真的坑号称\\「二环内精装现房」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的真的坑号称\\「二环内精装现房」整理了以下内容，希望能够有助于您了解真的坑号称\\「二环内精装现房」。

最近经常看到天都城天河苑的推送，“55万起的地铁口现房”看着是真香，以至于连我都没挡住诱惑加了销售去看了一眼。至于结果嘛，果然是期望越高失望越大，总结下就是：

产品已经严重过时，

价格其实也不便宜。

也难怪，天都城天河苑会这么难卖了。

产品已经严重过时

首先要承认的是，天都城天河苑的确是地铁口现房，毕竟都已经十多年房龄了，怎么可能不是现房。至于到地铁的距离，如下面航拍图所示，因为是个长条形的小区，所以远近差的蛮多，近的靠近铁塔的走路大约300米左右，远的靠近天都公园的，步行距离也得1公里多。

正如你在上面航拍图看到的，天河苑就在铁塔边，是天都城较早的一批产品，所以它已经完全与当下的市场脱节了。天河苑是一个开放式小区，它是没有独立的园林绿化的，楼下的这些绿化是敞开的，所有人都能用；以至于你平时想跑个步、遛个狗或者和小朋友做做游戏，都没有一个相对私密的空间。

另外，天河苑物业的存在感也不强，本来就没有园区的概念了，管理还相当松散；基本就和老小区一样，意思下的装了个单元门，但大部分都是敞开的，随便进出；甚至你想找个地下的停车库给电瓶车遮风挡雨，那也是没的，汽车就更别想了。

至于所谓的法式风情，也只能说：“好看，那都给是外人的，只有住在里面才知道有多麻烦”。

看下天河苑已经交付的部分，业主想晒个衣服，那只能在窗外装晾衣杆，非常不安全；开放式小区想防盗，那只能装保笼，非常碍眼；至于空调因为没有设备阳台，也只能装外墙；并且因为不少楼栋1、2层还是底商，可能还会有噪音、油烟的污染。

再来看下户型这些。首先你必须的知道的是，天河苑是一个楼梯房，高点的也有个6层了，万一你要搬个大件什么是非常麻烦的，并且楼道也不宽，甚至可以说有点挤；另外，天河苑还是不通燃气的，做饭也很麻烦；并且这批新的房源也是没阳台（或者说小阳台就是个摆设）的。

户型么主要有三个，一个是建面约25㎡的户型，55万起就是这个户型，妥妥的公寓户型，还是一层的那种，但请记住这个玩意也是要花你一张房票的！

剩下两个大点的，建面约79㎡、建面约84㎡的户型，功能性是稍微丰富点了，但同样也是公寓式户型，南北通透是不用想的，并且面积还是实打实的以两层来计算，我的天连挑高送的都没，甚至还不如现在一些新设计的，能大量偷面积的公寓。

并且，这两个户型的二层还有一个巨大的缺陷在户型图里藏了起来。就是如果是顶楼的话，因为外立面设计的原因，它的二层其实更像是个阁楼，部分墙面是倾斜的。这就导致了一是你的空间受损，看起来也更压抑；二是即便你要利用，也只能去定制柜子，无形之中又增加了成本。

综上，我们觉得天都城天河苑的产品，本身的业态像极了老破小，但因为楼梯房、户型差、不能通燃气等硬伤，再加上偏远的地段，它的居住体验甚至还不如老破小。

价格其实也不便宜

至于价格，前面也说了，所谓的55万起，其实是因为这个25㎡的小户的，那实际算下来55万除25㎡等于约2.2万/㎡；这个单价真的不低了，之前天都城最新一批房源上塘源著开出来的时候，高层也只有2.1万/㎡，而且产品力是完爆天河苑的。

另外，在上轮土拍里绿城、西房、坤和刚刚联手拿下了星桥的M-21地块，这块地也在3号线旁，只比天都城远一站，它的限价是2.4万元/㎡（装标3000元/㎡）。

也就是说不管是和天都城自身的新品比，还是放眼整个星桥板块，天都城天河苑的单价都不算便宜，总价的优势单纯就是靠小面积而已。但问题是，这种小面积、占房票的产品，已经在杨柳郡、西溪公馆等多个次新盘里证明了自己的鸡肋，天河苑一个临平区（非主城区）还不是次新房的小户型，凭什么好卖？

不过，考虑到真的会有人因为便宜而上钩，我们还是想再提醒几点：

首先，天都城天河苑虽然看着像公寓，但实际是住宅产品，是要占你一张房票的。这张房票用出去，基本意味着未来你想置换的时候和无房户身份无缘；而目前杭州的摇号政策，无房户的优势是远胜于有房户的。以丁桥的绿城沐春明月为例，无房、有房基本1:10报满，这样的情况下，无房的中签率约14%，而有房的中签率低于5%。那么在天河苑浪费一张房票，你觉得值么？

其次，天河苑目前是要全款的，也即是说你贷不了款，你要买个25㎡，就得实打实的掏出50多万，你要买大点的还得掏的更多。

最后也是最重要的，天河苑这批房源和二手比也没太多竞争力。天都城是一个特别巨大的小区，下面航拍图里，铁塔边上的房子几乎全部都是天都城的，挂牌的二手房源非常多，未来你要置换的时候，面对的竞争压力很大，并且其它都还是正常的户型，像样的小区。而且这还仅仅是天都城，整个星桥地铁沿线，想要跑路的二手房还更多；而它们大部分买入的价格都比你低。

再具体到天河苑，仅仅在贝壳网上，挂牌的二手房就有93套之多，你想想这是多狠的竞争啊。在这93套里，已经满5的房源有49套，这其中也不乏单价还在1字头的房源，而按现在的二手行情，你甚至还能再压下价格，并且这些二手房可是可以贷款的；因此如果你不是执念于那个鸡肋小户型，而是在关注70-90㎡这个面积段的话，可能二手会更实惠。

同样，未来等你想置换的时候，你也未必竞争的过你那些已经纷纷满5的邻居们。