在北京买老破小合适吗「北京老破小二手房好后悔」

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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺 中关村 望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？ 目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。 请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐

提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？

回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：新人首问。 房姐你好 夫妻两个人都是外地户口，名下各有小房子一套，一套满5，龙头公寓开间。一套不满5农光东里一居，打算还是以LH的方式采买留下来两个房子的指标，目前想置换龙头公寓的，为学区为垂杨柳中心小学的房子，二居室或者三居室。 龙头为70年产权，但是一直跑输大盘，卖的周期较长，我看过您的卖房的文章，我目前这个期间楼市交易频繁，我也怕卖的慢，区域内其他楼盘上涨，我应该是适当降低预期？卖出？还是正常售卖，等机会？预计卖完后手里有340到360的子弹，附近有松榆西里的，2居或者3居室，价格在450～550之间，或者建业苑的价格在550左右，还算比较满意，我只能是二套贷款了，请问这种情况我的选择是否正确？如果想保留两个房子，还有其他选择没？抵押我总觉的这个我玩不转，风险太大。 另外我看到4环外旧宫的2000年后的房子位置和价格还可以，比如宣颐家园，美利新世界，我置换成这里的房子如何？价格在4万，房子较新，位置还可以。您对旧宫这一代的房子有何推荐和评价？如何看待这里位置比亦庄近，但是价格还没有上来。谢谢。

回答：1. 思路没问题。龙头公寓可以适当降价卖，因为你是置换也是换筹。优质资产早上车才正确。 2. 旧宫那个地方，老北京太多，很难发展起来。你看的这两个盘一般不如 松榆西里

提问：房姐好！有两个问题请教您：1、我刚刚卖了北苑华贸城的小开间，入手了亮马桥的星源汇，总价700均价9，您怎么看这次操作？2、我年收入200万，单身，不爱攒钱，下一个2年基本条件不发生大的变化的情况下，您建议如何换房？以实现资产较快增值？谢谢！

回答：1. 华贸城本就溢价置换是正确选择 2. 短时间连续置换成本是比较高的。因为你的月供能力强，下次建议提高杠杆，入一套1400上下的标的

提问：房姐，从现在的成交量来看，北京整体行情是不是已经从底部往上走，最近发现周围突然好多同事在北京买房子，还有好多想置换的。如果没有政策压制，可见北京的爆发力非同一般呢。

回答：成交量在回暖过程中。 整个市场呈现的行情是： 部分低总价的房源绝对数量在减少，比如300内上半年一个区域有100套，今天只有20-30套。 优质房源停留时间更短，当天隔天的成交开始出现。 置换的购买力开始增长。 无论是购买力，还是交易量，还是大的行情走势，北京都不缺。 政策压制下，能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。

提问：请问房姐原生墅东西朝向满五唯一145平米三室两厅两卫找的中介建议我们挂牌595说实际成交580左右，另外二里庄小区是三号楼商品房其他都是干休所比我们贵，70平米两居室满五唯一中介建议挂牌585实际成交在575左右您觉得卖出的合适嘛？我是想尽早拿到钱买朝青，望京，双井板块！纯投资盘买一套1000w的大平层 抵押贷款出来500w再买一套80平米的两居室都出租给自如，自己租一套公司附近的房子。您怎么看？

回答：思路没问题，建议买卖同步进行。有合适的买入标的，卖出时就不要太计较。买入好的位置和标的最重要。能接受租房的话，方案可行，选筹是关键

提问：房姐好。新人首问。 个人情况：北京户籍，单身。 房产情况：角门东里有老破小一套，目前售价300多一点，还有公积金贷款104万，明年3月满五唯一。 首付及还款能力：首套房卖掉约200万 借款和信用贷等100万=300万；月薪税后1万，公积金6400，年底有这年终奖，但不多，公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求：想置换一套近地铁的80～90平正规两室一厅两居。最好有电梯，无电梯的2、3层也可以。 问题：1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换？ 2.我这种情况是否只能买的起450～500万的房子？ 3.房姐有没有推荐的区域和小区？是在南三南四环淘还是去其他地方找？ 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过，久敬佳园不带电梯的基本符合要求，总价在450万左右，但是和义附近真的啥都没有。另外，大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区，房姐觉得哪个更值得？ 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷，我这种情况适合抵押贷吗？ 求回复

回答：1. 建议等满五唯一，可以提前挂信息 2. 450左右比较好，过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆，你直接二套即可

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：新人首问：房姐，你好！ 本人情况： 1、昌平东小口顶秀青溪，三居（154平）目前市场价750-800万左右，贷款已经结清。 2、海外一套房，目前在办理抵押贷款，年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京，2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感觉顶秀上涨价值受限，周边只有珑塬高端盘，今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域，还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格，卖房后，高贷款，置换1200 以上的房子。手里尽量留点钱，以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主，做高房子的总价，如果能兼顾居住最好。 看了你的文章后，目前疑惑： 1、看了你关于天通苑的利好，那东小口这个片区是否还存在价值？ 2、我选择卖房后，全款买房再抵押好呢还是等首套资格？如买大三居，多大标的合适？cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过，世茂奥林那边也看过，望京也比较了解。 3、如果此套不卖，抵押贷款，然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子，再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居，犹豫不决。 现在很是疑惑，不知道该做哪一种选择，还望指导。谢谢说的比较多，打扰了！

回答：东小口暂看不到利好，顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足，直接全款抵押更有优势，没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择， 双井7.5*160次新/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 /5*240的老破大。 大三居更好

提问：房姐好！我有二张刷卡额度为5万的信用卡，用于还贷怎么操作?额度可以用多少？

回答：2张只能输出总额度50左右，5万 3张比较好，能输出总额度70%左右，可以看一下空挡接龙的玩法 还贷需要tx，找一下pos鸡

提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？

回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。