产品了，即便有限价限售比例在。
但缺点也很突出。
比如自身配套就很一般，而且距离地铁有一段距离（2.5公里左右），即便定位于改善项目，这也是一个很明显的缺陷点。
就看改善买家介不介意了。
另一个则是和中铁建项目相隔不远，南靠广汕公路的深振业地块。
比起前者，这宗地块此前的拍卖出让甚至更火：
34家房企报名，30秒报价，摇号定赢家。
最终，深振业成为幸运儿，以256451.9万元的总价成功拿下，楼面价27274元/㎡。
规划来看，深振业地块由9栋住宅楼和1栋租赁性住房（7#）组成，采用围合式布局。
相比中铁建项目，项目的优势在于体量更大，配套也更完善（15班幼儿园、托儿所、生鲜超市、公共图书馆等）。
同时，所有住宅楼栋均是1梯2户或1梯3户，换句话说，就是大平层产品，再加上中央公园的打造，项目的定位已经很明显了。
又一个纯粹的改善盘。
但同样，距离地铁并不近，这也算是黄陂新盘基本上的统一缺点了。
至于已经亮相很长一段时间的融创翔龙广府壹号和保利翔龙天汇，均价都在4.5万/平左右，户型以刚需和改善刚需为主。
这两个楼盘，我们都去过。
单从个人的主观观点来看，这两个楼盘的产品力做的都不错，对于买家来说，可以买单，甚至还有惊喜。
融创翔龙广府壹号
所以不难想象，未来四个新盘齐聚的黄陂，在项目的这一维度上，至少是不会扣太多分数的。
而退而求其次的二手房，其实也还可以。
华标峰湖御境、雅居乐富春山居、万科城、万科新里程、龙光峰景华庭、保利林语山庄……
所以，在这样的板块买房，要有很清晰的自我认知。
这未必是百分的板块，不足点也很多，但有着不错的基本面和相对还行的产品。
在这样的外部因素之下，价格，有时候就会成为能否入手黄陂的关键因素。
至于谁更适合选择黄陂？
在天河上班，预算略少，追求居住环境，接受暂时的交通不便和配套不成熟，愿意等待板块的成长，这一类自住买家，是可以选的。